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自宅不動産を売って、賃貸住宅に住み替えた場合の税金

自宅不動産を売って、賃貸住宅に住み替えた場合の税金について詳しく




自宅であろうと投資用であろうと、不動産を売却すれば、


所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得の二つに区分します。(後述)

 



ちなみに、個人のままでは不動産を売買することはできません。

 




不動産の売買を個人でするには、法人組織にして、

 

なお、宅地建物取引主任者の資格が必要です。

 

 

従って、ほとんどの場合、不動産業者に、

 

仲介を依頼することになります。




 

居住用不動産の買い替えで損をした場合には、

 


翌年に確定申告をすれば、その赤字分を他の所得と 

 

損益通算することができます。

 

 

ちなみに、投資用不動産の買い替えで損をしても、

 

他の所得と損益通算はできません。

 

 

あくまでも、不動産所得の中での損益通算になります。



 

また、個人が不動産を売って賃貸住宅に住み替えた場合は、

 

買い替えでないため損益通算はできません。

 

 

自宅の損益通算は買い替えた場合に限られます。

 

 

つまり、自宅を売って損をした場合、

 

自宅マイホームを譲渡した年の前年の1月1日から 

 

自宅マイホームを譲渡した年の翌年12月31日までの間に、

 

新しい自宅マイホームを取得して居住しなければ、

 

損益通算はできません。

 

 

買い替えでなく、自宅を売却して、

 

賃貸住宅に住み替えた場合は、損益通算は適用されません。


 

また、不動産を売却して利益が出ると、

 

その利益に対して譲渡税という税金がかかります。

 

 


譲渡税を計算するためには、先ず 利益を確定させなければなりません。



 

利益のことを譲渡所得といいますが、譲渡所得は、

 

売却金額から(取得費と譲渡費用)を引いた金額になります。

 


取得費は、その不動産を買ったときの値段です。

 

 

土地は購入金額がそのまま取得費になります。




建物に関しては、買った時の値段から、

 

減価償却費を引いた金額になります。

 

 

減価償却費を引くため取得費が小さくなり、

 

逆に、譲渡所得も譲渡税も大きくなります。

 


ただ、事業で使う資産に比べ、自宅マイホームは、

 

耐用年数が1.5倍、長くなっており、



その分、償却費は抑えられるようになっています。

 

 

又、親の代から持っている土地、建物で、

 

いくらで買ったかわからないときの土地、建物は、

 

売却額の5%を取得費にすることができます。

 


譲渡費用は不動産の譲渡の際に出費した費用で仲介手数料、

 

売買契約書の印紙代、登記費用、

 

測量費用、分筆費用、更地で売るときは建物取壊費用、

 

売却のために借家人を立退かせる必要があった場合には、

 

支払った立退料も含まれます。

 


同じ不動産の売却でも、マイホームを売却した場合には、

 

さまざまな優遇措置があります。

 


代表的なものが3,000万円特別控除です。

 

 

譲渡所得が3,000万円以内の場合は、基本的に税金はかかりません。

 

これは所有期間の長短に関係なく適用出来ます。




しかし、譲渡所得が3,000万円を超えた場合でも、

 

所有期間は長いほど税額が小さくなるようになっています。

 


どれくらいの税金がかかるかと言いますと、

 

売却する不動産の所有期間により異なります。




土地や建物を売ったときの譲渡所得は、所有期間によって、


長期譲渡所得と短期譲渡所得の二つに区分します。

 

 

税金の計算も別々に行います。

 

長期譲渡所得とは、所有期間が5年を超えるものをいいます。

 

課税長期譲渡所得金額=譲渡価額−(取得費+譲渡費用)−特別控除

 

所得税額=課税長期譲渡所得金額×15%

 

住民税額=課税長期譲渡所得金額×5%





特別控除とは、通常の場合ありませんが、

 

マイホームを売った場合の、3000万円の特別控除などです。

 

 


短期譲渡所得とは、 所有期間が5年以下のものをいいます。

 

短期譲渡所得金額=譲渡価額−(取得費+譲渡費用)−特別控除

 

所得税額=課税短期譲渡所得金額×30%、

 

住民税額=課税短期譲渡所得金額×9%

 

 



マイホームの場合、所有期間が10年を超えると、

 

税率がさらに軽減されます。

 

 

所有期間が10年を超えていると、譲渡所得が3,000万円を、

 

超えていても、超えている部分の税率が、

 

14%(所得税10%、住民税4%)になります。

 

 

 





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