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市街化調整区域 アパート経営

市街化調整区域 アパート経営について詳しく

 


市街化調整区域でのアパート経営の是非については、


いままで、あまり議論されてきませんでしたし、


今のところ、明確な答えを持ち合わせている人が少ないようです。

 


市街化調整区域には一般論として、


二つの問題点があります。

 

 

一つは、建物が建てられるかという問題、

 

もう一つは、賃貸にできるかという問題です。

 

 

したがって、建築と賃貸の二つの点について、


検証してみたいと思います。

 

 


市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域であるため、


開発行為や建築行為は制限されています。

 

 

ところで、市街化調整区域から市街化区域に変更の可能性は、


今のところ、ほとんど期待できません。

 

 

 

市街化調整区域といっても、近くの市街化区域と比べても、


あまり、不便さを感じないようなところもあり、


郊外型のスーパーや、大型店などが進出したりして、


街が発展すると、都市計画が変わったりすることは考えられます。

 

 

もっとも、調整区域の線引きは、


5〜10年ごとに見直される自治体も多いのですが、


様々なしがらみがあって話はすすんでいません。

 


これには、大きくは2つの問題があります。

 

 

一つは、調整区を解除すると、


行政は生活インフラを、


拡充しなくてはなりませんので、


予算を組み直さなければなりません。

 

 

そのために、地域住民としては、


固定資産税などの税金があがりますし、


都市計画税が課される可能性がでてきます。

 

 

もう一つは、土地の評価額が上がるため、


相続税路線価が上がったりします。

 

 

さて、アパートを考えた場合、


市街化調整区域のままでは、


建物は建てられません。

 

 

したがって調整区域周辺のアパートが不足しています。

 

 

 

投資として考えた場合、


市街化調整区域の物件は、


安く、利回りも高いのですが、


地縁者でないと、買えなかったりしますし、


担保価値が低いために、


融資が下りないという問題があります。

 


したがって、将来売却を考えている人は、


売るときも、苦労しますので、


インカム狙いで、持ち続ける人には良いかもしれません。

 


それでも、古くなってアパートを建て替えたい場合、


再建築できるかの確認が必要だったりします。

 


したがって、市街化調整区域の物件の購入に際しては、


将来、再建築が可能であることを条件に、


契約を交わす必要があるかもしれません。

 


ただし、既存宅地といって市街化調整区域や、


市街化区域の線引き前から建物だったところは、


特別に、再建築できるようになっているところもあります。

 

 

 

しかし、都市計画が整備されていませんので、


上下水道管の引っ込みがなかったり、


便所は汲み取りだったりします。

 

 

 

 

市街化区域における公共下水道の普及率は、

 

95%を超えていますが、


市街化調整区域では42%ほどにすぎません。

 

 

私自身が昨年に見に行った、


大阪府下の市街化調整区域の住宅は


汲み取り式トイレのままだったのです。

 

 

 

自治体に問い合わせたところ、


公共下水道は都市計画における市街化区域を対象とするため、


原則として市街化調整区域であっても、


下水道整備地域と整備地域でないところに分かれるという。

 


整備地域に指定されていない地域は、


この先、永久に下水道の普及は期待できないということだったです。

 

 

浄化槽のメンテナンス(保守点検や清掃)は、

 

業者依頼の為に、維持管理費用が必要です。

 

 

浄化槽のメンテナンス費用は年3万程度かかるという

 

(そのかわり下水料金はかからない)

 

 

 

さて、中古アパートは既存宅地といって、


現在、市街化調整区域にあっても、


市街化調整区域に指定される以前(1968年)から、


建てられていたのなら、建物の建築および、


建て替えは可能だと考えられます。

 


又、一戸建てでも、市街化調整区域と市街化区域の、


線引き前から建てられていて、


既に賃貸用として利用されている建物でないと、


新たに賃貸で貸すことはできなかったりします。

 

 

日本では都市の無秩序な開発を、


抑制したり、農村を守るために、


線引き制度、(市街化調整区域と市街化区域の区別)が、


1968年に実行されています。

 


市街化調整区域は、市街化を抑えるために、


設けられた区域で、農家の人の別棟のための自宅建設や、


農家の人達のための日用品の倉庫などの以外の目的では、


建物は建てられていないからです。

 


しかし、既存宅地の市街化調整区域は、


平成13年の法改正によって、


規制が、さらにきびしくなり、


全ての建物が建設できなくなっています。

 

 

つまり、既存宅地の大部分は、


現在では認められなくなっています。

 

 

それでも、都市計画法の許可を受けて、


建てられる場合もあります。

 


というのは、


既存宅地に代わる独自の基準を設けている自治体が、


多いためです。

 


しかし、必ず許可を受けられる、


というわけではありませんから、


注意が必要です。

 

 

これは線引前は、無計画な宅地化が横行し、


建物が建てられているところと、


建てられていないところといった虫食状態になっては、


消防救急その他、市民生活上の秩序維持に問題があるため、


これを整備する目的で都市計画施行したにも関わらず、


すべてに、既存宅地制度をいつまでも続行すれば


何の解決にもならないと考えてのことです。

 


しかし、既存宅地に代わる独自の基準を、


設けた自治体であっても、必ず許可を受けられる


というわけではありませんので注意が必要です。

 

 

業者の説明をうのみしてはいけません。

 


自治体によって違うため、


ご自分で役所などへ行って調べてみることを、


お勧めします。

 

 

現在では、 一般の人が家を建設できて、


住めるのは規定が設けられており、


それは、一部の既存宅地だけだったりします。

 


一部の既存宅地とは、市街化区域に隣接


近接したところにあり、


50戸以上連なっている地域内で、なおかつ、


市街化調整区域に編入前に、すでに宅地であって、


都道府県知事から、既存宅地の確認を、


受けたものに限られるとなっています。

 

 

 

市街化調整区域の物件は、


誰でも買えるというものではなく、


地縁者の住宅区域といって、


建築予定地のある自治体周辺に、


10年以上居住したしたことのある人や、


現在居住している人は特別に許可され、


それ以外の人は、


買えない地域もありますので、確認のために、


自治体に問い合わせる必要がありますね。

 

 

もっと言えば、


既存宅地であることの確認を受けた土地や、


一部の地縁者だからという理由で、


建築を許可された、そんな建物を買って、


他人に賃貸するのは、さらに難しいとなるのです。

 

 

もっとも実際は、既存の物件に関しては、


周辺住民から強烈に苦情が出ない限り、


賃貸しているのが現状ですね。


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