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ワンルームマンション(投資)経営のメリット、デメリット

 ワンルームマンション(投資)経営のメリット デメリットあれこれ

 

 

 

マンションの場合、金利に加えて、

 

減価償却の負担が大きくかかってきます。

 


したがって、それを補えるだけの収益が、

 

継続的に生み出されなければ経営は成り立ちません。

 

 


規模の拡大と同時に利益も増えていくような、


経営となっているかどうかが問われます。

 

 


黒字であっても、キャッシュフローが枯渇すれば破綻します。

 

 

最近、マンション経営ではこのキャッシュフローが、


重視されるようになってきています。

 

 

マンション経営では、毎年利益は出ているのに、


実際の資金繰りは苦しく、

 

資金が不足しているという投資家を、


よく見受けます。

 

 

利益だけでなく将来どれだけのキャッシュを、

 

生み出す力があるのかによって、


マンション全体を評価すべきである、

 

という考えにもとづいたアプローチが、


銀行筋や、ブローカーの間では、

 

すでに一般的なものになっています。

 


この傾向は、大家さんにとって歓迎すべきものであり、


専門家の間で、よく勘定合って銭足らずという言葉を使って、


重要性を強調しています。

 

 

 

 

 

ワンルームマンションのメリット

 


ワンルームの場合、メンテナンスがやりやすいことがあげられます。

 

 

 

入居者が退去してから、発生するリフォーム費用が、


家賃の1か月程度の費用で賄えることがほとんどです。

 

 

 

リフォーム費用が安いということは、リフォーム期間も、


短くできることになります。

 


リフォーム期間が短いほど、


空室期間を短縮することにつながります。

 

 

 

ファミリータイプや一戸建は、 部屋数も多いので、


リフォーム完了までに、時間を要し、


特に大規模リフォームや、


リノベーションする場合は、


費用も莫大にかかることになります。
 

 

というわけで、割安な中古のワンルームを買って、


そして、短期にリフォームして貸すということで、


機会損失を防ぎ、利回りも高くなるわけです。

 

 

 

この点、ファミリータイプのマンションよりも、


ワンルームの方が投資効率が良いでしょう。

 

 


その他のワンルームのメリットは、


少ない資金で不動産投資ができることがあげられます。

 


というのは、東京の一等地など、


便利で人が住みたがる人気エリアでは、


個人が一棟もののマンションを持つことは、


現実的に不可能であり、また、


都心で利便性のある物件なら、


ワンルームであっても、銀行は融資しており、


LTV(借入金比率)を高くして、


都心で希少性のある、トップクラスの立地に有る物件に、


投資することが可能になってきます。

 

 

 

総人口 若者人口の減少が続く中で、東京の一極集中を背景に、


東京とその近郊地域の人口は安定して増加しています。

 

 

又、ワンルームは居住用としての需要以外に、個人事務所や、


セカンドハウス、倉庫 子供の下宿部屋、アトリエ


短期貸し用マンスリーマンション的利用も考えられます。

 


ワンルームは少ない資金で始められるメリットを利用して、


地域分散で複数戸所有することで、 リスク分散になり、


相続が起こっても、将来遺産分割もしやすいと思います。

 


また、キャッシュフローのプラス収支分を増やすことにつながり、


小さな物件から融資を受けて不動産投資をすることもできますし、


特に融資を利用して、法人で拡大する場合、


将来のための銀行エリアの開拓にもつなげられます。

 

 

また、地震などの自然災害のリスクの分散ができる点も、


ワンルームマンションのメリットです。

 

 


構造上1Rにすれば、地震に強くなります。

 


柱の多い建物の構造が蜂の巣のようになり、


壁自体も揺れに強く高い耐震性を保持します。

 


反面、ファミリータイプのマンションは、


空間が広くなる分、柱の部分が減って、


若干弱くなりますので柱が太くなりがちです。

 


ワンルーム特有の利点は、オーナーチェンジで売られることが多く、


賃貸中なので、リフォームなどの初期費用がかからず、


所有権が移った時点で、家賃収入が入ってくるメリットが大きいです。

 


そこから借入金の返済ができるため、


キャッシュフローが十分回ると考えられます。

 


一棟マンションは耐用年数が長いため、


銀行から長期で大きい金額の融資を受けられ、


リタイアするには向いています。

 

 

 


ワンルームマンションのデメリットは、

 

面積の割には、管理費と修繕積立金が割高になることです。

 

 


ワンルームマンションの管理費と修繕積立金は、

 

月5000円位のところが多いです。

 


銀行返済があると、キャッシュフローは、

 

赤字になる可能性があります。

 

 

さらに、駅近など立地が良くないと難しい。

 


また、高齢の単身者の場合は、


孤独死や突然死のケースがありますし、


若い人の場合でも、


自殺するケースもあります。

 

 

 自殺は、一棟物でも区分所有でも起こりますが、

 

一棟物の場合はマンション全体に影響を及ぼしたりします。

 


 


区分所有と一棟物はどちらがいいでしょうかという質問には、

 

持ち家がいいのか賃貸がいいのかと同じで、

 

本人の好みで、どちらも一長一短があって正解はありません。

 

 

 

マンションは自動車と同じように、

 

買ったら値下がり続ける耐久消費財ということになります。

 

 

と言うのはエレベーターの保守点検費が、

 

1か月5〜6万円以上かかりますので、

 

年間にすると70万円近くかかかってくるということです。

 

 

もちろんエレベーターがあった方が、


入居者には便利ですが、小規模マンションでは


維持費が大きな負担となり、

 

管理費や修繕積立金に跳ね返ってきます。


 


ワンルームマンションの平均戸数30戸のマンションの場合、

 

エレベーターの負担費用は

 

30戸でエレベータ費用を負担しますので、

 

かなり割高ですね。

 

 

この金額は、年間の管理費と修繕積立金の合計の、

 

半額ぐらいになってきます。

 

 

このように、エレベーターの維持費がかかりますので、

 

ワンルームマンションの3階建てまでは、


エレベーターは設置していません。

 

 

なかでも、たいへんなのは大規模修繕です。

 

 

だいたいの目安として12年に一度くらいは、


外壁の塗装が必要になります。

 

 

特にマンションの周りに足場を組み、


そこにネット張って外壁を塗装するために、


足場代が大きくかかったりします。

 


それを防ぐために、タイル張りの物件であれば、


通常のものよりも補修が少なくて済みます。

 

 

また、入居者を確保するために、

 

ペット可にしているワンルーマンションも増えています。

 

 

維持費と言えば、その他にも、

 

屋上の給水ポンプへ水道水を上げるための

 

貯水タンクとポンプの維持費が


かかります。

 

 

固定資産税はRCは割高になりますし、

 

駐車場代もかかってきます。

 


というわけで、ワンルームマンションの経営は、

 

維持費や修繕積立金の確保などで、

 

利益が上がりにくいと言えます。

 

 

実際に購入して賃貸運用してみると、

 

いろいろなことが起こります。

 

 

ファミリーより入退去が煩雑だったりします。

 

 


空室時の修繕費、管理費負担費用、部屋の設備交換費用、


空室を埋めるための家賃値引や、広告宣伝費等など

 
サイフからお金は出ていくばかりです。

 

 


さらにマンションは老朽化すると売却が難しく、


建て替えにも問題があります。

 

 

 

 

 

 

 


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