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中古住宅で儲けるためには

中古住宅で儲けるためにはについてあれこれ




中古住宅で儲けるには、


地方の一戸建を購入して、


小さく始めることです。

 


そして慣れてきたら、


徐々に大きな物件に投資していく。


ということです。

 


先ず中古の物件を現金購入して、

 

フルリフォームして、

 

賃貸することで大家さんを始めます。

 

 

そして、2番目の物件を購入する。

 

 

この2番目の物件を購入するときに、


一番目の物件と、2番目の物件の両方を、

 

担保に提供することです。

 

 

つまり、二つの物件を担保にして、

 

日本政策金融公庫に融資を申し込んで、


2番目の物件を購入するということです。

 

 

そして、給料とこの2つの物件の家賃を貯金して、


3番目の物件を現金購入する。

 


3番目の物件をフルリフォームして賃貸に出して、


次の物件を買う時の担保として提供する。

 


そして4番目の物件を購入するときに、


4番目の物件と3番目の物件と合わせて担保に入れて、


4番目の物件を購入する。

 

この繰り返しをすることになります。

 


これで4棟の物のローンの返済率は25%で、

 

所有したことになります。

 

 

1棟当たりの賃料を5万円とすれば、

 

20万円の家賃収入です。

 

20万円の賃料から25%の返済するものとみて、


毎月5万円を返済することになります。

 


最終的に実際に残る額は、20万円−5万円で、


15万円の手残りになってきます。

 

 

 

中古住宅を買って賃貸に出して儲けるためには、

 

 

この繰り返しをすればいいことです。

 

 

中古住宅を買って賃貸に出す場合の留意点は、

 

中途半端に新しい物件ではなく


あえて、耐用年数の過ぎた古い木造を、

 

現金で購入することだと考えます。

 

耐用年数の過ぎた古い木造だと、

 

安く買えるからです。

 

管理費や修繕積立金の必要な区分マンションよりも、

 

リフォームの自由が効く戸建がいいのです。





そして、リフォームを施して、

 

低めの家賃で貸すということです。

 

 

低めの家賃で貸すことで長期の入居につながるのですね。

 

中古物件は現金で購入することで安く買えるからです。

 

 

特に地方の物件は高利回りにつながります。

 

リフォーム資金は、日本政策金融公庫で調達して、


パーフェクトに、リフォームして賃貸市場に流せば


安心して長期運営が出来ます。




リフォームする場合でも、日本政策金融公庫は、

 

抵当権が付いていない物件を担保に差し出せば、


リフォームの見積書だけで融資は通ります。



自分の銀行口座に、融資金額を振り込んでいただけますのでその時点で、


使い道自由な資金を得られます。


 

築年数が新しいと工事が楽で、リフォーム代も少なくて済むと


思う人がいるかもしれません。
 


しかし、やがて使えないところが少しづつでてきて、

 

その都度手間がかかってきます。

 


それならば、あえて築浅でなく、20年以上の物件を購入して、


その後大規模修繕をして、設備やら、配管やら


全て取り換えてしまう位の方がクレームが少なくて、

 

長い目で見て安心できます。





設備などを、新しく取り換えることの利点は、


その後に、起きるメンテナンスや修繕の手間が、

 

省けるということです。

 

 

 

もっとも、中古物件で儲けるためには、

 

リフォーム費用を最低限に抑える必要はあるでしょう。

 

 

そのために、セルフリフォームを取り入れるべきですね。

 

 

安い中古物件はリフォームが必要なケースがほとんどです。

 

 

 

しかし、何から何まで業者にリフォームを依頼すれば、

 

安く買った分の利益はなくなってしまいますので、

 

できるところは、セルフリフォームをすることが、

 

儲けるためには必要になってくるのです。




中古住宅を安く購入するには、競売物件です。

 

 

しかし普通売買の物件でも、最近は安くなっています。

 

 

普通売買の物件を購入する場合は、

 

解体するつもりがなくても、


提示された価格から、解体費用を引いた価格で、

 

交渉して購入するのです。



 

まぁ、中途半端に新しい物件は、

 

値段も下がりきっていなくて割高な物件が多く


効率的でなく、余り感心できません。


 

入居者の使い方にもよりますが、

 

普通の設備はよく持って20年位ですので、


どんなに丁寧に使っていても 

 

やがて徐々に悪いところが出て来ます。

 


それならば、悪い個所を、その都度取り換えるよりは、

 

思い切って玄関などの主要な躯体だけ残して、

 

一旦全部新しく取り換えてしまう位の方が、

 

その後の入居者からのクレームも少なく、

 

投資効率もよいものです。


 


基礎や柱などの躯体がしっかりしていれば、

 

あえて築年数にこだわる必要はありません。


 

古くても、持ち主が最近まで自分で住んでいた物件や、

 

施主がお金をかけて建てたものは、

 

躯体や柱や基礎もしっかりしています。


 

繰り返しになりますが、中古住宅を買って賃貸に出す場合、


中途半端に、新しい物件でなく、


設備も使えるものと、使えないものとを分けずに、


全体的に新しいものに取り換えて、


全てパーフェクトにリフォームして、入居者に安心して


住んでもらうことが、やがては儲けにつながると考えます。

 

 

私が新築の物件を進めない理由は、

 

利回りが低いからです。

 

 

 

中古は格安で買うことができるために、

 

安く貸すことができ、長期入居につながります。

 

 

そしてできれば木造を選びたいです。

 

木造はRCに比べて固定資産税も安く、

 

維持費もかからないためです。

 

 





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