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人間の能力は未来に向かってどんどん伸びていくことを前提に物件購入する
人間の能力は未来に向かってどんどん伸びていくことを前提にして、

物件を購入するついてあれこれ





不動産物件を購入するときは、


たくさんの物件を見ることが大事です。



新しい物件が売れたと聞いた場合は、


売値はいくらだったか調べておく必要があります。



売却の際の条件はどんなものであったかを、


可能な限り聞くべきですね。



常に市場で学ぶことが大事ですね。



この訓練こそが賢い投資家になる基本だと思います。




実際の投資を進めていく過程そのものが最高の教師ですよ。




また、家の前に売家の札があったら、


何を差し置いても立ち寄ることですね。




不動産投資の原点は現場にあります。




まず最初はネットの物件を いくつか抜き出して 


電話をして見に行くことです。




何よりもその現場に立ち寄ることが大事ですね。




現場を離れて机上でいくら理論や理屈をこねまわしてみても、


決して善し悪しがわかりません。




不動産投資に関する理論、


例えば、積算はこうで、利回りはこう、


キャッシュフローはこうだと分かっていても、


いいのかどうか、現場を見ていないとわからないですね。




不動産投資本で、一生懸命勉強し、


それを実際に生かそうとしますが、


このとき、えてして陥りやすいのは、


査定のやり方やさえ知っていれば、


簡単であると錯覚してしまうことです。




しかしいざ現場に行ってみると、


イメージと違うことが多いです。



それは、理論上は分かっているはずが、


現場を見てみると違ってくるからです


物件選定を例にとれば、新築から減価償却を引いて、


建物の価格を出して、


土地は路線価から判断するということは、


本を読めばわかります。



しかし、実際は立地一つとっても本で読んだ場合と違って、


交通量や環境などはっきりしません。




そのため、物件資料に沿って判断してみても、


その通りにはいかないですね。




現地を把握しないと、物件の善悪の判断がつかないことが多いです。






適切な投資を見つけていくためには、 


まとまった自己資金など必要はないと思います。




物件は実地訓練が第一です。




準備も順調に進んで有望な物件が見つかったら 


売り手との交渉になってきます。




売り手が提示価格を 変更せずにこれに固執するときは、


その代りの支払い条件の緩和を交渉したり、


また反対に、売り手が支払い条件を変えないときは、


物件のデメリットを見つけて、値引きを持ち出す。



そんなこともできるのも、現場を見ているからで、


価格と条件の両面について、


可能な限り交渉することができます。



物件と価格の両方について何も得られなければ 


あきらめて次の物件に行くことができます。



そして物件を決める時に売り手に対して調査の際に見つけた


欠陥を指摘して直してもらうことや、値引きを打診できます。



冷静によく見て、後で維持費に、


利益が食われてしまうと予想される物件は、


買わないことですね。



売り手に対してはこの物件に特別関心がないように選んだ物件の


何軒かのうちの一つでしかないようにふるまうのが良いと思います。



物件を見ていると、いろいろな疑問点が出てきます。





積算があってキャッシュフローの出る物件は、


初めて不動産投資に参入する人や、


不動産投資を始めて日が浅い投資家には、


ほとんど回ってきませんよね。




私にも経験があるのですが、


不動産会社に、こういうものが欲しいと要望しても、


キャッシュフローが出なかったり、


融資が難しいものばかりです。




しかし、そのようなものでしか、


最初は紹介してもらえません。




不動産屋さんのなじみの客は、長く、不動産投資をして、


結果を出している投資家や、


資金力のある資産家がたくさんおられるわけです。




そんなところに、投資を始めたばかりの零細大家さんが、


訪ねていくわけだから、キャッフローが得られるような物件は、


当然紹介していただけません。




それでも、相談をして、紹介される物件は、


そいった投資家がいや、これは難しい、


要りませんと退けられたものばかりですね。




そういう難しいものを、


不動産屋さんの方が図面を見せながら、


これはどうかと言うわけです。




先行大家と、始めたばかりの大家では、


資金力でも知識でも雲泥の差があるのに、


零細大家さんの元には、そいった投資家が、


断ったような難しい話ばかり来ます。




しかしそこで、この物件はムリですと言ったのでは、


そこで終わってしまい話になりません。




資金力も経験もない零細大家が、引き合いに対して、


無理ですというようなことを言っていたのでは、


とても不動産投資を始められません。




私たち大家も何とかしないと、


物件が回ってこないと思っていますから、


無理をして何とか頑張ります。




やりようによっては買えるかもしれません。



と答えることになるとします。



すると、不動産屋さんからすると、


買えるかもしれませんなら、


うまく行きませんねと言って、


それ以上話も進まなくなりますから、


そこで勇気を振り絞って、


買いますと言わざるを得なくなりますね。




背に腹は代えられない、買える当てもないのに、


買いますと言って申込みをして、


2か月後には決済しますと、


約束までしてくるわけです。




このように、私たちの能力を未来進行形で考えることができ、


今はムリでも、2か月後には買えるかもしれないと思って、


申込みをしてくることを提案します。




ウソでもいいから買うと言って来れば、


いいのではないでしょうか。




しかし、買えるかどうかわからないのに、


2か月後に買うと言って来るのですね。



しかし、この嘘が本当のウソになるか、


方便になるかは2か月後にならなければわかりません。



この2か月の間に何とかして買うことができれば、


ウソになりません。




ある程度見通しがつけばこれも一つの方法です。




そう言ったところで、確かに簡単に買えるわけではありません。



それでも、これは難しいから、私には買えないだろうと、


安易に結論づけてしまうことだけはやめるべきだと思います。




何とか買えるのではないかと無理やりにでも考えたいですね。



とてつもなく買えそうもない物件でも、


自分には可能ではないだろうか、


何とか努力すれば買えるのではないかと、


考えてみる努力はしてみるべきですね。




自分を信じることが必要ではないでしょうか。




お金も知識もない人が、自己資金をいくらか用意し、


収益物件を購入しようと構想を練っても、


それは現時点ではしょせん、夢物語にすぎません。




ところが、金融機関を説得して、借入の承諾を得て、


大家として自分の能力を必要なレベルまで上げることができれば、


その夢物語は夢でなくなるはずです。




私は、何としても夢を実現させようと思い、


努力を続ければ、道は必ず開けると思います。




なので、お金もない、知識もない、何もないときから、


自分の能力を未来志向でとらえることを武器に、


不動産投資を進めてはどうでしょうか。








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