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建て替えローンについて


 

 

 


建て替えにあたって、現在返済中の住宅ローンが、

 


障害になっているケースが多くみられます。

 

 


しかし、買い替えローンとほぼ同じ条件で、

 


利用できる建て替えローンがあります。

 

 

 


地価の下落により、自宅の評価額が、


借入金残高を下回ってしまい、住まいの建て替えが、


難しい方もおられますが、


そんなケースでも、


二世帯住宅にするならメリットがあります。

 


低利なローンに切り替え、親子で共同して返済する形にすれば、


負担を軽減できるとしたら有効な活用法の一つになってきます。

 

 

返済額の軽減のために借り換えローンを検討した人が、


息子の結婚を機に、親子リレーで二世帯住宅にしたケースで、


建て替えローンの利用を検討して、


長期にローンを組むことによって、


毎月返済額は13万円から6〜7万円と、


半額程度に引き下げることが可能になってきますね。

 

 

金融機関も息子が連帯保証人となるので安心だということで、


建て替えローンの融資を承認しています。

 


建て替えの注意点は、一般的に建て替え対象不動産の真の価値は、


土地価格だけになり、そこから解体費用を負担しなければなりません。

 

 

 

注意点は、建て替えると新築ですから、


ローンを組むと債務超過になる可能性があることです。

 

 

 

郊外の戸建て住宅の賃貸相場は、


新築4LDKで9〜10万円程度です。

 


中古の4LDKであっても7万円ぐらいです。

 


中古か築浅かの境目は10年くらいです。

 

世間一般常識において築浅ですからという言葉が、


適用される分岐点は最大限考慮しても築10年位です。

 

 

 

建て替え直後に賃貸にしないで、

 

仮に10年後に貸し出したとしても、

 

多額の住宅ローンの残債が残っており、


全く採算は合わないと思います。

 

 

 

土地の価格を含まない建物だけの総投資額に見合った、

 

年間家賃収入であっても、中古になると、

 

相対的に家賃設定は高くなりがちで、そうすると、

 

借り手が現れない可能性が高いと思います。

 


住宅ローンと期待家賃と比較して単純に比較しがちですが、


住宅ローンは巨額の借金であり、


たとえ金利が1%であったとしても、


金利負担があることは確かであって、


さらに償却負担もあるために建て替えは競争力が落ちます。

 

 

したがって、建て替えよりもむしろ、


大規模修繕の方を選択すべきかもしれません。

 


大規模修繕を取り入れたからといっても、

 

建て替えに比べれば費用負担はかなり少なく、

 

自宅が債務超過になることはまずありえません。

 

 


最悪でも、自宅を売却すれば、


住宅ローンを解消できる状態を、

 

維持することが大事だと思います。

 

 

 

 

 

 


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