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賃貸アパートを売る本当の理由とは何でしょうか

賃貸アパート、マンションを売る本当の理由とは何でしょうか


賃貸アパート、マンションを売る本当の理由

 

なぜ買って5年以内なのに売却するのか


 

賃貸アパート、マンションを売る本当の理由

 

 

 

マイホームの場合だと、


ローンの支払いに行き詰ったという場合は別として、


転勤やご家族のご事情や、


ご近所とのトラブルなどの原因が考えられますが、


アパートなどの収益物件を売る目的は別にあります。

 

 

いずれにしろ売主としては、全空室にして売るほうが、

 

売りやすいといえるでしょう。

 

 

 

建売業者にも買ってもらえる可能性があるからです。

 


特に土地が広いところに小さいアパートが建っている場合は、


更地にしたほうが高く売れます。

 

 

しかし、貸主の都合で入居者に出て行ってもらって、


更地にして売ろうにも、長い間入居している店子を、


退去させることは難しいとなってくる。

 


ところどころ虫食い状態で、


中途半端に詰めているアパートを売る場合は、


投資家しか買わなくなるため売りにくくなります。

 


さて、賃貸アパートを売る理由で考えられるのは、

 
持ち主は高齢のため運用が面倒になった、


維持管理にともなうストレスから解放されたい。

 

といったことがあるかもしれません。

 

 
また、後継者がいないため建て替える考えはないので、


もう投下資金を回収したので、

 
これから老朽化してくることだし、


修繕費がかかる前に手を引きたいと思っている。

 


維持するにも、経年劣化で、


そろそろ修繕費用がかかって、


クレームも増えてくるので早く売ってしまって、


楽になりたい。

 

そのほかアパートを売る理由として次のようなことがあります。

 

相続、税金対策、子供の教育資金、


事業資金確保のため、減価償却と、


借入金利子の減少で起こるデットクロスのため、


期末決算を控えての赤字処分の決済処理などです。

 


先ず、第一に売りに出る中古アパートとは、


どんなアパートでしょうか。

 


毎月、不労所得を確実に稼いでくれる孝行息子を、


すすんで、売りに出す売主がいるとは思えません。

 

 

稼ぎが悪い、赤字だ、維持コストばかりかかって大変だ、


そんなアパートが売却対象になるのはわかりますが、


それなら、トランプのババ抜きのように、自分がババをつかんだら、


他人に引いてもらわないと自分は幸せになれない。

 

なので、売りに出すという考えになるはずです。

 


 
このババには、欠陥住宅も多く含まれているのではないか?

 
と思ってしまいます。

 

 

しかし、昨今、そんな単純な理由で、


売りに出されることは、ほとんどありません。

 


 
もっと言えば、物件を売却する理由は、


悪い物件だからということもなくはありません。

 

 

しかし、最近の売却理由で多いのは、


業者が転売目的で仕入れている以外に、


相続や税金対策、管理が面倒、


などとなっています。

 


相続税対策のためにアパートを建て、


維持できなくなり売却するというケースです。

 


ということは、不動産の善し悪しとはあまり関係のない、

 

売主固有の事情によるものです。

 

 

売主固有の事情と言えば、


不動産投資の失敗というよりも、


本業の失敗があげられます。

 

 

本業の収入の落ち込みを穴埋めして、


赤字を回避するために、売る場合がありますが、


こんな場合は、売りやすい物件から売ります。

 

 

つまり、最も資産性があって、


収益性が良好な収益物件から、


売主は残念ながら、手放すことになるはずです。

 


なので、そういった物件を購入すれば、


掘り出し物になる可能性があります。

 

 

本業がピンチに陥るのは、景気の動向、売上減少、


為替、人件費やコストの変動以外に、


政府や金融機関の政策や方針といったものにも影響を受けます。

 

 

収益物件を売る理由は、


本業の不振の回復を図ることにありますが、


こんな場合は、本業の赤字と


収益物件の譲渡益にかかる税金が相殺され、


大幅な節税になったりするわけです。

 


また、本業が好調な時に売る経営者もいます。

 


経営者によっては、法人税が大幅にアップすることを見越して、


節税のために損切売却することもあります。

 

 

ところで、アパートの大家さんが、


仮に、そろそろ大きな修繕が発生しそうだから売却したい。

 

 

 

あまり賃貸収入が入らないから売却したいなど、

 

悪い物件だから売りに出ている様子であれば、

 

その分、安く買えると思います。

 

 

 

投資用不動産は価格次第であり、


価値に見合った値段が付けられており、


絶対的に悪い物件というのは価格が安くなっています。

 

 

また、アパートなどの収益物件は相対取引であるため、


市場価格である本当の価格がわかりにくいことも特徴です。

 

 

そのため、業者の査定を信じて割安に売ってしまう人、


逆に営業に乗せられて、割高に買ってしまう人がいるかもしれません。

 

 

そのおかげで、知識のある人は本来の価格と、


かい離した価格で取引できるという市場なのかもしれません。

 

 

 

したがって、いい物件が、


安い値段で売りに出している売主がいても、

 
不思議ではありません。

 

 

しかし、賃貸アパートを売る本当の理由は別にあります。

 

これは、キャッシュフローの点が絡んでいることが多いですね。

 


つまり、何らかの理由でお金が必要になったのです。

 

 

売主が事業資金を得るために近々、

 
現金が必要になったという理由もありますが、


一番大きな原因は、キャッシュフローの行きつまりが


理由になっていることが多いのです。

 

 

急に現金が必要になったと考えられます。

 

 

こういう物件は、買う側から見れば入居率もよく、


たくさんのキャッシュが入ってきているにも関わらず、


何故、売るのかと疑問に思うことが多いのです。

 


根本的な原因は、アパート経営の失敗が


主な原因だと思われます。

 

 

本当の理由は売主が話さなければ


誰にも分かりませんが、


入居者に問題があったり、


建物老朽化による修繕負担の拡大があっても、


アパートを管理会社に委託している限りは、


大家さんにとって必要な業務は、


家賃通帳の入金管理ぐらいですので、


出ていくお金よりも、入ってくるお金が1円でも多ければ、


売る必要はありませんよね。

 

 

 

それなのに、売らなければならない、


一番の理由は、やはり、


キャッシュフローが関係していることは否めません。

 

 

 

なぜ5年以内の短期なのに売却するのか

 

 

キャッシュフローの確保が必要になったことが主な原因ですね。

 

 

急速に拡大している投資家は時として、


キャッシュフローが不足になって先に進めない、


といったケースが出てきます。

 

 

 

 

購入出来ないパターンとして個人の確定申告後、

 

個人所有物件の収支が回っていない場合、金融機関から、

 

納得いく買い増す理由を求められます。

 

 

 

投資家が売却する理由は、


投資速度が早すぎたり、


資金繰りがうまく行かないため買い進めない。

 


収益物件取得に向けたキャッシュ温存、


自己資金の捻出があるでしょう。

 

 

そうであれば評価の出る物件なのに、

 

売却益が見込めるために、


5年以内でも売却していくことでしょう。

 


 

 

売却に伴い、資産の入れ替えの意味合いで、


買い替えるための資金の確保をして、

 

新規物件の打診を開始できます。

 

 

 

また空室が増え、修繕費用がかかる見込みになった


今年売却すれば、来年の確定申告に乗せるため、


事業性融資に良い影響が出るといった事が考えられます。

 

 

 

資産と負債のバランスの改善に良い影響が出ることも、

 

目論んでいるからですね。

 

 

また売却益を、自宅についた抵当や、

 

2番根抵当を外すことに充てたり、

 

キャッシュフローの拡大を実行することが目的で、

 

とりあえず、売却益を見せ金、自己資金の充実に充て、


有効に新規物件購入に回せることが大きいでしょう。

 

 

 

売却で得られたキャピタルで、

 

大幅に収支が改善したりしますので、


次の案件に注ぎ込まれ稟議が上げやすくなります。

 

 


持つことも大切ですが、どのように経営してゆくか、


トータルの事業経営者として、機会を常に伺って考え、


行動してゆく投資家も増えているのかもしれません。

 

 

 

 

 

 

 

 

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