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賃貸経営における損益分岐点

賃貸経営における損益分岐点について詳しく


 

物件を増やすことに血眼になるより大家さんは、 

初期に出るキャッシュを、後々のために貯えておいたり、

借入金を早めに返済することが大切です。


 

賃貸経営ではローン返済の中の元金部分が、

減価償却費を上回る年になれば

支出が増えるにも関わらず、

所得税が年々増えてくるということになり、

財布の中身は帳簿金額よりマイナスになってしまいます。


 

銀行借入をすれば何年か先までの年間返済表が、

送られてきます。



 

固定金利の場合で 考えてみますと


そこに載っている利息と元金部分の組み合わせの中の、

元金部分が、物件の減価償却費を上回る年が、

安定経営の損益分岐点になります。


 


サラリーマン大家さんは、

金融機関から多額の借金をしています。



 

でも金額の多寡は別として 元金返済額と減価償却費の関係を 

把握しておくことは、とても大切なことだと思います。


 

サラリーマン大家さんの場合は、

キャッシュフローがマイナスになると、

給与から補てんしなければならなくなります。




それでも、給料から補てんできるのでまだいいですが、

専業大家さんは、利益が出ても出なくても、

生活費がいってきます。




 

生活費をプラスして収支計画を立てる必要がありますので 

損益分岐点は上がります。

縦軸に家賃収入を、横軸に経費のグラフを描くと、

家賃収入を増やして、経費を下げていく、

つまり両者が交わる一点、すなわち損益分岐点を、

下げる工夫が必要です。

そのためにはあらゆる経費、とりわけ支払金利を、

少なくしていくことが大事になります。


 

専業大家さんは、当然経営計画を、

厳しく見積もる必要があります。


帳簿上の損益より実際の財布の中身のほうが重要です。


 


キャッシュフローを良くする事が、

賃貸経営の根幹になります。


 

節税になるからと金利を払うより、

たとえ税金を払っても、財布の中身を 


増やす工夫をする方が大切になってきます。


 


家賃を下がることを気にする大家さんは多いのですが、 

金利を減らして財布の中身に


気を配る方がもっと大切だと思います。



 

早い段階で収入を返済に回しておくと、

当然ながらそのあとは余力が出てきますので


物件を増やすことに回せます。


 

又金利が上がっても、

十分対応できるだけの体力を、

持つことができます。


 


繰り上げ返済や借り換えをして、

家賃が今の返済の半分になっても、

持ちこたえられる健全な財務体質を 

維持することが重要になると思います。


 


損益分岐点を把握して良くすることが、

長期安定経営を目指すためのポイントです。







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