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一戸建てを、建て替えて新築で貸す場合

一戸建てを、建て替えて新築で貸す場合

 

 

 

 

一戸建てを建て替えて貸す。

 

あるいは、古家を購入して、新築に建て替えて貸す。

 

 

一言で言えば簡単ですがなかなかできないです。

 

 


一戸建てを新築する場合は、

 

建築費は1000万円位はかかります。

 


新築戸建て賃貸は、元々土地を持っている人や、


中古物件を持っている人しか向かないものですね。




新築に建て替えて貸す場合は、節税にはなりますが


儲けにはならないと言われています。

 

 

検証してみましょう。

 


古家付土地購入費用  25坪×30万円=750万円


解体費用    20坪×3万円=60万円


一戸建て新築費用   800万円(建坪20坪)


家賃        8万円×12カ月=年間家賃収入96万円


投資費用    750万円+60万円+800万円=1610万円


投資利回り   96万円÷1610万円=6%


このようにわずか6%しかなりません。

 


この例では、税金、諸費用は考慮していませんので、


実際はもう少し、利回りは悪くなります。



最近、新築一戸建てでも、10万円以上の家賃設定では、


空いたままになっています。
 


戸建て賃貸は、入居者率が0%か100%なので、

 

空室時のリスクはあります。

 


それでも新築ワンルームマンション投資より、

 

リスクは少ないと思います。

 


なぜなら入居者が見つからなくても、

 

自分達家族が、住むことができるからです。



 

又、一戸建ての維持費はマンションと違って、

 

あまりかからないことがあります。



 

一戸建て新築は、元々土地を持っている人が建てる場合は、


経営は成り立つかもしれません。

 


その場合でも、土地代を入居者にサービスして、

 

建物代を22年にわたって回収しているにすぎません。

 

 


古家を購入して、新築に建て替えて貸すといことと、

 

同じことだと思います。



 

それでも土地を持っているため、

 

土地取得費用はかからないため、


利回りはその分だけよくなりますので、

 

リスクは少ないと考えられます。


 

しかし、どうせ建てるなら、もう少し広い土地を買って、

 

二戸一の賃貸住宅を建ててはどうでしょうか。

 

 

二戸の賃貸住宅にすることで、

 

ローンは一戸分の家賃で払えるように組めば、

 

いいのではないでしょうか。

 


そうすれば、二戸のうちどちらか一戸に入居人がつけば、

 

持ち出しにならない計算になりますよ。

 

 

 

 



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