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借地権アパマン投資

借地権アパマン投資についてあれこれ



 

高利回り物件は、借地権物件を手に入れることで実現します。


 

借地権の物件は、土地に対して担保の設定ができないため、


通常は融資が付きにくいというデメリットがあります。

 


物件概要を見ていると、旧法借地権の場合は、


借地期間と書かれています。

 


旧法借地権の場合、借地期間が満了したら土地を返す必要はなく、


地主に正当事由がない限り、期間満了後も自動更新して、


そのまま土地を使い続けられます。





ただし、旧法借地権の物件を譲渡する場合には、


借地権価額の5〜10%程度の承諾料を、


地主に支払う必要があります。



なお、旧法借地権ではなく定期借地権の物件は、


一定期間が過ぎれば、建物を壊して、


土地を返さなければならないものです。



 

借地権物件のメリットは、収益物件に占める割合のすべてが、


建物であるために、減価償却によって、


大きくキャッシュフローが取れるという事です。





一般的に土地値は、高いほど資産価値はありますが、


それは資産価値があるという事だけであって、


ほとんどキャッシュフローは生まないものです。




これは、土地の値段が高いからといって、


キャッシュフローが取れるとは限りません。



だとすると、土地の値段は、安いほうがいいものです。




キャッシュフローではなく資産を造ることが目的なら、


土地の値段にこだわる必要がありますが


キャッシュフローを得ることに、こだわるのなら、


土地の値段は、安いほうがいいと考えます。





不動産投資でリタイアをするためには、


キャッシュフローだけが関係してきますので、


収益性を最優先する必要があります。



その点で土地の値段の低い物件の方が、


投下資本に対するリターンが大きくなります。

 

キャッシュのない人が、値段の張る物件を購入した時点で


リタイアから、大きく遠ざかってしまいます。



土地値が高い物件は、銀行の担保評価はいいですが、


投資家が返済を滞った場合、


担保物件を売却して融資金を回収できますので、


銀行に取ってはいいことであって、


キャッシュフローには関係してきません。






そういう意味では、借地権物件は、


キャッシュを得るためには適していると私は思います。








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