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既存不適格物件について

既存不適格物件についてあれこれ詳しく

 

 

 

 

既存不適格物件は、建築物が現在の建築条件に 

 

適合していないという意味です。

 

 

昔は法的な規制がなかったために、

 

今なら、違法になるような建築物が、

 

普通に建てられていました。

 


とくに昭和48年以前は、建ぺい率や容積率の規定も、

 

ありませんでしたので、広さや容積を制限されることなく、

 

わりと自由に、建物が建てられていました。

 

 


これらの建物が、建築基準法の改正などで、

 

その後、既存不適格物件といわれるようになって、

 

違法建築物件とみなして 銀行融資が難しくなっています。

 

 


建ぺい率が2割オーバーまでなら 融資する銀行や、

 

ノンバンクもありますが、特に公庫は優良住宅の推進を、

 

目的としているので、物件の審査は厳しく、

 

違法建築や、既存不適格物件には融資されません。

 


メガバンクも、違法性の程度によっては、既存不適格物件は、

 

融資不適格物件とみなして融資しません。

 


仮に地銀、信金などが融資する場合であっても、

 

評価がかなり下げられるために、 

 

かなりの自己資金を、入れることを要求されます。

 


 

建てられた時は、違法ではなかったものの、

 

その後の法律改正で、

 

今、その同じ土地に同じ規模の建物を、

 

新しく建てれば 違法になってしまうというものです。

 

 

既存不適格物件を、壊して建て替えるとなると、

 

規模を、縮小せざるをえません。

 

 

特にマンションだと、建て替え時に、 

 

それまでより、小規模の建物しか建てられないため 

 

次のような問題が起こります。

 

 

1、各戸の専有面積を、減らさなければならない。

 


  各戸の専有面積を、維持する場合は、

 

  戸数を、減らさなければなりません。

 


2、戸数を減らした場合、建て替え後に住めない人が出てきます。

 


  そういう人には、お金で補償されなければなりません。

 

 

  すると立て替えの費用が高くなり、なかなか話がまとまりません。

 


  こうなると建物が古くなっても なかなか建て替えには至らず、


  放置されることにつながりますね。

 

 


 



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