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賃貸経営のカギ
賃貸経営のカギについてあれこれ



不動産投資の素朴な疑問として、

使用してお金を生み出すのは建物なのに、

何故、土地も一緒に、買わなければならないのでしょうか。


というのがあります。


それは、不動産は建物を買えば土地も一緒に買わなければならないという、

不文律、土地と建物のセット価格になっているからです。



だったら、土地評価の低い物件を買ってきて、貸し出せば、

不動産投資で儲けられるのではと考えが成り立ちます。



でも土地評価の低い収益物件は立地が悪かったり、

過疎地の物件だったり、再建築不可物件だったり、

区分所有マンションだったりします。



そういった物件は、一般的に銀行融資は期待できません。



そもそも、建物は本質的に、減価償却してしまう物件であるために、

年月の経過とともに、価値がドンドン落ちていきます。



銀行は、年月の経過とともに、

価値が落ちていくような物件の融資には消極的です。



従って、耐用年数の短い物件には融資したがらないのです。



建物は法定耐用年数を経過すれば、銀行は評価をゼロと見ています。



しかも、土地を転売する際にかえって邪魔になるので、

マイナスの付帯物であるという見方までしています。


でも大家さんは、建物がなければ成り立ちません。



つまり銀行は土地建物があれば、建物を付録とみる傾向ですが、

しかし、大家さん側は土地が付録になってくるのです。



そして大家さんは土地だけを買おうとすれば買えますが、逆に

建物を買おうとすれば、土地も一緒に買わなければならない。



という不合理が立ちはだかるのですよね。



大家さんの立ち位置と、銀行の立ち位置で見ると、

大家さんは建物に価値を見出すけれども、

銀行は、土地に価値を見出すという根本的な違いがあるのです。



このように、大家さんと銀行の見方は必ずしも一致しませんので、

融資を受けたいのであれば、大家さんの方が、

譲歩して銀行の望みをかなえてあげなければ、

銀行はOKしないので、いつまでたっても、

融資を受けられないと言うことになります。



従って、どこに共通点を見出していくかを探りながら、

銀行の立場を尊重するのが、銀行融資を受けて、

賃貸経営を行うカギになってきます。



いずれにせよ、大家さんが受ける果実は、建物の価値の下落と、

収益である家賃収入との差額になってくるのです。



価値が落ちていく物件を買って、貸しているだけでは、

儲けにならないのではと考えてしまいます。



それならば価値が落ちてしまって、税務上、もうこれ以上価値が、

落ちようのない物件であって、まだ使える物件を買えば、

家賃収入が全て手に入るという計算になりますね。



即ち、法定耐用年数の過ぎても使用できる物件を、

現金買いして、家賃収入を得ればいいのではと思います。



一言でいえば、賃貸経営のカギは、

値段の安い土地の上に建っている、

法定耐用年数の過ぎた物件を購入して、

賃貸に出すことだという考えになります。



究極的には、借地権物件でもいいのでは。



それも築古物件を。



しかし、そういった物件は古いということで、耐震性が劣ったり、

設備にしても使い古しが多く、時代にマッチしていなく、

使い勝手が悪いものです。



お客である入居希望者も借りたがらないのです。



従ってある程度資金をつぎ込んで、そこを、

きれいにリフォームしなければなりません。



しかしこのリフォーム費用が大きくかかってきたりします。



つまり、建物の価値がない物件は、必然的にボロ物件であるため、

その後の手間がかかったり、又、リフォーム費用が、

たくさんかかったりします。



そのため、リフォームにお金をかけた分を、

早期に回収する方法をとる必要が出てきます。



逆に、価値の低下のスピードが遅いRC物件を買って、

家賃収入を、長期に得ることがいいのではないかと思いますよね。



しかしRC物件は必然的に物件自体が丈夫で長持ちするために、

金額も高く、買ったとしても今度は物件の維持費が高くなります。



お金のない人は、やはり築年数の古い、

値段の安い木造の訳あり物件を買って、

不動産市場に参入するしかないという結論になります。



もっとも、RCのように物件の躯体が丈夫でも、

中の設備は同じように価値が減価していきますので、

RCでも木造でも同じ考えに落ちつきます。



そう考えると、リフォーム費用をどこまでかけて、

入居者を満足させるかが、賃貸経営のカギになるのですね。



と言うわけで、

リフォームの目利きが賃貸経営を左右することになるでしょうか。









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