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サラリーマン大家破綻

サラリーマン大家破綻について

 

 

 

 

 

家賃収入だけで生活が成り立っている人はまだ少なく、

 

少しでも収入の道を増やすためにも、

 
複数の収入源を作っておく必要があると思います。

 


 

不景気が大きく影響してか、

 

高齢者の自己破産の申立件数が増えています。


 


借金返済ができなくても高利貸しだけは、

 

手を出さないようにしなくてはなりません。

 

 


 

空室が増えたり、賃料が値下がりしたために、


ローン返済ができなくなった時には、競売を回避して、


なおかつ月々の返済額を減らしてもらえるように、


粘り強く、銀行と交渉してください。


 


支払い方法を金利分だけにしてもらえないかと、

 

交渉していきますが、毎月僅かでも元本分を、

 

返していくという姿勢が必要です。

 

 


破綻をしても生活まで破綻させてはなりません。

 

 

生活破綻を防ぐために、やることはあります。

 

 

管理会社を変えて家賃の差し押さえを、

 

守らなければなりません。

 

 


家賃はその管理会社に留めおかれ、

 

そこから一括で回してもらうようにする必要があるのです。

 

 


その際に賃貸契約書の賃貸人の住所、氏名は、

 
外すようにする必要があります。

 

 


賃貸人の住所、氏名を書いてあると銀行に分かってしまうので、

 

簡単に賃料まで差し押さえを許してしまうからです。


 


銀行が賃料の差し押さえをするには、

 

先ず賃借人の名前が必要です。

 

 


しかし実際に調べることは、

 

できない状態にしておくことが大事です。

 

 


少なくとも家賃収入の差し押さを、

 

時間稼ぎをして先に延ばさなければなりません。

 


もちろん、このような状態で銀行交渉をするときは、

 

賃料収入がいくらあるのかを示す必要があります。

 

 


でもその場合、104号室6万円、

 

107号室5万円というような明細で十分です。

 

 


いち々細かく住所、氏名まで書いたものを、

 

提示する必要はありません。

 


 

その他、被害が大きいのは連帯保証人になった場合です。

 


連帯保証人も金融機関の人質と同じで全く理不尽な役回りです。

 

 

連帯保証人は決してなるべきではないですが、

 

不幸にしてなってしまった場合は、

 

早めに連帯保証人を外してもらうように、

 

手を打っておくに越したことはありません。

 

 

連帯保証人を辞めるには、やはりお金がいります。

 

 

しかし、不幸にして、主債務者が破たんすれば、

 

債務を引き受けなければなりません。


 

連帯保証人を辞めるには


主債務者がきちんと返済しているうちに、


銀行と交渉して、大体残債務の30〜50%を支払えば、


連帯保証契約を解除できるはずです。

 


 

主債務者がちゃんと債務を完済したとしても、


支払った分は取り戻せませんが、


この先、自分に被害が及ぶ可能性があったり、

 

危ないと思った時は、


お金を払ってでも連帯保証人を、

 
解除しておくのも一つの手です。

 

 


そして、不幸にも破綻して弁護士に任せた場合は、

 
債権者が押しかけてきても、


絶対1円も払ってはいけません。

 

 


そして 債権者との交渉は、


自分の意思で応えてはいけません。

 

 

あくまでも、弁護士と交渉してくださいという一点で、

 

通すことが肝要です。

 

 


国も企業も個人も法人も赤字だけではつぶれません。

 


逆に決算が黒字であっても、


手元に現金がなくなればつぶれます。

 

 

 

大家さんに土地やアパート、マンションに、


総額一億円の資産があっても、


いま手元に100万円の現金がなくて、


どこからも借り入れることができなければ、


明日返済期日の支払ができなくなり、


つぶれてしまうのです。

 

 

経営のベースになるのは、


あくまでも手元のキャッシュです。

 


入ってくるお金と使うお金とのバランスが取れなければ、


遅かれ、早かれ破綻します。

 


損益計算書で利益が出ているからと安心するのではなく、


実際の現金の動きに常にスポットを当てる、


このキャッシュをベースに経営をするのは、


事業の基本です。

 


従って、経営者はいつでもすぐに使えるお金、


すなわち自己資金を手元に置いておかなければならないわけで、


これも物事の本質に基づいた経営を行うということから、


生まれたものです。

 

 

先ほどもお話したように、


手元のキャッシュが枯渇すれば、


事業は立ち行かなくなります。

 

 

したがって、手元のキャッシュを増やすような経営を、


していかなければならないわけです。


 


そのためには、内部留保を厚くする以外方法はありません。

 


すなわち、事業の安定度を図る指標である自己資本比率を、


高くする以外にありません。

 


私は、そのようなことから、


賃貸業を始めて間もないときから、


手元のキャッシュをできるだけ、


増やすという経営に努めてきました。

 


入ってきたお金と使ったお金を管理することは、


誰がするものではありません。

 

 

経営者がやらなければなりません。

 


手元に潤沢な資金を持つことは、


キャッシュの破綻を防止するだけでなく、


チャンスが訪れたときに、素早い対応が取れ、


思い切った手を打つことができるようになり、


新しい案件に優位な立場で、


進めることができるようになるのです。

 

 

 

 









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