サラリーマン大家さんで豊になろうyutaka大家さん


競売物件の購入に挑戦 | サラリーマン大家で豊かに 全ての大家さんの豊かさを追求する
無料ブログ作成サービス JUGEM
←prev entry Top next entry→
競売物件の購入に挑戦
競売物件の購入について詳しく






競売といえば、下手に手を出せば、


散々な目に合うというのが定説でしたが、


最近は、法改正の影響もあり、


競売が危ないというイメージは少なくなっています。



不動産投資では物件購入時が、


最大の儲けのチャンスになります。



競売の特徴として落札して、残金を払っても、


その不動産の占有権を入手できないことにあります。



つまり落札して残金を支払い終えても、


落札した不動産の鍵をもらうことはできなく、


すんなりと占有権は移動しません。




落札した物件がたとえ空室であったとしても、


買受人は錠前屋を呼び、登記簿謄本、


身分証明書を提示の上で、部屋の鍵をあけ、


交換して初めて占有権を得ます。




 

競売物件の売却基準価格は 


市場価格よりどのくらい安いのかが気になりますが、 


競売物件の価格は 一般の市場の物件価格より、


30%程度安くなります。



一般の物件と比べた場合、競売物件が優れいている点は、


価格が安いという一点に尽きますが、


競売物件には様々な減価要因があります。


 

それは物件所有者の協力が得られない、


物件に立ち入りできない場合があるなどの、


マイナス要因を、反映したものになっています。



物件のよし悪しを判断するのは、


裁判所が用意した物件調査資料の写真や調書からだけで、


購入した場合にどの程度修繕が必要かを、


見積もらなければならないことです。



そうはいっても、ローンを返せなくなった人が、


家の修繕などにお金をかけていることは、


ほとんど見込めないので、


物件の中の状態は悪いのが普通です。




従って、確認できるのは周辺環境だけです。



また、不動産を買い受けても、


その中に荷物や家財が残っている場合もあります。



しかし、それらに勝手に手を付けることはできません。



動産を処分するのに元の所有者に協力してもらえない場合は、


法的手続きを取って処分しなければならず、


その費用は全て、買受人の負担になります。



債務者が占有していれば立ち退かす必要がありますし、


立ち退かない場合は強制執行手続きによって、


追い出すことができますが、費用がかかりますので、


立退き料を払って出て行ってもらったほうがいい場合もあります。



この後リフォームして、新たな入居者を確保するまでには、


かなりの手間とコストを覚悟しなければならないです。




マンションなどは管理費などが滞納している場合があります。


これも買受人の負担になります。



また、購入する前にも購入した後にも、


いくらか面倒な手続きを踏まなければならないことがあります。



その点を我慢してでもやってみるメリットがあるなら、


競売に参入するべきです。

 


競売でアパートを希望するならエリアや価格帯を絞って、


3点セットで、重点的にチェックしますが、


問題はいくらで入札すればいいかという点だろうと思います。



競売においては 最高額で入札した人が、


物件を買い受ける権利を得ます。



公示では、売却基準価額と、買受可能価額、


買受申出保証額が提示されます。



売却基準価額とは、不動産鑑定士が算出したもので、


その物件にいくらの価値があるかです。




売却基準価格は市場価格の約70%に相当し、


不動産業者の仕入れ価格に近いです。



そして、買受申出保証額は、


売却基準価額の2割になっています。



つまり、入札に当たっては 売却基準価額の20%を、


保証金として用意しなければなりません。



買受可能価格は、売却基準価額から2割を引いた価格で、


この買受可能価格以上であれば、入札をすることができます。



実際その物件には、売却基準価格相当の価値があるため、


買受可能価格スレスレで落札できたとしたら幸運です。



確実に入札しようとするには、売却基準価格を参考に、


決める必要があります。



まぁ、どうしても欲しいと思うのなら、


買受可能価額スレスレでなく、


もう少し高い金額で入札するほうが、


落札する確率は上がるでしょう。




 

売却許可決定から1か月以内に、


入札金額から保証金を差し引いた残金を


納める必要があります。




期限までに代金を納付しないときは、


売却許可決定は効力を失い保証金も返還されません。



 

買受人が代金を納めると 裁判所は買受人に所有権を移転し、

 

担保債権などの 抹消登記をします。




この際、隣地との境界が不明な場合や、


物件に所有者または第三者が占有している場合などの交渉は、


買受人が自己責任で行わなければなりません。



 

その競売物件に所有者または、第三者が占有している場合、


立ち退き交渉したり、あるいは、住み続けるなら、


買受人は自分自身か賃貸仲介人を介して賃借人と交渉し、


契約を賃借人と交わさなければ家賃を受け取れません。




このように、競売というシステムは、


さまざまなリスクがあります。




占有権とは競売で落札した不動産を使用、


もしくは占有する権利ですが


これを整理するのは あくまでも買受人になります。





お金があるからといって競売に参入しても、


うまく行くとは限っていません。




競売に参入する前に考えないといけないのは、


その競売へ参入することは関係人や、


周辺のためにプラスになるかということです。




自己中心的な発想でやろうと、していないかと


考えることが大事になってきます。



その結果、競売への参加が全ての人にとって、


プラスになると判断できるのなら、


すすんで損を覚悟でもやるべきですし、


少しでも利己的なものがあるのなら、


うまくいかないと思います。



従って、競売への参加はやめた方がいいと思います



競売に参入する目的が、


お金儲けをしたいという単純なものでは、


決してうまくいかないと私は思います。



一時的にはうまく行くかもしれませんが、


やがて失敗することになります。



周辺との調和の中で、行おうとすることが大事で、


やろうとしていることは、人として間違っていないかです。




競売に参加するために、根底にあるのは、


正しいこと、優しさ、思いやりの心、


美しい心を持っているかです。



競売に参入することが純粋な心から発したものでありたいです。








関連記事
競売物件の失敗(競売物件はなぜ失敗が多いのか)

最近の競売市場を見てみて(最近の不動産競売物件落札状況)

任意売却物件入手方法

競売物件の選び方

任意売却物件購入のメリット

任意売却物件購入のデメリット

競売物件の購入

住宅ローン返済困難になったとき、競売にするか任意売却にするか

任意売却と競売のメリットとデメリット

買ってはいけない競売

任意売却物件購入

競売は儲かるか

競売、遠隔地物件を入札するには

競売占有者から家賃をもらう

借地権付き物件の競売について

競売物件は ローンがつきにくい



スポンサーリンク





リフォーム費用を修繕費にするか資本的支出にするか
コインランドリー店経営失敗の原因
リフォーム費用を修繕費にするか資本的支出にするか
不動産の複式簿記の書き方(確定申告の注意点)
不動産の複式簿記の書き方(確定申告の注意点)
確定申告の勘定科目
借地権付き物件銀行ローン
減価償却費は、建物と設備を分けると前倒しで償却できる
住宅ローン繰り上げ返済、投資用ローン繰り上げ返済
不動産所得 簡易簿記の書き方



サイト内検索
カスタム検索

サイトtop    comments(0)   trackbacks(0)
Comment
name:
email:
url:
comments:
Trackback
http://yutaka-1115.jugem.jp/trackback/485
コインランドリー失敗(土地があるからコインランドリー経営をやってもいいのでしょうか)
コインランドリービジネスはフランチャイズに加盟すべきか
白色申告の書き方 不動産所得用
日本政策金融公庫でリフォーム資金を借りる
減価償却期間について(手すり1〜3年、アパート駐輪場10年など)
土地等を取得するために要した借入金の利子





スポンサーリンク



AX