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アパート経営のデメリット(中古と新築のデメリット)

アパート経営のデメリット(中古と新築のデメリット)について詳しく

 

 

 

アパート経営の大きなデメリットは、二つ考えられます。

 


デメリットは、土地の換金性が悪くなってしまう事です。

 

相続税を払うときに、切り売りができないことが挙げられます。

 

 

相続問題が発生した時、更地のままなら、

 

税金を払うために必要な部分だけを

 

売却することも簡単ですが、

 

そこにアパートが建ってしまうとそうはいきません。

 

 

今のような不況時に大規模マンションやアパートを売却するのは、


容易なことではありません。

 

 


現金で相続税が用意できれば、何の問題もありませんが、

 

そうでない場合は、アパートが売却できないと、

 

税金が払えないので、苦労することになります。

 


 

もうひとつのデメリットは、入居者に借家権が生まれるという事です。

 


端的にいえば、どんな不良入居者に対しても、一旦契約してしまえば、


簡単に契約を、解除できなくなることです。

 

入居者本人や連帯保証人の与信調査には、注意を払う事が必要です。

 

 

 

なお、定期借家権が平成12年3月1日より施行されました。

 

入居者募集時は、借家権と定期借家権の、

 

いずれかを選択適用することになります。

 

家主側がこれから契約するものにつき、


定期借家契約しか認めないことになると、


従来型の借家契約は選択できなくなりますが、


どちらでも選択できるということであれば、


借りる側はいずれか、好きな方を選択できます。 

 

 

なお、既存の契約分を途中から、定期借家契約に変更することは、

 

原則としてできませんのでご注意下さい。

 

 

その他のデメリットは、入居者の管理のわずらわしさであったり、

 

近隣住民との問題、空き部屋が出た時の対策、立地条件や入居者の

 

状況次第では、それほど、高利回りにならないことです。

 

 

 


新築のデメリット

 

新築のデメリットは、物件を購入して売買契約をしたときには、

 

まだ建物が建っていない状態です。

 

売買契約をしてから、建物が完成するまでに、


半年〜1年ぐらいかかることが多く、完成しても、

 

ゼロから入居者を決めていかなければならないこと、

 

もし、家賃設定を間違っていたり、立地条件が悪いと、

 

空室が埋まりにくいデメリットがあります。

 


土地とアパートをセットで購入する場合は、


金利は決済時の金利が適用されるので、


売買契約時より上がったりする可能性があることです。

 

 

もっとも、条件付き土地の場合は、


土地を取得してからアパートを建てますので、


土地取得や建築費用の融資に対して、


支払利息が発生する可能性があります。

 

 

こいうことから、家賃収入が入る前に、


ローンが発生するデメリットがあります。

 

 

また、最近は新築だからといって、

 

新築プレミアム価格は望めないことです。

 

 

つまり、新築だからといって、

 

周辺よりも強気の家賃設定をすれば、


借り手が付かない可能性があります。


 








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