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アパート経営は儲かるのか

アパート経営は儲かるのかについてあれこれ

 

 

その前に、先日、ある大家さんからコメントをいただいています。

 

 

そのコメントへの返信ですが、


以前、土地から仕入れる新築アパート経営は、


儲からないとはっきりおっしゃられていましたが、

 

どうして今回は全く別の内容なのでしょうか?

 

と言うコメントです。

 

http://yutaka-1115.jugem.jp/?eid=793

 

この記事のコメントへの返信ですが、

 

 

新築アパート経営は儲からないという意味ですが、

 

これは銀行融資と関係しているのです。

 

銀行が融資をするというのは、

 

事業計画が妥当性があるということです。

 

 

シノケンのアパート経営は、


銀行との提携で融資を出していますので、


儲かる儲からないかは、


銀行の出方次第なのです。

 

シノケンの融資は、提携銀行で、

 

非常に低い金利によって行われ、


家賃収入や入居率から算出する収益還元法により、

 

融資審査を行い、十分な収益性の見込める計画であれば、


長期の返済期間になっているなどの特徴があるのです。

 

 

新築アパート経営は、立地をよく考えなければなりません。

 

アパートを建ててみたが儲からないということがあるのは、

 

東京や大阪などの大都市圏では、


まず儲からないですね。

 

新築アパートは、物件の利回りが10%を超え、


将来にわたって入居者の確保が可能であると、


判断できる場合だけで、そこを外せば、


新築、中古にかかわらず儲からないですね。

 

 

 

冒頭のアパート経営は儲かるかですが、

 

 

アパート経営は大きく儲かる事業ではないです。

 

 

 

 

アパート経営にも、いろいろあると思いますが、

 


アパート経営の主なものは 次の3つに分かれると思います。


 


1、先祖伝来の土地に、新築アパーや、

 

  マンションを建築して経営するスタイル

 

 

2、土地を購入して、そこに新築のアパートやマンションを、

 

  建築して経営するスタイル

 

 

3、中古のアパートやマンションの一棟を購入して経営するスタイル

 

 

この中で一番儲かる経営は、3番目の中古のアパートや、

 

マンションの一棟を購入して経営するスタイルになると思います。

 

 

1、の先祖伝来の土地に、新築アパーやマンションを、

 

建築して経営するスタイルは儲からないと思います。


 

なぜならこの形は アパートの建築費がかかります。
 


そしてアパートの建築費を、入居者の家賃で長い年月かけて 


回収していく形だからです。




アパートの建築費を回収したころになると 

 

建物が老朽化して建て替えの必要が出てきます

 

 

2番目の、土地を購入して、

 

そこに新築のアパートやマンションを建築して


経営するスタイルも儲かりません。

 


立地条件の良い格安の土地が購入出来て、

 

しかも低価格でアパートが建築できれば、

 

比較的高利回りが期待できる場合がありますが、


これは例外でしょう。



アパート経営の、費用対効果が悪く、

 

特に初心者大家さんの



不動産投資には向いていません。

 

 

アパート経営で 儲かる唯一の方法は 

 

3、の中古のアパートやマンションの


一棟を購入して経営するスタイルになると思います。
 


このスタイルなら高利回りの物件を

 

銀行ローンを利用して購入すれば


次の日からキャッシュフローが生まれます。

 

立地条件もよく 利回りも10%以上の物件が

 

自己資金数百万円の資金で


レバレッジを利用したローンで、

 

購入すれば、確実に儲かります。
 


というのは、低金利で融資を引いて 

 

高利回りのアパートやマンションに


変えて貸し出すからです。

 

 

空室の部屋はリフォームしなければなりませんが、

 

そのリフォームにしても工夫ができるのです。
 

 

中古アパートを購入して行う賃貸事業は、

 

社会的に意義があり、

 

相場より安い賃料を設定して入居者に貸し出しても 

 

見返りがあるように 自分の投資した金銭以上の


余剰金があることを前提に 融資を受けて購入していますので 


部屋の設備や環境をきちんと整備し 、

 

対価として家賃を受け取れるうちは、

儲かるのは当然だと思います。

 

 

しかしこれもアパート経営の初期の話であって、


何年か後に減価償却が終わって、

 

銀行返済も終わるころに税金との戦いが訪れます。

 


そこでうまく乗り越えられるかは、

 

大家さんの腕の見せ所です。

 

 

 

 

 

 

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