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不動産を売却した場合の税金

不動産を売却した場合の税金について詳しく




不動産を売却して利益が出ると、

 

その利益に対して譲渡税という税金がかかります。

 

 

 

不動産を売った場合の税金は、自己居住用であるか、

 

投資用であるかによって変わってきます。

 

 


自宅を売却した場合には、

 

さまざまな優遇措置があります。

 


代表的なものが3,000万円特別控除です。

 


譲渡所得が3,000万円以下の場合は、

 

基本的に税金はかかりません。

 

 


これは所有期間の長短に関係なく適用されます。

 


土地価格の上昇が期待できない現在は、

 

ほとんどの不動産は譲渡所得が3,000万円以下に、

 

なるのではないでしょうか。

 


 

中には、赤字になることもあるかもしれません。

 


また平成16年1月1日以降に生じた譲渡所得の赤字のうち 

 

他の所得の黒字と損益通算できるのは、

 

(自の譲渡所得で生じた赤字のみ)となっています。

 


条件として(自などの譲渡所得で生じた赤字)は、

 

譲渡の年の1月1日において所有期間が、

 

5年を超えている自宅マイホームの譲渡であること、

 

売った相手が 親族等でないことを、

 

満たしていれば適用になります。

 

 


個人が土地、建物等を 譲渡して譲渡損失が生じた場合 

 

給与所得の金額から控除できるのは、自宅マイホームだけで、

 

収益不動産などの投資用の物件の場合は、ご存じのように、

 

損益通算できなくなっていますね。

 

 

この他に、譲渡税を安くする方法は、

 

買い替え特例という税金の繰り延べを

使うことが上げられますね。

 

 

 

この特例を受けると、売却によって生じた譲渡所得のうち、
 

次の買い替えに充てた金額分は、

 

その物件を売却するまで課税が繰り延べられます。



(但し、買い替え住宅の価格が売却価格を下回っている場合には、

その差額額から買い替え金額を除いた分について課税がある)

 

これはほとんど該当しないと思います。

 

 

ただし、買い替え特例の適用を受ける場合に3000万円特別控除と、

 

どちらか一方を選ばなければなりません。
 


買い替え特例には自己居住用と収益物件用があります。


 

自己居住用買い替え特例は、例えば、300万円で買った物件を、

 

1,000万円で売り、900万円の物件に買い換えた場合には、 

 

譲渡益の90%(900÷1,000)が課税所得から控除されます。



買い替えた資産が1,000万円以上であれば、

 

税額はゼロになります。



 

一方、事業用資産の買い替え特例は 

 

譲渡益のうち控除される額は、

買い替え資産の購入価格を8掛けして計算します。



 

300万円で買った物件を1,000万円で売り、

 

900万円のものに買い換えた場合は、

控除されるのは譲渡益700万円(1,000−300)の、

 

72%(900×0.8÷1,000)となります。

 

 

又、買い替えた資産が1,000万円以上であっても、

 

1,000万円として計算します。

 


例えば、1,100万円のものに買い替えた場合、

 

控除されるのは、1,000万円×0.8÷1,000万円で、

 

80%ということになります。


 

 

といっても買い替え特例を使えば、

 

次回の売却の時の税金は高くなります。

 

 

つまり、300万円で買ったものを1,000万円で売り、

 

それを900万円の物件に買い替えて、

その資産を800万円で売った場合、買い替え資産は、


旧財産の取得費300万円を引き継ぎますので、

 

300万円で買ったものを800万円で売ったことになり、

 

譲渡税が大きくかかってしまうということです。



 

さらに、減価償却費も300万円を引き継ぎますので、

 

取得費が300万円となるので

 

減価償却費が少なくなります。

 


減価償却費が少なくなれば経費が減ることですので、

 

所得税が増えるという事になってしまいますよね。

 

 

 

 

事業用資産の買い替え特例の復活

 

 

 

 

買い替え特例とは、買い替え時点では、


税金がかからないようにすることです。

 

 

税金がかかるのは、


買い替えた不動産を売却したときであって、


どれだけ売却益があっても、


買い替え時点では税金がかかりません。

 

 

では税金がかかるのはいつかといえば、


買い換えた不動産を売却した時です。

 

 

その時には、前の不動産をそのまま保有していて、

 

売却したとみなされて、譲渡所得が計算されるわけです。

 

 

まとめると、買い替え特例とは、


買い替え時点での売却はなかったとみなされ、


譲渡所得の発生はないことになりますが、


後に買い換えた不動産を売却した場合に、


最初の不動産を売却したとみなされます。

 

 

 

たとえば、1,000万円で買った物件を6,000万円で売り、


8,000万円の物件に買い替えて、

 

後にその物件を9,000円で売却した場合、

 

6,000−1,000万円に譲渡所得税がかかるのではなく、

 

買い換え前の物件1,000万円を9,000円で売却したとして、

 

計算されるわけです。

 

9,000円−1,000=8,000万円に、

 

譲渡所得税がかかる仕組みです。

 


つまり、1,000万円で買ったものを売り、


それを8,000万円の物件に買い替えて、

 

その資産を9,000万円で売った場合、買い替え資産は、


旧財産の取得費1,000万円を引き継ぎますので、


1,000万円で買ったものを9,000円で売ったことになり、

 

9,000円−1,000万円=8,000万円に、

 

譲渡税がかかってしまうということです。

 


上記の例は自己居住用ですが、事業用つまり、

 

賃貸物件から賃貸物件に買い替えた事業用資産の買い換え特例は、


買い換えによって発生する譲渡所得の80%が繰り延べられます。

 


つまり、特定の事業用資産の買換え特例は、

 

一定の条件を満たす買換えについて、


譲渡収入のうち買換えた金額の80%については、

 

課税されないという仕組みのものです。

 

 

その残りの20%についてだけ、

 

税金の計算をすればよいというものです。

 

 

居住用は100%課税が繰り延べられるのに対して、

 

事業用は少し厳しくなり、繰り延べは80%です。

 

 

 

かつてバブル時代、資産運用という言葉が、

 

当たり前のように使われ、


投資家のみならず一般の会社でも、

 

一時的な運用利益を追ったあげくに、


最終的には、会社や事業の根幹を揺るがすほどの、


大きな損失をもたらす例がたくさんありました。

 


バブルが弾けて、銀行や名の通った会社が、

 

次々に経営破たんに追い込まれて、


平成不況に追い込まれたのですが、

 

この不況対策として、買い替え特例の復活があげられています。

 

 

 

 



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