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アパート経営の失敗について(知識より実際に体得したものでないと不動産投資は身につかない)

アパート経営の失敗について(知識より実際に体得したものでないと不動産投資は身につかない)についてあれこれ

 


 
アパート経営などの不動産投資は、 


株式投資や投資信託などの投資と比べても、


根本的に違いがあります。

 

 

しかし、やりようによっては、株式投資や、


投資信託よりも成功する確率は高いと私は思います。

 

 

単なる投資だと考えているのなら失敗につながります。

 


アパート投資をすすめる不動産会社や評論家の中には 


何かあれば売ればいいとか、出口戦略が大事だとか、


ローン完済後は私設年金になるといったことを、


口にする人がたくさんいますよね。

 

 


確かに事務所ビルや 商業ビルなどの店舗物件なら、


うまく行かなくなれば売れば、それでもいいかもしれません。

 


しかし アパート経営や賃貸マンションといった居住用不動産は、 

 

入居者がそこで毎日生活をしています。

 

 


上の階の住民の子供の騒ぎがうるさいとか 


隣からの話声が聞こえると言ったクレームがあったり、


今、何時だと思っているのかと夜中に片づけものをしていると、


隣の人が怒鳴り込んでくることもあるのです。

 

 

また、自殺があったことを購入者に説明しなければ、

 

仲介会社の責任ですが、夫婦喧嘩や、ペットの無断飼育などは、

 

不動産会社に、重要事項説明責任はありません。

 


 

このようなことも、日常的にたくさん起こっています。

 

 

長い間入居者が決まらなくなってくると、


家賃を下げると今度は不良入居者が入ってきたり、


また 失業した入居者の賃料の不払いがあったり 


突発的な自殺や殺人が起こるかもしれません。


 


大家さんは こうしたリスクを想定した経営を、


行うとともに、入居者に生活の場を提供して 


見返りとして賃料を受け取るというところが 


株式投資や債券、為替といったものとは異なりますよね。

 

 


ただの普通の投資だと単純に考えているなら、 


何かトラブルが起こった時に 適切な対応が遅れたり 


面倒くさくなったり、他の人に託してしまい、


利益が全く生まれなくなるという失敗を


侵してしまうことが多くなります。

 

 

それに付け込もうとする会社やコンサルタントはいます。

 


もちろん投資ということには違いがありません。

 


 
しかし賃貸業は投資だけでは計算できない部分もあるという事を、 


認識しているだけでも、失敗の確率は小さくなります。

 


 

買ってすぐ空室が出るような中古物件は、


売りやすくするために、


一時的に、満室にしていたのかもしれません。

 

 


アパート投資を、ひとつの事業と考えて、


その違いを把握して適切な体制を整えていると 


反対にリスクを減らし、長い期間、


安定した収益を獲得していけるのだと思います。

 

 

 

アパート投資は3年や5年ぐらいの期間では、


とうてい、結果は出ません。

 

20年単位で考えていく必要があると私は思います。

 

 

また、金の卵を産むものを、誰も売るわけはありません。

 


売るのは、それなりの理由があります。

 


相続である程度、資金的な余裕があるからと、


安易に手を出すと失敗しますよ。

 

 

 

新築アパートを建てる場合でも、


営業マンの誠実そうな人柄と、熱心さにほだされて、


契約してしまうことも起こりえます。

 


 

ローコストのマンションを造ることを、


大きなセールスポイントのしている業者は、


同じエリアで多くのアパートを造り出していますので、


過当競争が待っている可能性が高くなりますよね。

 

 


実際の建物は建築費が高い割には安普請のようで、

 

ハウスメーカーは、一括借り上げを、

 

セールスポイントにしていますが、

 

その契約内容をよく見ると、メーカー側からいつでも、

 

解約できるような内容になっているのです。

 


 


地方のゼネコンは、もう何年も前から、

 

マンション分譲や建売住宅建設が、

 

減ってきているので、土地活用と称して、

 

賃貸マンションに、手を出してきています。

 


 
アパート経営をひとつの事業と考えること、

 

これが失敗しないアパート投資につながります。 

 


長期的視点に立ってみるというところが不動産投資、

 

アパート経営には大事ですよね。

 

 

 

書店には不動産投資の書籍がたくさん置かれています。

 

 

しかし本の上での知識や理屈と、

 

実際に起こる現象とは一致しないですね。

 

 

私はどんな事業でも、経験に裏打ちされた、


いわゆる体得したことによってしか、


本物は得ることはできないのではないかと思います。

 

 

不動産投資に限ったことではありませんが事業経営は、


人から教わったり、本から得た知識よりも、


自らの身体で得たものを重視するという、


知識よりも体得を重視しなければ意味がないと思います。

 

 

 


不動産投資は個々人のさまざま状況によって違ってきますので、


細かいことまでは、本には書いていません。

 

 


自分で考え、経験し、進めていかなければ、


わからないことがほとんどだと思います。

 

 


学校で普通に教育を受けてきた人なら、


本に書いてあることくらい全部知っているはずです。

 


しかし本の通りやってみても、その通りにならないですね。

 

 

賃貸経営者も、物件が増えてくると、


管理を依頼したりすると思います。

 

 

また、物件を購入するときも、


不動産投資の専門家に依頼する事でしょう。

 

 


しかし、専門家の言うことも、


知識として言っている場合と、


実体験を通じて言っている場合とを分けて、


聞かなければならないはずです。

 

 

それは、不動産投資の経験のない、


理屈しか知らない人間に、


不動産投資の詳しい話はできるはずがないのと同じことで、


不動産投資は、知識と体得を同一視してはならないですよね。

 

 

またコンサルタントから経営のノウハウを教わる場合も、


その人にまず実績があるかどうかを見ましょう。

 

 

実績がないコンサルタントでは意味がありません。

 

 

話を聞くなら、実績のある人から聞かなければなりませんよね。

 

 

きれいごとばかり口にする人ではなく、


実際にやったことのある人、


実績があって結果を出している人、


そういう人から話を聞くべきで、


自分の身体でわかっている人の話を聞くのなら、


それはいいことですね。

 

 


すでに大家さんになっている人は、


一件でも、2件でも実践しているだけに、


ただの理屈屋よりはるかに優れているのです。

 

 

理屈ばかりの人にお金を払い、教えてもらうことくらい、


ばからしいことはありませんよ。

 


自分で体得すれば、理論もありますから、

 

本当に鬼に金棒となってきますね。

 

 

 



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