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借地権付き物件の競売について

借地権付き物件の競売についての注意点

 

 

 

 

不動産物件で借地権付建物がありますが、これは

 


土地を借りている上に、建てた家のことをいうのですが、多くは


借地権付建物自体は銀行から、融資を受けて建てています。

 


そのため、建物に、抵当権が設定されていることが多いです。
 


ところが中には、ローンを払えない、所有者も出てきます。

 


注意する必要があるのは、銀行にローンを払ってない所有者は、


地代の支払いも、していないことが多いことです。

 


こうなると、融資を実行した銀行にとって、

 

好ましくない事態が生まれます。


 


それは、地主による土地賃貸借契約の解除という事態です。

 


通常、6カ月以上の、地代を滞納すれば、土地賃貸借契約は、


解除の対象となり、地主が地代を請求する催告書を送付し、


訴訟を起こし、判決が確定することで、

 

土地賃貸借契約は、解除されます。


 


土地賃貸借契約解除になれば、その土地の上に建つ、


建物の価値はなくなります。



 

普通は借地には、通常の土地価格の70%位の価値があります。

 


借地権が消えてしまうと、残った建物には何の価値もなくなります。

 


もし、地主が建物収去命令を出せば、

 

建物自体も取り壊して更地にして


出ていかなければなりません。

 

地主が建物収去命令を出す恐れがあるという事です。

 


こうした、事態を防ぐために、

 

地代代払い許可という制度があります。

 


この制度を利用して、銀行はお金のない債務者に代わり、

 

地代を地主に支払う許可を、裁判所から受けます。


 


これは、銀行は滞納者を、保護するために地代を、

 

支払うのではなく、抵当権を付けている借地権建物の、

 

担保価値下落を防止するために、実行するだけです。



 


裏を返せば、

 

借地権土地に地代代払い許可が付いている競売物件なら


安心という事になります。


 


借地権付き物件を競売で落札して、残金を納付した後には、


もう一つの、落とし穴があります。



それは、地主さんに、借付権譲渡許諾をもらう事です。

 


借地権付きの物件を、落札してもその状態を、放置していると、


借地権譲渡許諾を、得ていないことを理由に、

 

地主から借地権の解除を申し建てられる危険性があるからです。


 


そこでこうしたことを避けるために、

 

裁判所の代理許諾という制度があります。

 


競売物件買受人は、これによって裁判所が地主に代わり、


借地権譲渡の許諾をすることで、競売買受人である、


借地人の権利は保護されます。


 


この申し立ては、残金納付してなるべく、

 

早く(2カ月以内)に、しなければ効力を


失いますので、注意が必要です。

 

 

 









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