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物件選びには キャップレートという指標が大事です

利回りには キャップレートという指標が大事ですについてあれこれ。

 

 

 

 

 

キャップレートは不動産の収益力を見る代表的な数値です。

 

 

期待利回りとも還元利回りとも言います。

 

 

このキャップレートは賃料収入から


実際に支出する経費を差し引いた


純営業収益(NO1)を物件の購入価格で割ったものです。

 

 

つまり、あるエリアの賃料水準をはじき出して、


それを元に、利回りを出す指標です。

 


不動産投資の世界では、キャップレートは、


相場を示す利回りといい、


立地するエリアごとにあらわすことができます。

 


このレートが 高ければ高いほど投資効率がよく


高収益物件といえます。

 

 

 

不動産の投資判断にあたっては、


マイソクなどの物件の図面に表示されている


表面利回りは何の意味も持ちません。

 

 


純営業収益(NO1)を把握していないと


失敗する可能性があります。

 


しかし、キャップレートは正確かといえば、


これは時間軸の考え方が入っていないので、


収益にしても費用にしても今現在のものだから、


将来の期間の収益を、


表しているわけではありません。

 

 


表面利回りよりはマシだけど、


必ずしも実態を表しているわけではありません。

 


しかしキャップレートの裏に何があるかは、


ぜひ理解しておく必要があると思います。

 


一言でいえば、リスクです。

 


キャップレートが高ければ、


より多くのリターンが期待できますが、


その代わり市場が想定するリスクが、


高いということです。

 

 

大切なことは、そのリスクを調べ


自分が取れるリスクであるかどうかです。

 

 

 

自分が取れるリスク、軽減できるリスクなら、


お宝の可能性があります。

 


仮にある地域のキャップレートが、


およそ10%だったとしますと、


13%の物件の購入に成功しますと、


その物件は、いつでも売りたいときに、


最低でもその地域の相場となる利回り10%の、


価格設定で売ることができるということです。

 

 

 

しかし、その地域のキャップレートよりも、

 

低い利回りとなる物件は、


購入しないということが絶対条件になるでしょう。

 


一般に都心部の立地が良い地域であれば、

 

キャップレートは低くなり、


逆に、不人気な立地になればなるほど、


キャップレートは上がるという特性があります。

 

 


東京23区を例にとれば、キャップレートは、


4〜5%前後だと言われています。

 

 

そんな中で利回りが10%以上の物件を見つかると、


やはり何かリスクが


あるだろうというふうに見ます。

 

 

また、郊外の一棟ものアパートであれば


キャップレートは、10%を切ると思います。

 

 


そんな中で15%を超えるものがあったら、


何かワケありの可能性があります。

 

 

ただワケあり物件ほど 業者や投資家も狙っていますので


そう簡単に 買えるわけではないかもしれませんが。

 


この、キャップレートを把握するには、


とにかく数を見ることです。

 

 

その地域の物件をひたすら調査し、


物件価格と家賃の相場を把握することです。

 


一件、回りくどいようですが、実はこれこそが、


不動産投資を成功させるうえで必要不可欠なことです。

 

 

これから不動産投資を始める方に言えることは、


最低1,000件の物件情報を見ましょう。

 

 

 

その中で100件の物件を実際見てみましょう。

 

 

数だけ見ると膨大ですが、


コツコツと積み重ねて、


1年くらい、この努力を繰り返せば、


そのエリアの相場を熟知し、地域のキャップレートが、


どれくらいかはっきり分かるようになります。

 

 

例えば、マイソクをパッと見て、


利回りが何パーセント位なら普通の物件で、


利回りが何パーセント以上ならお買得物件だということが、


一瞬でわかるようになります。

 

 

 

しかし、キャップレートが高いという基準だけで選ぶだけでは、


まだ不十分だと私は思います。

 

 

 

高利回りだからという基準から投資物件を選ぶ。

 

あるいは楽だからという観点から物件を選ぶ。

 

 

それは利己基準で判断しているというわけです。

 

 

最終的には人間として正しいのかを考えて、

 

選ぶべきだと思います。

 

 

この案件は家族や、社会やみんなのためになると、

 

考えられるなら、いかに難しい物件であっても、

 

勇気を持って敢然と挑戦できると思います。

 

 

そのように善か悪かという基準で、


私は物件選びにおいても、賃貸経営においても、


判断を行ってきました。

 

 

今まで、それで間違いなかったと思っています。

 


これからも変わりません。

 


心を純粋にして、選ぶべき物件を自分自身で考える。

 

 

これは、たいへん厳しいやり方になるかもしれませんが。


それを繰り返していけば、習い性になってきます。

 


確かに損をすることもあるかもしれませんが、


それは一時的で、長い目で見れば、

 

鋭い感覚が身に付き、勘が冴えて、

 

正しい判断ができるようになると思います。

 

 

人間として間違っていないのか、


何が正しいのかまで立ち返って、


夜寝る前にもう一度確認することによって、


先例がない状態でも、不動産投資をして、


人生を歩いてこれたのだと思います。

 

 






 


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