サラリーマン大家さんで豊になろう


オーナーチェンジマンション銀行融資 | サラリーマン大家で豊かに 全ての大家さんの豊かさを追求する
無料ブログ作成サービス JUGEM
←prev entry Top next entry→
オーナーチェンジマンション銀行融資

オーナーチェンジマンション銀行融資について


 

 

 

以前、オーナーチェンジの区分マンションの貸し付けを


一般の銀行は住宅ローン扱いで行っていました。

 

 

その意味では表向きはあくまで自己居住用なのです。

 


オーナーチェンジマンションは、


銀行融資のときは投資用で申請します。

 

 

バブル時にノンバンクと争って、


ワンルームマンションなどへの貸出競争を行った失敗は、


バブル後も教訓として残っているので、


不良債権処理で公的資金を投入された銀行は、


表向き投資用マンションへの貸し出しは、


できないことになっています。

 

 

投資用でローンが降りるのは、


新築ワンルームで業者と提携しているか、

 

中古区分マンションは、自分がセカンドハウスとして使うか、


子供に使わせるかどちらかである必要があります。

 

 

ただセカンドハウスとして使おうと思って購入したが


使わなくなったので勿体ないから他人に貸したという場合などは、


ローンの審査が降りて融資の実行が行われた後なので、


問題なしということです。

 

 

オーナーチェンジマンションの銀行融資は、


どちらにもあたりません。

 


中古マンションの仲介業者の間では初めから投資目的、


投資利回り狙いであっても、表面上は自己使用との形にして、


ローンの紹介がなされているのが実態です。

 


銀行側もこれは明らかに投資目的で、


常識的にセカンドハウスでないと分かっていても、


住宅ローンは貸し出し競争が熾烈なので、


住宅扱いで貸し出しているのです。

 


オーナーチェンジマンションの銀行融資は、


入居者がいたままの明らかな投資物件なので


ローン申請者本人の居住ではないので、


融資は実行されません。

 


ノンバンクが少し割高な金利で貸し出している程度です。

 

 

 

 

最近の傾向としては、

 

 

オーナーチェンジマンションは、事業性融資として融資を受ける

 

 

というのが一般的になっています。

 

 


元来のアパートローンは、オーナーチェンジ物件などの、

 

投資家向けに中古物件に融資をするというよりは、

 

資産家向けアパートローンであって、

 

自己所有地にアパートを建てる場合に、


不動産や金融資産を豊富に持った富裕層や高齢者が、


相続税対策のために子供を事業承継者兼連帯保証人にして、


信託銀行や、都市銀行から借りることが主流です。

 


そして、サラリーマン向け不動産投資ローンは、


ある程度の金融資産があれば規模は問わず、


サラリーマンの属性が高ければ、


比較的簡単に借りられます。

 

 

一方、事業性融資は、


資産家とかサラリーマンの属性とかは関係無く、


決算書の内容がそこそこよければ融資を受けられます。

 


サラリーマン向け不動産投資ローンは、


銀行は少額な融資を好まないために、


区分は不利だと言われます。

 

 


しかし、区分1〜2戸しか持っていなければ、


空室になった際に家賃収入から返済できないとか、


少額の案件も高額の案件も銀行員の手間は同じなので、


銀行員のやる気や銀行のコストを考えると、


ある程度高額な融資のほうが取り組んでもらいやすいのだと思います。

 

 

 

そのため、300万円台の中古区分ワンルームの融資を、


全国の何百もの金融機関には、


サラリーマン向け不動産投資ローンのような商品はなく、


賃貸用不動産購入資金は事業性融資として出しています。

 


したがって、賃貸業の開業当初は、


自己資金で区分所有マンションを購入して、


実績をつくり、その後事業性融資を受けて、

 

不動産投資を拡大できるようになります。

 

 

一般の銀行では、サラリーマン向けに、

 

不動産投資資金を積極的に融資しているスルガ銀行や、


オリックス信託銀行のような信金は別として、


中古収益不動産を購入するためのアパートローンといった商品はありません。

 


地主が自己所有地上にアパート、マンションを建てる場合や、


地元の宅建業者が土地を仕入れて建売販売をする場合に融資をする程度です。

 

 

 

事業資金融資の中でも、

 

サラリーマンや個人向けの事業資金融資もあれば、

 

不動産賃貸業が本業の会社向けの事業資金融資もあります。

 

 

そもそも、事業性融資とは、

 

不動産賃貸業向けの融資であり、

 

事業実績を評価して融資してくれます。

 


アパートローンという商品がない銀行や、

 

アパートローンという商品があっても、

 

それに当てはまらないから個別対応するという銀行から借りると、

 

アパートローンではなく事業資金融資になりますが、

 

審査基準が本当に事業を主に考えているかです。

 


サラリーマンの給与収入がなくても、

 

財務力で借りられるのが真の事業資金融資であり、

 

こちらが本来の賃貸業者への融資です。

 

 

前者では、結局は高属性のサラリーマンが、

 

ある程度借りたらそれで終わりなのに対し、

 

不動産賃貸業の事業法人として借りれば、

 

限度額なしに借りられるようになります。

 

 

属性が重要なのは個人向けアパートローンですが、


事業資金融資は、アパートローンのような年収基準はありません。

 

 

事業実績だけで融資審査が行われます。

 


その後、営業エリアを拡大して、


少額の区分所有マンションの購入を通して、


その地域での営業実績を作っていくことで、

 

発展できるはずです。

 

 

 

地域金融機関は零細企業や、

 

個人事業主が主たる顧客であり、


不動産賃貸業の年商数百万円程度の低所得者であっても、


事業者と見てくれるのです。

 

 

専有面積30平米以上の区分所有マンションは、

 

住宅ローンが付くので、

 

事業用ローンでオーナーチェンジマンションを、

 

収益還元評価で相場よりも安く買い空室になったら居住用として、


相場価格で売却するという投資手法が取れます。

 

 

 

一棟売りマンションの購入資金融資を、


新規取引の金融機関に申し込もうとするよりは、


自己資金で区分所有マンションを買って、

 

それを足掛かりに事業性融資を受け、


その後不動産賃貸管理業など、

 

法人をつくって、法人としての

 

プロパー融資を受けるといったことで、


不動産投資を拡大できるようになります。

 








関連記事
木造築古アパート融資の貸し渋りにどう対処する

ワンルームマンションか一棟アパートか

関東地方の不動産投資(中古ワンルーム投資は東京の物件が有利)

賃貸中の物件を買うメリット

 

セール&リースバックという投資

オーナーチェンジで 家賃はあげられるか

オーナーチェンジマンション銀行融資

 

未登記物件の銀行融資

オーナーチェンジ、区分ワンルームマンションの失敗しない買い方

オーナーチェンジ物件と 敷金、礼金とゼロセロ物件について

投資用中古区分マンション融資

再建築不可物件の銀行融資

ワンルームマンションの担保評価

 

一棟アパートか区分マンションか

 


スポンサーリンク





リフォーム費用を修繕費にするか資本的支出にするか
コインランドリー店経営失敗の原因
リフォーム費用を修繕費にするか資本的支出にするか
不動産の複式簿記の書き方(確定申告の注意点)
不動産の複式簿記の書き方(確定申告の注意点)
確定申告の勘定科目
借地権付き物件銀行ローン
減価償却費は、建物と設備を分けると前倒しで償却できる
住宅ローン繰り上げ返済、投資用ローン繰り上げ返済
不動産所得 簡易簿記の書き方



サイト内検索
カスタム検索

サイトtop    comments(0)   trackbacks(0)
Comment
name:
email:
url:
comments:
Trackback
http://yutaka-1115.jugem.jp/trackback/5
コインランドリー失敗(土地があるからコインランドリー経営をやってもいいのでしょうか)
コインランドリービジネスはフランチャイズに加盟すべきか
白色申告の書き方 不動産所得用
日本政策金融公庫でリフォーム資金を借りる
減価償却期間について(手すり1〜3年、アパート駐輪場10年など)
土地等を取得するために要した借入金の利子





スポンサーリンク



AX