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不動産投資 ディスカウントキャッシュフロー(DCF法)

ディスカウントキャッシュフロー(DCF法)についてあれこれ


 

 

ディスカウントキャッシュフローは、現在のキャッシュフローと 

 

将来のキャッシュフローを読みきるものです。



 

不動産投資は長期間にわたります。

 


長期間になれば物価も物件価格も変動します。

 


物価変動に伴って貨幣価値も変わってきます。

 

 

これらの物価変動を考慮に入れて求めた収益と売却価格が、


ディスカウントキャッシュフロー(DCF法)になります。

 



わかりやすく言えば、キャッシュフローの時間的価値を


取り入れる考え方で、毎年不動産が生み出すキャッシュフローを、


現在価値に割引いて計算し、それと売却時の不動産価格を現在価値に


割引いたものとして合計して、不動産価格を求めるものです。 

 


最終的なキャッシュフローには、毎年のキャッシュフローに


売却見込み価額が加わります。

 


なお、割引率とは、将来発生するキャッシュフローを、

 

現在価値に変換する際に用いられるので、

 

また、割引率は、期待収益率と呼ぶこともでき、

 

リスクの高い物件は、将来価値を、現在価値に、

 

換算する割引率は当然高くなります。

 


キャッシュフローを生み出すものであれば、

 

その将来発生するキャッシュフローを予測して、

 

割引率を用いて、将来価値を現在価値に、

 

変換することができるわけです。


 

実際に適用する割引率の算出法は、

 

総平均法を使用します。


 

 

売却見込み価額の算出方法は、さまざまな統計データを


科学的に分析して予想します。

 

 

割引き率が時間とともに変化しますので、

 

その点も考慮した割引き率を計算し直す必要があります。

 

 

こういった計算式は覚えなくていいのですが、

 

 

根底にあるのは、時間的なリスクです。

 

 

まぁ、不動産投資には、時間的側面があることを、

 

知っておくことが大事ですね。

 

 

 

 

 

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