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アパート経営にはどんなリスクがあるのでしょうか
木造アパート経営のリスクについて詳しく



RCなどは建物は丈夫ですが、それに伴って、

維持費が大きくかかるというリスクがあります。



だったら木造のほうがいいのかと言えば、

やはり、木造には木造のリスクがあります。



賃貸経営にもさまざまなリスクがありますが、

私はこのリスクは、構造上のリスクなので、

対策を立てておくことが大事だと思います。



先ず、木造アパート経営のリスクについてですが、


次のようなことがあります。



1、見栄えのリスク

木造アパートは、老朽化が早く、

15年、20年、25年経つと古びてしまい、

以前の面影がなくなってきます。



居住者は、そういった古くなったアパートに、

住みたがりません。



2 修繕コストのリスク

アパートは15年、20年、25年経つうちに、

必ず屋根、外壁、階段の手すりなどの修繕が必要になります。



そうした修繕コストは1回に数十万単位、


下手をすれば100万円単位かかり、


これが賃貸経営に大きな負担になってきます。



そのため、借り手に敬遠されないように、


常にアパートをきれいに見せるためのメンテナンスが必要になり、

そこに費用がかかり、さらに、室内のリフォームをすれば、

より多くの出費が必要になります。



3、火災リスクと火災保険料負担が大きい


木造アパートは耐火性能において、

鉄筋コンクリートRC造りのマンションより劣ります。



なので火災保険料も高くなる傾向があります。



万が一入居者が火災を起こしても、RC造りのマンションなら、

部屋単体の火災で済みますが、木造アパートは全焼になる恐れがあります。



こうした理由から火災保険料の料率も、RC造りに比べて木造アパートは、

高く設定されていますので、それだけ大家さんの保険料負担が大きくなります。



4、地震による建物倒壊と、地震直後の火災の影響

大きな地震が起きたときの耐震性能も、木造アパートは、

RC造りのマンションに比べて劣ります。



さらに、震度5以下の地震で建物が倒壊し、

不運にも入居者が死亡した場合は、

大家さんにその責任が及ぶリスクがあります。



5、シロアリの被害、建物傾き、雨漏り、

木造アパートは、シロアリによる被害、

地盤の状態不良による建物の傾きや雨漏りの心配がある。



6、騒音問題、セキュリティー問題


木造アパートは上下階や左右等への騒音問題も起こりやすく、

下の階の住人が苦情を言って来たりして、

住民間のトラブルに発展することもありますし、

1階住戸は、セキュリティーが重視されるので、この点でも、

アパートにはリスクがあります。



RCマンションに比べて、保温性に劣るので、

冬が寒いというリスクがります。



7、建て替えのリスク

構造上の問題ではありませんが、

立ち退きに要する時間とコストの問題があります。


入居者全員が一人残らず立ち退きに、

同意してくれれば問題ありませんが、

長期入居者は住み慣れた所を離れたがりませんし、

高齢者には、次の転居先が、なかなか見つからない人もいます。



そうなると立ち退きが思うようにいかず、

立ち退き料がかさんでくる。



8、売却困難のリスク

アパート物件は耐用年数との関係上、ローンが付きにくいので

購入希望者の資金不足から、値段を下げなければ買い手がつかなく、

売却が思うようにいかないというリスクがある。



  9、リフォームのリスク

一室だけのリフォームは、隣室への騒音に気を配ったり、

他の入居者に影響が及び、リフォームがしにくいことがあげられます。


また、費用をかけた割には、木造アパートのリフォームは、

案外代わり映えしなく、費用対効果から見ても、

木造アパートのリフォームは効果は薄い。



まぁ、こうした賃貸アパートを盛んに建てているのは、

郊外や、地方都市に土地を持っている、

農家の方や、地主の方です。



賃貸アパートをすすめる会社が、


農家や地主の方をターゲットにして、営業展開しているため、

郊外や地方に同じような賃貸アパートが建つことになり、

入居者を奪い合うことになるので、

当然家賃の値下げ競争も避けられないでしょう。



やはり、将来を見越したリスク対策と大規模修繕に向けた対策を、

十分取っておくことが必要になってきます。









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