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アパートは中古よりも、新築を購入した方が良い理由

アパートは中古よりも、新築を購入した方が良い理由について

 

 

賃貸住宅は、相対的に新築よりも中古物件のほうが有利ですが


ことアパートに関しては、新築購入のほうが利点があると思います。

 

 

中古の木造アパートの場合、


建てたときの資料がなかったりするものなので、


どんな能力の設計士が設計し、どんな腕の職人がつくったかなど、


どんなふうに建てられたかがわからないことが多く、


建物の瑕疵に関して、メンテナンスの費用が、


いつどこでどう出るかわからないリスクがあります。

 

 

修繕するお金を持っていないと、その時点で賃貸経営そのものが、


立ち行かなくなるリスクがあるのです。

 


中古を購入する場合、建物や土地の目に見えない瑕疵までを、


すべて見通して、その不動産の良し悪しを、


判断するという目利きの能力は初心者には難しい。

 

 

新築であれば、建物や土地を買う前の、


いろんな情報を集められます。

 

土地については、土壌汚染や地盤の問題を、


事前に調査することができますし、


建物の場合は、新築住宅の売主は、


住宅の主要構造部分の瑕疵については、


10年間の瑕疵担保責任の義務が、


法律で規定されているのです。

 

 

中古は、建物の老朽化・陳腐化というデメリットが


大きくのしかかるために、経年劣化とともに、


維持補修や管理に多額の費用がのしかかってくるリスクがあります。

 

 

その分家賃を値上げ出来ればよいのですが、


実際には値上げは出来ないものです。


なので、リフォームを最小限に抑えようとします。

 


その結果入居率は落ち、空室率が高まっていきます。

 

それにより、さらに維持補修費のねん出が困難となり、


このことが、空室率の上昇に拍車がかかってきます。

 


建物の老朽化による悪循環は、重大な問題と言えます。

 

 


この場合空室対策として、設備の改善や建て替え、募集方法の工夫、


家賃を下げるといったことを、考えなければなりません。

 

 

また中古物件は、今現在入居している入居者をすべて引き継いで、


購入する形になりますので、どんな人が住んでいるか、


よくわからない状況下で購入するわけですから、


リスクがあります。

 

 

新築では、各々に滞納保証を付けて、入居者一人ひとりを、


チェックすることもできるのです。

 


また、中古よりも入居者を集めやすいと言える。

 


こうしたことからも、中古のアパートの投資物件としてのリスクは、


高いと言わざるを得ません。

 


又、中古の木造アパートでは、


ローンの返済期間を長期に設定できないため、


ローンの審査が、通りにくい。

 

運よく、ローンの審査に通っても、


キャッシュフローが非常に厳しくなり、


結局、有利にローンを引くためには、多くの自己資金が


必要になってしまいます。

 

 

ましてや、自己資金ゼロやフルローンは、期待できません。

 

 

こういうことから投資するなら、


やはり新築のアパート購入になると思います。

 


新築のアパートであれば返済期間を長く取れますので、


ローンも組みやすくなります。

 


銀行も新しい物件に貸していきたいというのがあって、


これはなぜかといえば、古い物件ほど、


設備や建物自体の瑕疵がどういうふうになっていて、


どういうふうに経年劣化するかが予想できないからです。

 

 


さらに、木造はRC造りや鉄骨造に比べ、


建築コストやが安くてすみます。

 

 


なので、RC造りや鉄骨造に比べ安く購入できます。

 

 

減価償却期間がRC造りより短いので、


キャッシュフローが良いのがメリットです。

 


つまりRC造りより、減価償却費が多くとれますので


その分キャッシュが、貯まるというわけです。

 

新築のアパートは、中古アパートのデメリットを解消し、


RC造りや、鉄骨造のデメリットも解消します。

 


鉄筋コンクリートの物件は、外壁が鉄筋のために、


そう簡単に改築することはできません。


木造の物件なら、高いお金を出さなくても、

 

つくり直したり、構造をつくり変えたりしやすい。

 


つまり、中古アパートはローンが組むのは難しいが、


新築木造アパート購入なら、ローンが組めます。

 

 

RCは建築コストが高く、


また、維持費と管理費が、どうしても高くつきます。

 


木造アパートは、


建築コストが安くて済みます。

 

 

ただし、いいことばかりではありません。

 

木造のデメリットは、RCに比べて防音性が低く、


耐火性が劣るという事を、心に留めておく必要はあります。

 


新築では、購入してから入居者募集を行うことになり、


エリアや立地によっては、満室になるまでしばらく時間が、


かかることもあります。

 

 

 

 

さらに、新築で心配な点は、債務超過と信用毀損です。

 


債務超過、負債の総額が資産の総額を超えている状態です。

 

 

つまり資産を売却しても負債を返済しきれないということ。

 

 

銀行にとっては債務超過を抱えた人には、


融資をするメリットがないと考えます。

 

 

もう一つ信用毀損です。

 

 

ローンの返済残高が投資家の信用力(与信)と


所有物件の担保評価の合計を超えており、


追加融資が受けられない状態に陥りがちなことです。

 

 

当初は新築プレミアムが乗っているため、


その後、家賃下落率が高く、


建物減価のスピードが大きく積算評価が、

 

下がってくるからです。

 


それを考慮しても、土地付き新築アパート購入は、


投資には優れています。

 

 

つまり、新築木造アパートの投資では、土地も一緒に購入するので、


建物が老朽化してても最終的には、土地を担保にして建て替えができます。

 

 

それから、区分マンションと違い、建物の価格は低下しても、


土地の価値が、残りますので出口の問題はないと言えます。

 

 

こういうことからアパートは中古よりも、

 

新築アパートのほうが適していると思えるのです。


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