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一括借上と管理について

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なぜサブリース会社は大家さんに高い家賃を保証できるのか

一括借り上げ、家賃保証

新築アパート経営は失敗になる可能性がある

アパート経営の管理と一括借り上げ

家賃保証をどうやって実現させるか

賃貸管理と家賃保証をセットで物件購入する

ハウスメーカーのアパート建設落とし穴
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一括借り上げ家賃保証トラブル

不動産会社との一括借上げ契約には 消費税は掛かるのか?

家賃一括借り上げ保証料引き下げ、レオパレス

一括借上と管理について
アパートを建てる場合の資金繰り
家賃保証の付いた物件を狙う

銀行から有利に融資を引くにはサブリースを付ける

一括借り上げ 確定申告


一括借上と管理について詳しく

 

 

 

 

賃貸経営者は所有する物件を自主管理して、


賃貸仲介会社に、入居者募集だけを委託する場合と、


不動産管理会社にすべての業務を委託する場合と、


一括借上を契約する場合とがあります。

 

 

 

 


管理会社を利用すると入居者募集や家賃集金、


入居者との仲介連絡、修繕対応、敷金精算、


退去立会、退去後リフォームなど、


アパート、マンション経営に関する様々な業務を軽減し、


効率的な賃貸経営を行うことができる利点があります。

 

 

 

管理委託費用は安いところなら3〜4%の所もありますが、


高いところで回収賃料の10%前後です。


一般的に5%位が多いでしょう。

 

 


又一括借上の契約は、手数料は10〜20%程度で、

 

結ぶこともできますね。

 

 

 

しかし一括借り上げが可能になるのは、


購入物件の場合、空室リスクに見合った費用が、


購入費用に上乗せされているからにすぎません。

 

 


建築工事を取得するために、

 

家賃保証という殺し文句を言わざるを得ません。

 

 


一括借上の契約を結ぶ場合

 

一括借上とは(サブリースのことで)不動産会社が、
大家さんから土地、建物、付帯施設を、

一括で借り上げ、運営、管理を、

全て引き受ける賃貸システムです。

 

空室があっても空室分の賃料が保証された金額が、
大家さんに支払われるという仕組みです。

 

大家さんが自主管理で賃貸事業を営む場合、
収益は入居している部屋の分の家賃しか入らないため、
空室が多かったり家賃滞納が多いと、
経営状態が悪くなってきます。

 

また賃借人に対してのトラブル対応なども、

行なわなければならず、

管理面についても煩わしさが増えて、

本業に支障が出てきます。

 

一方不動産会社も独自に賃貸物件を建てる場合、
土地を購入した上で物件を建てなければならないため、
土地交渉や登記などの手間や、

建物建設、税金など多額の費用がかかります。

 

そこで大家さんが、不動産会社に土地や建物などを託して、
そこにアパートを建ててもらって、完成後、
管理を行ってもらうとともに、不動産会社から一定の
保証金(賃料の80%〜90%程度)を得るという仕組みです。
大家さんには不動産会社が一括管理してくれるため、
相続対策になりますし、知識がなくとも、
賃貸物件を建てる事ができるメリットがあり、


不動産会社は土地購入や、

建物建設などの負担が軽減されますね。


賃借人に対しての対応は、全て不動産会社が行なうため、
大家さんが対応しなくても済みます。

 

 


一括借上における問題点

 

 

一括借り上げでアパートを建てる場合、

 


空室リスクに見合った費用は

 


すでに購入時に支払済みと書きました。

 

 

 

この一括借り上げ契約を結ぶうえで、

 


新たに建物を建てる場合の諸経費は、

 

 

全額大家さん側が負担する一方で、

 


不動産会社が指定した建物を、

 


建てなければなりません。

 

 

 

また、内装や設備についても、

 


不動産会社によって決められた一般ガス事業者や、

 


電気通信事業者などと提携したり、

 


使わなければならなかったり、

 


もともと、設備事業者そのものが、

 


不動産会社の子会社である場合があり、

 


施設導入にあたり決められた事業者のものしか、

 


導入できない場合がありますよね。

 

 

 

賃借人に対しての原状回復費用は、

 


一括借り上げ不動産会社または、管理会社側が負担しますが、

 


共同施設の維持、管理費用や故障や破損などの修繕費用は、

 


大家さんの負担になってきますね。

 

 

 

大家さん側が不動産会社から受け取れるのは、

 

賃借人が支払った家賃のうち手数料を差引した金額であり、

 

月々の共益費や、入居時に支払われる礼金や敷金なども、

 

受け取ることはできません。

 


共益費の平均は1戸当たり3,000円ぐらいです。

 

全体の共益費=1戸当たりの共益費×戸数

 

入居者から集めた共益費の使途

 


清掃業務(共用部の清掃 週1回など)

高圧洗浄費用(共用部の高圧洗浄 年2回)

貯水槽、給排水設備の保守点検

消防点検(年2回)

共用部等の電気料金

建物定期巡回等です。

 

 


また、建物が竣工して 引き渡された当初の2〜3か月間は、

 


家賃収入が不安定であることから免責期間とされ、

 


この期間内は大家さんに対して家賃が支払われませんね。

 

 

 


ここまでの問題点ですが、

 

新築であれば、 相場家賃で十分満室にできるところ、

 

わざわざ安い賃料でメーカーや不動産会社に貸し、

 

差額を儲けさせているともいえるのです。

 

 

 


賃料相場の決定権はあくまでも、

 

借り上げた不動産会社にありますね。

 

 

 

長期にわたり空室が発生した場合、その空室を埋めるために、

 


家賃を値下することになったり、

 


不動産会社は大家さんに家賃を支払っている関係上、

 


大家さんは、原則それを拒否できないということです。

 

 

 

値下げすると新賃料にあわせて、受け取る家賃も変動するため、

 


賃料が値下げされた場合は、当然受け取る家賃も減額されますね。

 

 

 

もちろん、 築年数が経過すると建物が老朽化し、

 


賃借人から敬遠されがちになるため、

 


年月が経てば経つほど入居率が悪くなり、

 


家賃見直しで値下げされる理由になってきます。

 

 

 

不動産会社の中では、家賃10年保証など、

 

賃料が長期にわたり固定されると、

 

となえる業者もありますが、

 

たとえ保証期間内であろうと様々な事象によって、

 

不動産会社は賃料を、

 

変更することができるようになっています。

 

 

このように不動産会社側に


一方的に有利となる契約を結ばれることがあるため、


あちこちでもめているのです。

 

 

 

 

 

最高裁判例でも示されているため、


たとえ契約違反として大家さん側が


訴訟を起こしても勝訴する可能性は、


過去の事例からみても極めて低いものとなっていますね。

 

 

 

 


一方、一括会社方針でサブリースが廃止されることが、


しばしば行われています。

 


一括借り上げ契約の最大の恐怖は、


一括サブリースを打ち切ると、


一気に入居者を他に移されてしまうケースです。

 

 

実によくある話です。

 

 

そうなれば、借りている銀行への返済ができなくなり破産です。

 

 

土地を持っているだけで、 他人が何から何まで、

 

面倒を見てくれるという話はありえません。

 

 

一括借上の契約を結ぶ際は、注意しなければなりません。

 


そうであっても、法人などで一括借上げされている場合、


その法人が撤退してしまえば一気に全空物件になってしまいます。

 

 

家賃収入が入ってこなくてもローンの返済は続きます。

 

 

全ての返済を自己資金で出さなくてはならないことになります。

 


少し前に問題になったレオパレスの制度は、


保証賃料の固定期間10年、


それ以降は2年ごとに改定となっている仕組みです。

 

 

固定期間が10年間しかないことが盲点です。

 

 

事前に知らされていなかった、

 

と主張する大家さんも出ていますがこれは論外です。

 

 

つまりはここが行き違いの始まりです。

 

 

レオパレスの営業員は元々30年契約を強調し、


アパート建設のため銀行ローンの返済分を差し引いても、


毎月、一定の余剰金があるという話です。

 

 

 

ところが、10年目以降に保証賃料が改定されれば、


家賃収入がローン返済額を下回り赤字に陥ることも考えられるのです。

 

 

大家さんの方は30年もの間、事業が保証されるとみるのでしょうか。

 

 

ハウスメーカーは10年の固定保証をうたっているという食い違いです。

 

 

 

保証期間が終了した途端に、赤字経営に苦しめられる可能性があるわけで、

 

このことに、いち早く気づき、契約途中で解約申し出ても、

 

着手金が戻ってこないどころか、

 

損害金1,000万円請求されている事象も出ています。

 

 

また最近ですが、家賃収入は10年間変わらないはずなのに、


6年目に減額請求されたということで、


全国のオーナー100人が提訴しています。

 

 

大家さんの対応は割愛します。

 

 

ここでは銀行の対応も甘いものです。

 

 

銀行が融資するのは、そのバックにある土地などの担保を、


当てにしているからです。

 

 

銀行融資といえば、つい最近まで、アパートローンは拡大して、


15年の税制改正で相続税が増税となったが、


アパート建設で節税できるとして借り入れる人が増加しています。

 

 

低金利が続く中、高い金利が見込めるとして、


地銀を中心に融資を増やす動きも加速し、

 

 新規融資額は、7.9%増となった15年1〜3月期以降、


8四半期連続で前年超え。


中でも、16年4〜6月期には、26.1%もの伸びを記録しています。

 

 

だが、急増するアパートローンを金融庁が問題視されています。

 


空室発生や賃料低下のリスクを借り手が十分理解していない状況がある

 

 

と懸念しています。

 

 

このところ、金融機関が貸家業向けに、

 

個人に融資するアパートローンが急減速しています。

 

 

 

 




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