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銀行は面談で 大家さんの確定申告書などの資料のどこを見るのでしょうか1

銀行は面談をする時に 確定申告書などの資料のどこを見ているのでしょうか。

 

 


銀行員は大家さんから出された、


申告書と決算書を見ています。

 

 

その資料を基に、この方ならいけそうか難しいか、


銀行員が判断していきます。

 

 


基本的に3期分の申告書の提示を求められます。

 

 

申告書とは、いわゆる税金の申告書です。

 


それに対して決算書とは、

 

損益計算書(白色申告なら収支内訳書)と、


貸借対照表です。

 

 

でもこれらの書類の、どこを見ているのでしょうか。

 

 

金融機関によって見方は違うでしょうが、


銀行の支店長や融資課長は 大家さんのどこを見て融資判断を、


しているのかについて、具体的に見ていきたいと思います。

 


銀行面談で 銀行員との融資の話が 進むと、

 

それでは 決算書を見せていただけますか、

 

ということになります。

 

 

細かい財務分析は 面談の後の数日後になりますが、


普通は先ず出された決算書を目の前でぱらぱらとめくって見ますね。

 

 

この時 融資課長は 一体どこを見ているのでしょうか。

 


決算書には 損益計算書と貸借対照表がありますが


このうち貸借対照表はこれまでの賃貸事業によって


現在大家さんの資産 負債がどのような


状況になっているかを 示すものです。

 


いわば これまでの積み重ねです。

 

 

これに対して損益計算書は直近1年間で


大家さんは果たして儲けているのか


それとも損をしているのかを示す成績表です。

 

 

直近1年間では判断が付きにくいです。

 

 

なので3期分を参考にします。

 


儲かっているということは 今現在


大家さんの事業がうまく回っていることを


表していると考えられますので、


銀行は面談で通常は先ずここに注目します。

 

 

つまり税金を払っているかどうかです。

 

 

ここで利益が上がっていれば


先ずここまでの問題はありません。

 

 

先ず、損益計算書は下から見ます。


利益に嘘がないかを見ます。

 

 

融資課長は 注意して見るのは、


ほんのわずかな利益の場合です。

 

 

そこには利益の操作の疑いが頭をよぎるわけです。

 


かろうじてでも利益が上がっているようにするために


何かの粉飾が行われていないかどうかという点です。

 

 


ちなみに、ほんのわずかな利益、

 

つまりすれすれの利益の場合、


面談が終わってからも、注意して審査します。

 

 

 

 

法人の場合は、当期純利益→減価償却費→役員報酬→その合計金額


当期純利益は黒字か赤字かと、その幅を見ます。

 


赤字なら融資は難しい。

 


減価償却費は計上しているかどうかを見ます。

 


減価償却費は法人の場合は、任意になってます。

 

個人の場合は強制です。

 


減価償却額が大きくて赤字になっているのなら、


減価償却がなかった場合の所得金額を見ます。

 

 

 

個人の場合は、所得金額→青色申告特別控除額→


専従者給与→減価償却費→この4つを順に見て、


最後に4点の合計金額を見ます。

 


所得金額は、黒字か赤字か、その額を見ます。

 


赤字なら融資は厳しいとなる。

 

 

 

次に、貸借対照表に移ります。

 


こちらも、基本的に下から見ます。

 


まずは、資本の部です。

 

 

資産の合計から、負債の合計を引いた純資産の額が、


資本金を上回っているかです。

 

 

上回っていれば、これまでの通算で、


利益を計上していることになります。

 

 

下回っていれば、これまでの通期で欠損を、


計上していることになります。

 

 

どちらかと言えば、収益物件を持っていない方の方が、


融資が受けやすいですね。

 

 

収益物件を融資を受けて買っていくと、


資産(積算価格)から負債を引いた純資産が、


マイナスになっているケースが多いからです。

 

 

物件的には問題はなくても、物件取得を続けていて


借り入れ額が多くなると、経費も多くなってきます。

 

 

 

他の金融機関で借りていると、


その金融機関の融資当時の審査には通ったわけですが、


新たに融資を受ける場合、


新たに融資をする金融機関の基準で、


既存の借り入れについて検証がなされます。

 

 

まず重要なのは、資産と負債のバランスであり、


かつて収益還元法で評価が出てオーバーローンを組んだりしていると、


積算法では債務超過になっている恐れがあります。

 

 

次は、借入金です。

 

 

長期借入金の額を見ます。

 

 

それに見合う固定資産が計上されているか見ます。

 

 

計上されていなければ、自転車操業の恐れがあります。

 


他に無担保の不動産や金融資産があっても、


たくさん借りていると、


融資を受けている不動産の純資産のマイナスのほうが、


大きくなってしまうのです。

 

 

したがって、融資を受けて不動産を買うときには、


安く買うことにつきます。

 

 

そして、融資額を低く抑えるということが、


不動産投資を次々展開していくために重要です。

 

 

もっとも、融資額を低く抑えて自己資金を入れると、


次の物件を買うための自己資金が、


なくなってしまう恐れがありますので、


自己資金を多額に持っている方は別として、


安く買う、ということが一番大事なことでしょう。

 


収益物件の最適な購入基準は、路線価程度で買える物件で、


建物がタダで付いてくるようなものです。

 


木造や軽量鉄骨の古い物件にそのような物件が多いようです。

 


もう一つ重要なのはキャッシュフローです。

 


現行の金利ではなく、金利上昇時や空室発生時に、


返済できるのか各金融機関の基準で再計算されます。

 

 

不動産賃貸事業に対する融資ですので、


新規物件取得のみならず、


既存物件を含めた事業全体が評価の対象となります。

 

 

したがって、一般的な銀行評価を上回る借入をしている方や、


家賃収入から返済ができないほど利回りの低い不動産を買った方は、


融資が付き難いです。

 

 


銀行の融資面談は、1時間が目安となっています。

 

 

面談では、決算書に表れない経営者の人的側面を見ます。

 

 

なので、決算書の内容や、今後の方向性については、


社長自身が説明することで、印象が変わってきます。

 

 

決算書が黒字になるか赤字になるかは


よくいわれる財務格付けの観点からは


天と地ほどの 開きがあります。

 

 

したがって銀行員はとても慎重になります。

 

 

社長自身がそこをうまく説明できるかにかかってきますね。

 

 

逆に本当に赤字になってしまった場合は


もちろん仕方ありませんが、


節税のため 少額の赤字決算にしたりすることは


控えなければなりません。

 


赤字か黒字かの一点で 正常先になるか


要注意先になってしまうかが


決まってしまいがちです。

 

 

赤字なら減価償却が多くなったからとしても、


融資は難しいです。

 


もっとも、融資がおりない理由は、


後で教えて頂けないですが、


純資産がマイナスになっているケースが多いです。

 

 

 

 

 

 

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