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不動産 損益通算について

不動産 損益通算について詳しく


不動産所得が赤字になった場合は、他の所得の黒字と合計して、

損益通算をすることができます。

 

 

このように、赤字になった時に他の所得と損益通算できるのは、 

不動産所得 事業所得 譲渡所得 山林所得の4つだけです。

 

 

雑所得が赤字であっても、給与所得と損益通算はできません。


 

また、不動産所得の赤字のうち、

 

土地などを取得するために要した負債の利子に

相当する部分の金額などは損益通算できません。



それから、平成16年1月1日以降に生じた譲渡所得の赤字のうち、

他の所得の黒字と損益通算できるのは(居住用財産、

つまりマイホームの土地建物などの、譲渡所得で生じた赤字)だけです。

 


 

その他の土地建物の譲渡で生じた赤字は、

 

(土地建物などの譲渡所得以外の所得の黒字)と、

 

損益通算はできません。


 

つまり個人が土地等又は建物等を譲渡して譲渡損失が生じた場合、

 

譲渡により生じた損失の金額については、

 

給与所得の金額から控除する損益通算はできなくなりました。


 


言い換えれば 土地や建物を売って損をした場合は原則として 

他の不動産を売って発生した黒字としか損益通算できません。

 

以前は他の所得との通算や翌年以降の繰り越しができたのですが 

16年の改正により原則できなくなりました。



 

ようするに不動産だけ、つまり不動産同士の売買でしか、

 

損益通算はできません。



しかし、自宅マイホームの場合は 損益通算が出来ます。

 

 


自宅マイホームを売ったり、

 

居住用財産の買い替え等で損をした場合には、 

期限内に申告をすれば、その赤字分を他の所得と、

 

損益通算することができます。



 

つまり不動産の損と他の所得の益を通算するため、

 

全体の所得が低くなり、税金が安くなったり、

 

戻ってきたりするということになります。

 


又 その赤字が大きすぎて他の所得から引いても、

 

まだ引ききれない場合は、翌年から3年間にわたって、

 

損益通算の繰り越し控除が可能です。





しかしこれには、次の要件が必要になります。


1 譲渡した年の2年前までの間に、

 

  居住用財産譲渡の3000万円の特別控除など、

 

  居住用財産を譲渡した場合の特例を受けていないこと

 

2 自宅マイホームを譲渡した年の前年の1月1日から、

 

  自宅マイホームを譲渡した年の翌年12月31日までの間に、

 

  新しい自宅マイホームを取得すること

 

3 買い替え資産の 自宅マイホームの床面積が50岼幣紊任△襪海函

 

4 取得した年の翌年12月31日までに、

 

  新しい自宅マイホームに住むことです。

 


なお、繰り越し控除を受けられるのは、

 

その年の合計所得が3,000万円以下であり、

年末に買い替え資産の住宅ローン残高があることが条件です。



売ったマイホームの敷地面積が500屬鯆兇┐討い訃豺隋◆

超えている部分に対応する損失の金額は、

 

損益通算の特例の適用は受けられますが 

繰越控除の適用は受けられません。

 

 

また、法人と個人では、

 

不動産の譲渡で損失が出た場合の計算の仕方に、

 

違いがあります。

 

 

アパート等を譲渡して大きな損失が生じても、

 

給与や事業の所得税は納めなくてはなりませんが、

 

法人の場合には不動産の譲渡損失は、

 

法人の所得の計算の中で通算されますし、

 

なお赤字の場合には青色申告であれば、

 

翌年へ繰り越すことができます。

 


個人の場合には、譲渡損失は、

 

青色申告を選択していても、

 

所得の通算はもちろん、

 

翌年への繰越も認められていません。

 

 

ここが個人と法人で違うところです。

 


とすると、これから不動産を法人で購入しようか、

 

個人で購入しようかと考える場合には、

 

資金調達等のほか、譲渡損が発生する場合のリスクも、

 

考慮した上での判断が必要になってくるでしょう。

 

 






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