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一棟物か、区分投資か、一戸建てか

一棟物か、区分投資か、一戸建てかについてあれこれ





一般的に、区分投資は担保にならず、


融資を使って買い進めるには限度があります。



あえて、融資を受けるなら、


高金利のノンバンクになる可能性が高く、


そうすると、キャッシュフローが残りません。





区分マンションの運営は、建物がほとんどですので、


物件の減価と、家賃収入との綱引きで、


両者のバランスになってきます。





また、区分投資は入居率は0%か100%のどちらかですが、


複数所有すれば、分散が図れるため安全ですが、このように、 


色々な場所に所有することによってリスク分散ができますが、


手間がかかります。



ワンルームを複数持つ投資は、


堅実でリスク分散になり、


区分マンションの特性は、


一棟ものでは買えない好立地に買える点です。




安価で現金買が基本のため、初心者の方でも、


安心して購入できるため、投資としては安全です。






区分マンションは、管理や修繕はマンション全体で、


管理組合が行いますので、手間がかからないです。



マンションの一室での購入ですから、


購入金額も数百万からありますね。



その点、リタイアまで時間がかかります。




また、区分は出口戦略は自分の裁量で出来ないため、


転用や転売が難しい点です。


 

また管理費、修繕積立金として、


月々1万円位の出費があり、


一棟に比べて負担割合が大きいです。




一棟ものは、レバレッジを使うため、


借入金の割合が多く、うまくいけば儲けが多いですが、


反対の場合、逆レバレッジが起こる可能性があり、


リスクの分散ができない点があります。




一棟物は規模が大きいため、


地震や火災で倒壊するようなことがあると、


取り返しがつかないことがあげられます。


事件や事故によるリスクは当然高くなります。



反面、リタイアが早くなりますが、失敗したら悲惨です。


借入金の負担が多いため、安心していられないこともあります。





災害でなくても、周辺環境が変わったなどの理由で、


一棟全体が、影響を受けることもありえます。





この他、一棟マンションは維持費が、


大きくかかるデメリットがあります。





木造アパートなどは、購入価格の大きな部分が


土地代になるため、土地は減価償却しないので、


価値の下落リスクは少ないと言えます。





一棟ものは、入居率を一挙に上げることが難しく、


逆に入居率が下がりやすい。




このように、空き部屋が増えてくると、


連鎖退去が起こる可能性もあります。



出口戦略は一棟物は自分の裁量ででき、


比較的自由度が大きい。

 

ワンルームを複数持つという考え方は一理あるし、


1棟買いで失敗するとダメージが大きい、


という見方もあって、どちらがいいか、


結論は一人ひとり違ってきそうね。




裏を返せば、一棟物件は、レバレッジが働きますので、


うまくいけば2棟、3棟とスピードが加速し、複数所有ができれば


同じようにリスク分散が図れるということです。





両者の折衷案として、値段が手ごろ、賃借人が付きやすく、


転売がしやすいという一戸建て投資になってきます。



一戸建て投資は管理コストがかからず、


一番望ましいのかもしれません。




しかし、地方の一戸建て投資は入居付けには苦労しますし、


もっとも、入居者が決まれば、長期入居になることが多いです。



大事なことは、一棟もののアパート、マンションでは、


すべて自分の自由になる反面、


修繕積立金を積み立てておかなくてはなりません。



各自で意識的にこの分を確保しておく必要があります。



そして、建物の修繕についての知識を深める必要があります。



ギリギリの資金計画で中古のRCを買わないことが大事ですね。




修繕を行うときは、無担保のリフォーム借入によって、


資金調達している大家さんが多いですね。



一棟ものの管理費 アパート一棟を、


不動産管理会社に管理委託するとかかる費用は、


賃料の5%〜というのが一般的です。



サブリースにて、管理会社が一棟借り上げの場合で、


家賃の10〜15%といったところですね。



1億円の一棟マンションの管理委託費、修繕費は、


ざっくり、年間150万円位です。



固定資産税も同じぐらいかかります。


従って、1億円の一棟マンションの管理費、修繕費、


固定資産税で年間、300万円くらいかかってきます。



RCは法定耐用年数が木造の倍以上あり、


長期の融資が可能ですので、買い進めてリタイアするのなら、


一棟マンション投資を選ぶ方がいいでしょう。



また、RCマンションを買い増していく過程で、


減価償却の大きく取れる中古の木造アパートを、


組み込んでいくといった組み合わせがいいかもしれません。









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