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土地値が高い物件には落とし穴がある

土地値が高い物件には落とし穴がある

 

 

 

積算価格が高い物件は融資が付きやすいですが、

 

 

いいことばかりではありませんね。

 

 

満室で、築浅、路線価が高い物件は、積算価格が優秀なため


銀行からフルローンが引きやすくなります。

 

 

逆に、積算価格の低い物件は、

 

融資が付きにくいということになりますが、


積算価格の高く収益性が高いという物件は、

 

投資家の標的になりやすいです。

 

 

結論から言って、積算価格が高い物件はいいとは限らないのです。

 

 

つまり、積算価格の高い物件は 投資金額が大きくなりますが、


キャッシュフローも大きいとは限っていない。

 

 

往々にして、積算価格の高い物件は、


RC造りのマンションが多い。


 


そしてそのマンションの


1階に店舗が付いて収益性が高くなっている物件が多い。

 


居住用物件で収益性が高く、積算が高い物件は、


数が少なく、なかなか買うことができません。

 


店舗が入っている物件は、年間家賃収入に占める、


店舗からの比率が高くなる傾向があります。

 

 

年間家賃収入の中に、店舗部分の占める割合が高いということは


店舗が退去すれば、収支が大きく崩れる可能性があります。

 

 


店舗は住居と違い、景気変動に左右されやすく、


家賃を下げたからといって


テナントがすぐに見つかるというものではありません。

 

 


一度空いたら長期に空室になる可能性が高いです。

 


そうなると、赤字になったり、給料からの持ち出しになったり、

 

当然リスクが高くなります。

 

 


積算価値が高いに越したことはありませんが、


積算価格が高いということのデメリットは、


固定資産税が高くなることです。

 


固定資産税というのは、管理費のように、


入居率に応じて変動するものではなく、


一律にかかる固定費ですので、


空室率が上がって家賃収入が入らなくなれば、


家賃に占める固定資産税の比率が高くなります。

 


ちなみに、固定資産税というのは、


エレベータにもかかってきます。

 


積算価格の優秀な物件であって、


しかも収益還元法で計算しても、


素晴らしい物件は店舗がついていることが多いので、


よしんば、そういう物件をオーナーチェンジで購入できても


将来そのテナントが出て行ったときのことを考えると、


収入に不安が隠せません。

 


 

居住物件であっても、積算価格の優秀な物件は、


土地の価値にあった家賃設定をしますので、


利回りを維持するために、賃料が高くなりがちですね。

 

 

土地値が高いとかえって利回りが低くなる傾向があります。

 


そもそも、積算価値が高くていいのは銀行であって、


賃貸経営には土地値が高いのはあまり重要ではないといえるのです。

 

 


銀行はこのような積算価格の高い物件は、大家の返済が滞ったら


物件を売却し、融資回収できるのでまだいいですが、しかし、

 
銀行には都合がいい物件でも、決して投資家には都合がいいとは


限りません。

 


積算評価の高いRCマンションは、建物比率が高くなりますので、


リフォーム費用や、修繕費などの維持費が高くなりがちで、


あまり儲からないとなってくる。

 


もっとも、建物比率が高いと、


減価償却費を大きくとることができるため、


減価償却費は、実際にキャッシュアウトしない経費で、


節税にメリットがありますが、


将来、減価償却費が計上できなくなると、

 

デッドクロスの心配があります。

 

 


その他、将来売却を考えている人は、


減価償却を大きく取れるということは、


固定資産の帳簿価格の減りも大きいため、


売却するときには、売却額と帳簿価格との差が大きくなって、


その点、売却益が出やすく、

 

譲渡税が大きくなってくるというデメリットもあります。

 

 

 

積算価格とは土地は路線価で評価し、


建物は新築時の価格から、


減価償却費を引いた価格になります。

 

 

 

路線価の高い物件は担保価値があるため、


銀行融資も付きやすいとなります。

 

 


金融機関が融資審査の際に積算価格を出しますが、


その際、土地の評価の参考にするのが相続税路線価です。

 

 

これは、公示価格や実勢価格は全国どこでも評価できるのではなく、


限られた基準点しか評価されていませんし、


実勢価格(市場価格)は常に変動しますので、


融資の審査の際に正しく把握することが難しいからです。

 

 

しかし、住宅地に適していなくても、


広い通りに面しているからと、


高い路線価がついていることもありますね。

 

 

 

でも土地そのものは、お金を産まないので、


積算価格が低くても、収益性のある物件の方が、


キャッシュフローを生むためには優れています。

 

 

さらに、売りに出しても人気のない土地に、


つまり、実勢価格が低い土地でも、

 

路線価が高いということで、


融資がついてしまうことがよくあります。

 

 

融資が付くからと言って、


この先長く賃貸経営できるいう保証はどこにもなく、


収益物件として適しているとは限りません。

 


やはり不動産の価格で重要なのは、


実勢価格(市場価格)になってきます。

 

 

その上、積算価格が高い物件というのは、


本来の物件の価値よりも、


国が定めた価値のほうが高いということですので、


固定資産税や都市計画税、不動産取得税にしろ、


物件の価値よりも割高に課税されるのです。

 


資産には税金がかかるのです。

 

 

積算価格が高いということは、


資産性があるということですので、


税金がかかってくるのです。

 


RC物件が人気なのは必ずしも儲かるからではありません。

 


積算評価が高いため、銀行融資が長期で組めるということが、


人気の理由としては大きいのだと思います。

 

 


数字には反映されないその土地がもつ本当の価値を見極める力も、


投資家には必要になってきますね。

 

 

 

 

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