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ワンルームマンションか一棟アパートかどちらを選ぶ

ワンルームマンションか一棟アパートかについて

 

 

 

これから始めるサラリーマンの場合、


いきなり融資は難しいと考えます。

 


融資なしでは何千万円もするアパートは買えませんから、


キャッシュで中古の区分マンションを選ぶと思います。

 

 

 

区分は、管理組合があるため、

 

大規模修繕についても考える必要がありません。

 

 

 

木造アパートは1年に落とせる減価償却費は、

 

RCよりも高額になります。

 


アパートを買う場合、減価償却期間が切れると、

 

たくさん課税されて納税が大変ですので、


もう一棟同様に買っていくという投資手法になるでしょう。

 

 

 

しかし、ずっと買い続けられるとは限りません。

 


そこで、RCの出番になります。

 


RCを建物比率を非常に高くして買えば、


今度は長期で減価償却をとれます。

 

 

 

ワンルームマンションとアパートのメリット、デメリット

 


ワンルームマンションのメリットは、


比較的少額で不動産投資ができるため、


大きな失敗を避けられます。

 

 

自己資金で購入できる価格のため投資初期に取り組みやすい。

 

 


また、立地のいいところを探して買えます。

 

 

それから、中古ワンルームの市場の方が大きいので、


買いやすく売りやすいと思います。

 


区分は住宅ローを付けて買ってくれる層がいるから、


売れる物件はかなりあるように思います。

 

 

賃貸中の物件を買って空室になったら、

 

居住用として売れる。

 

 


ですから、10年後の出口を考えた場合、


RCならば概して一棟よりも区分のほうが安全です。

 

 

 

アパートよりも少額なため、


割安な物件を見つけて買いやすい。

 

 

 

 

また、一棟マンションより区分所有マンションのほうが、


割安に買えて利益率が高いです

 

 

 

 

区分のデメリットは、

 


老朽化が進んだ場合、建て替えが難しい。

 

 

 

管理費、修繕積立金が毎月かかる。

 


管理組合があるため、賃貸経営上の工夫がしにくい。

 

 

 


区分所有マンションは入居付が、


ゼロ%か100%のどちらかとみられ、


融資付けに不利です。

 


借入金を利用して区分所有マンションを購入した場合、


借入金としての負債返済後の、キャッシュの手残りが少ない。

 

規模拡大に手間がかかるということです。

 

 

 

 

 

一棟ものアパートのメリット

 

 

 

土地が最後に残る。

 


老朽化した際の建て替えがしやすい。

 

 

 

アパートを取り壊した後、

 

土地として売ることができる。

 

 

 

一か所にまとまっているため管理がしやすい。

 

 

 


デメリット

 


購入金額が大きくなるため、一か所にかかるリスクが増える。

 


修繕などすべての費用は所有者のみの負担になる。

 

 

 

 


いずれにしろ、いい物件を手に入れるためには、

 

信頼できる担当者を見つけることが大事だと思います。

 

 

 

特に一棟もののアパートやマンションを買う際、


担当者は大事ですね。

 

 

一棟ものは金額がはりますし、立地も様々です。

 

 

ひとつひとつの個別性が強いので、

 


担当者の力量がものをいいます。

 

 

 

一棟ものは、短期間で大幅に値上がりする可能性もありますが、

 


売るときに売れないということもあります。

 

 

 

さらに、買ってみたら、

 


給湯器を全部交換しなくてはいけないとか、

 


何年も修繕していなくて雨漏りがあるとか、

 


多額の修繕費がかかるというリスクもあります。

 

 


これに対して、区分所有の中古マンション、

 


特にファミリータイプは、流通量が多く、

 


価格も安定しているので タイミングさえ間違えなければ、

 


どの仲介会社を通して買ってもそう違いはないと思います。

 

 

 

又、管理会社が入って、修繕費をみんなから集めて、

 


定期的にメンテナンスをしていますので、

 


その住居だけ雨漏りしたといったこともないですし、

 


安心度は全然違います。

 

 


担当者にしても、よほど変な人でない限りは、

 


区分所有のマンションを買う場合、

 


それほど、気にしないと思います。

 

 

 

自分のねらっているエリアであれば、

 


土地勘もあり、区分所有のマンションは、

 


初めて不動産投資をしようという人には、

 


やりやすい投資です。

 

 

 

ワンルームマンションか一棟アパートかを考えた場合、

 


区分マンションは、融資に問題があります。

 

 

 


銀行は都心立地のマンション以外については、


担保価値を見ないところが多いために、


融資が受けにくいと考えられます。

 

 

 

一棟ものは、資産性が高く、


建物が全壊しても土地が残るため安全ですが、


規模が大きいために、


修繕費がかかり過ぎる傾向がありますね。

 

 

 

なので資金計画が頓挫しやすいですね。

 

 

まぁ、マンションの場合は建物の構造上、


客付けはしやすいと思います。

 

 

もっとも、1階の部屋が客付けしづらいという問題は、


区分マンションでもアパートでも一緒ですが、


アパートのほうが戸数が多いので、


客付けには苦労すると思います。

 

 

 

リタイアするには、


区分マンションを少しずつ買う投資は、


非常に手間がかかることは否めません。


その分堅実ですが。

 

 

 

もっとも、不動産屋さんにすれば、


区分より一棟の方が値段が高く、


仲介手数料も稼げるため、


一棟ものを紹介したがるでしょう。

 

 

 

 


このことは銀行でも同じであって、


銀行は金額が大きい一棟ものの融資には積極的です。

 

 

 

しかし、大家さんから見れば、一棟ものは、


レバレッジをかけて投資をするため、


うまく行くと得られるものが多い反面、


失敗すれば失うものが多いと言えます。

 

 

一棟ものがいいか区分がいいかは、


本人の好みですが、


私にはどちらがいいとは言えませんが、

 


借金が嫌で懸命に返済して、


事業を拡大していくか、


お金を返すよりもむしろさらに借りて、


事業を拡大するのかということで、


投資家本人の投資スタンス、


考え方の違いになってくるでしょうね。

 

 

 



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