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アパマン経営の失敗の理由はなんでしょうか

アパマン経営の失敗の理由はなんでしょうかについてあれこれ

 

 

ハウスメーカーが不動産を勧めた理由は、

 

アパ・マン業界は業績を上げるため毎年、

 

アパート・マンションを

建て続けなければ存続できないからです。

 

建てた物件と同じ数の物件を壊しているのなら、

 

まだわかりますが実際は、ほとんど壊してないので、

 

古い物件はそのままで、物件数だけが増えていきます。

 

 

逆に人口は減少していくでしょう。

 


なので物件数が借り手よりも多くなりすぎて 

 

新築物件でも空室物件が出ている現状です。

 

 

新築アパマンは、不動産投資の中で最も競争が激しく、

売却しにくいものになっているのです。


 

日本は 人口減少社会に入っていますので、

 

さらに物件は余ってくると思います。




アパマン経営が失敗する理由として、

 

なにかあったときに売りにくいということです。


 

アパ・マンが売りにくい理由は 

 

買う側に問題があってアパ・マンは

ローンが付きにくいからです。



投資用物件のローンは、一般的に耐用年数の範囲でしか、

 

ローンを組んで買う事ができないため、

木造アパートは減価償却期間が22年と少ないので、

 

残存耐用年数が短くよほど自己資金の豊富な人でしか、

 

購入することはできません。



 


アパート・マンションの場合 市場に出てくる物件は、

 

ほとんど築10年以上の物件になっていますが、
 

仮に築12年の物件が売り出されていると仮定しても 

 

残っている耐用年数は10年にしかありませんので 

 

10年の範囲でローンを組むことになります。

 


例えば、利回り10%の3000万円の物件を、

 

金利2.5%で10年のローンを組む場合、


月々の返済額は283000円になります。

 


月々283000円のローンを支払っていくためには、 

 

10%の家賃収入の見込める物件でも成り立ちません。


 

その当時、お金を、回収できる可能性が最も低いのが 

 

新築アパート・マンション物件になっていたのです。

 


空室が埋まらなくなってしまうと 

 

投資額を回収できないばかりか、

自分の土地の価格を、下げることにもなりかねません。

 

 

 

どうすれば、アパート経営で、

 

余裕のある経営ができるようになるのだろうか。

 

 

 

まぁ、一般的にその答えは容易に見つからないかもしれません。

 

 

少なくとも、余裕のある経営をしようと思う必要はあるでしょうね。

 

 

不動産投資を考えたとき、

 

アパート経営・マンション経営を選ぶ方は、

 

たくさんいらっしゃいます。

 

 

アパマン経営はどうしても、

 

借入を前提とした経営になりやすいです。

 

 

 

借金して金利を払った方が節税になりますし、

 

メリットが大きいからです。

 

 

 

サラリーマンなら、不動産所得を赤字にして、


損益通算をして税金を還付されることになります。

 

 

 

マンション経営は自己資金をほとんど出さずに、

 

ローンをうまく活用して資産形成ができる点ですが、

 

ところで、私にとってアパート経営とは、


利益を得るために、必要な資金を投入することであって、


節税のためにしようとすることでは決してありませんでした。

 

 

私の事業には、今まで、節税をねらうという発想は、

 

持ち合わせていなかったです。

 

 

しかし、かつて、財テクという言葉が一人歩きして、


個人の財産テクニックで、


一時的な赤字運用を追ったあげくに、最終的には、

 

ローン破産を招くほどの甚大な被害をもたらす例が、


見られました。

 

 

このようなことが起きたのは、


自らの努力で利益を尊ぶという原則を、


無視した結果であると私は思っています。

 

 

かつて、サラリーマンが住宅を購入する場合に、

 

35年返済のゆとりローンを組んで、

 

新築マンションを買って、借金の額を最大にして、

 

給与収入を減らして、支払った税金を還付されるため、

 

メリットが大きいと考えられていました。

 

 

かつてサラリーマンのワンルーム投資が盛んでした。

 

 

新築ワンルームマンション投資も、

 

このような考えに基づいていますよね。

 

 


また企業でも同じようなことが起こりました。

 

 

それは、2000年初頭での安い中国製品の影響よる、


日本の製造業での空洞化がまだ続いているころ、


あるハウスメーカーの支店長が、私が勤める会社を訪ねてきて、

 

こう言われたことを覚えています。

 

 

御社は、売上が頭打ちになって、


固定資産税の負担もさることながら、


この先、リストラや、経営縮小の波に、


飲み込まれようとしていますが、


世間では土地の有効活用が盛んです。

 

 

みなさんアパートを建てて節税しておられます。

 


御社の土地は立地のいいところに位置していますので、


ぜひ土地の有効利用のために、


アパートを建てさせていただきたいのですが、


そう言われても、うちの会社の社長は、

 

自分で額に汗して稼いだものしか、

 

利益でないと思っていたものですから、

 

節税目的のアパート経営や、

 

苦労せずに利益を手に収めようとする発想は、

 

少しも持ち合わせていなかったらしく、

 

この話は聞くだけで済ませたのですね。

 

 

その後、近所に次々とアパートが経って、

 

地主さんは、そういった過当競争の波と人口減や、

 

空室率の拡大に巻き込まれ、

 

次々に経営がうまく行かなくなって売却されていますが、

 

うちの会社だけは、アパート経営をしなかったものですから、

 

やがて、事業資金の借入金の返済も終わり、

 

今ではその土地に建っている古いビルを、


別の会社に貸して、その賃貸収入で、

 

悠々自適の生活を送っているわけです。

 

 

この社長は決して先見性があったのではないのです。

 

 

ただ、額に汗して働いて稼いだお金が、


企業が追求するべき真の利益だと考えていただけです。
 


 

なので、余剰資金の運用については、


元本での運用が前提であり、


その中に節税のための資金運用は、

 

全く含まれていなかっただけだったのです。







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