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再建築不可物件の銀行融資

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再建築不可物件の銀行融資について

 

 

 

再建築不可物件は 借地権付き物件の土地と 

 

 

同じように担保設定が出来ないので銀行融資は付きません。

 

 


再建築不可物件は市街化調整区域の土地や、

 

接道義務に違反している土地建物などや、

 

既存不適格物件になってきます。

 

 

又 容積率オーバーや建蔽率オーバーの違法建築も、

 

銀行融資は付きにくいです。

 


 

容積率オーバーや建蔽率オーバーの違法建築は、

 

やってはいけないことをやって収益力を高めていますので、

 

利回りは高くなるのですが、


融資不可になることが多いですね。

 


 

オリックス銀行でも容積率オーバー10%を超えると 

 

融資不適格物件とみなして融資はしませんよね。





関西の特に大阪近辺には、

 

違法建築が多いので注意する必要があります。

 


再建築不可物件でも条件付き可能のところもあります。

 

 

防火地域であるために 鉄筋コンクリート住宅であるとか 

 

集合住宅は不可でも一般住宅なら可能とか、

 

セットバックが必要であるとか、

 

2階建てであるとかの条件が付くことがありますが 

 

この場合、条件をクリアーすれば、

 

融資が下りる可能性はあります。

 

 

それでも、どうしても融資を受けたいときは、

 

他の不動産を担保提供することで、

 

融資が可能になることもあります。

 

 

 

再建築不可物件は事業性資金融資を受ける

 

 


地域金融機関は、


零細企業や個人事業主が主たる顧客であり、


不動産賃貸業の数百万円程度の低所得者であっても、


事業者としてみてくれます。

 

 

事業性資金融資は

 

資産家向けアパートローンや、


サラリーマン向け不動産投資ローンと、


少し異なります。

 

 

 

資産家向けアパートローンは、

 

地主向けのアパート建設が主流で、

 

サラリーマン向け不動産投資ローンは、


ある程度の金融資産があれば規模は問わず、


サラリーマンの属性が高ければ、


比較的簡単に借りられます。

 

 

 

事業性資金融資は事業実績によりますが、

 

再建築不可物件として融資を受けるのは、


サラリーマン向け不動産投資ローンではなく、


事業性融資として受けることができ、


特に、不動産賃貸管理業の法人としての、


事業性資金融資だと、

 

資産家とか属性とかは関係無く、


法人の決算書の内容がそこそこよければ融資を受けられます。

 

 

 

 

サラリーマン向け不動産投資ローンは、


銀行は担保設定できない融資を好まないために、


再建築不可物件はどうしても不利です。

 

 

 


空室になった際に家賃収入から返済できないとか、


少額の案件も高額の案件も銀行員の手間は同じなので、


銀行員のやる気や銀行のコストを考えると、


ある程度高額な融資のほうが、


取り組んでもらいやすいというのもあります。

 

 

そのため、再建築不可物件の購入資金については、


サラリーマン向けの不動産投資ローンのようなものはなく、


事業性融資として受けることになります。

 

 

もっとも、再建築不可物件の購入資金の融資を受けるには、


開業当初は自己資金で区分所有マンションなどの少額を購入し、


その地域での営業実績を作ってその後に、


再建築不可物件の購入資金融資を受けるということです。

 

 

既に不動産賃貸業を自己資金で開業していたこと


抵当権無設定の不動産を持っていることなどです。

 

 


少額の物件で実績を積めば、


地域の事業者ともみなしてもらえるでしょう。

 


このように、営業地域を拡大して新たな地に進出するのに、


営業実績は重要です。

 

 

法人の決算が良好だと、プロパー融資を受けたり、


といったことも可能になってきます。

 

 

その前に、保証協会付き融資から、

 

プロパーへのステップを図りますが、


新規取引の金融機関は、保証協会付きにしろプロパーにしろ、


再建築不可物件や大きな物件が出る際に備えるために、


小さな物件の融資を受けていることですが、


再建築不可物件の購入資金融資を、


新規取引の金融機関に申し込もうとするのは、


銀行、信金にとっては難しく、


預金取引から始めるのがいいでしょう。

 


もっとも、預金取引のステップを飛ばすとしても、

 

個人、家族や社員数人で運営している中小零細業者の場合、


まずは少額な融資取引で実績を作らないと、


再建築不可物件への融資を受けることは難しいです。

 


もう一つ、再建築不可物件を拒まない融資姿勢を、


貫いているところがノンバンクです。

 


ノンバンクですので、銀行等で融資審査に、


通らない顧客層にも融資しているのです。

 

 

 

金利は少し高いですが、


物件が古くても30年融資なので、


信金から20年ローン受けるよりも、


キャッシュフローがよい可能性があります。

 

 

ただ、ノンバンクですので、担保はそれなりに取ります。

 


空き枠のある不動産の共同担保が条件になります。

 


そうは言っても実勢価格での評価になるので、


ノンバンクは、長期で融資を多く出してくれるため、


自己資金が少なくてすむのです。

 


自己資金で買った物件があれば、


ノンバンクで共同担保として活かされるはずです。

 


自己資金を使ってしまうと、


その後融資を受けられるようになった時に、


自己資金不足で買えないことを心配になります。

 

 

また、ある程度所得があったり、

 

資力のある連帯保証人がいたりすると、

 

日本政策金融公庫も無担保の信用融資もしてくれます。

 


担保がなくても、日本政策金融公庫は相手にしてくれますし、


民間金融機関でも、自己資金で買った不動産と、


それが生み出す賃料収入があれば、融資を受けることが可能です。

 


金融機関が嫌うのは、何も資産を持っていない人です。

 


日本政策金融公庫の融資で、


不動産を購入するには自己資金が必要ですし、


民間金融機関では、資産を持ってなく、


融資を受けたがる人を嫌います。

 

 

 

銀行や信金はノンバンクとは異なり担保があれば、


融資をするというものではありません。

 


ノンバンクは、共同担保があれば、所得がマイナスでも、


融資をしてくれるところがあります。

 

 

1件目に自己資金で500万円程度の不動産を購入していれば、


それを共同担保にすることで、


再建築不可の不動産購入資金の融資をしてもらえます。

 


小額の融資ですと普通の金融機関はあまりよい顔をしないのですが、


ノンバンクならば収益還元評価をしてもらえます。

 

 

そうすると、解体費用は差し引かれませんので、


割安な物件を買えば融資比率は上がります。

 

 

サラリーマンの場合は、保証協会付き融資を受けるには、


個人ではなく法人なら融資が受けやすくなります。

 


法人は、株主や役員が給与所得者であっても、

 

法人自体は中小企業だから特に新設法人は保証協会を使いやすいので、

 

金融機関から、融資してもらいやすいです。

 


サラリーマン収入や既存借入額に拘わらず融資を受け続けるには、

 

実質個人の資産管理会社へのアパートローンではなく、

 

事業法人への融資を使うことになりますが、

 

日本政策金融公庫を除いて、一般の金融機関で、

 

何も事業をしていないサラリーマン等が、

 

いきなり不動産購入資金を新設法人で受けようとしても、

 

保証協会からの保証を得るのが難しいでしょう。

 


保証協会の保証が付かないと融資してくれない金融機関が大半です。

 

 

元来、保証協会は、サラリーマンの個人家主に保証したがりません。

 


そのサラリーマンが法人ならばよいのですが、

 

また、サラリーマンを辞めて、専業大家としてならよいのですが


サラリーマンの個人だとダメという場合が特定の保証協会が多くあるのです。

 


保証協会の保証対象は中小企業者に定義されていますが、


一部対象外の業種もありますが、

 

不動産賃貸、管理業は対象業種です。

 

 

もっとも、サラリーマンでも兼業で事業を営んでいれば中小企業者です。

 


しかし、事業を行うという部分で、

 

貸室数戸持っていて年間家賃収入が50〜100万円の場合、

 

事業に該当しないとされることがあります。

 

 

税務上の事業的規模とは別問題で、

 

それしか収入がなければそれが本業なので、

 

保証協会が門前払いすることはないでしょうが、

 

サラリーマンで年間給与収入が千万円あって、

 

一方、家賃収入が100万円以下という場合、

 

中小企業者というよりも給与所得であるということで、

 

保証対象外とされることがあります。

 

 

 

 

再建築不可物件の金融機関の評価は取引事例比較になり、


同じ建物や近隣の建物の売買成約事例から単価を出して必要な調整を加え、


当該物件の単価×専有面積=取引事例評価額となりますが

 

再建築不可物件の場合は取引事例比較の対象となる取引自体が少ないため、


大部分は、収益還元評価で行われますので、


実際のマーケットも金融機関評価も実質収益還元評価となります。

 

 


事業資金融資の中でも、

 

サラリーマンや個人向けの事業資金融資もあれば、

 

不動産賃貸業が本業の法人向けの事業資金融資もあります。

 

 

いずれにしろ、再建築不可物件は事業資金融資です。

 


また、アパートローンという商品が無い銀行や、

 

アパートローンという商品があっても、

 

それに当てはまらないから個別対応するという銀行から借りると、

 

アパートローンではなく事業資金融資になりますが、

 

審査基準が本当に事業を主に考えているかということです。


 

 

属性が重要なのはアパートローン


事業資金融資の場合は、アパートローンのような年収基準はありません。

 

 

現に私は再建築不可物件だけでなく未登記物件に付いても融資を受けています。

 

 

しかし、再建築不可物件は、共同担保が必要です。

 

 

 

 


まとめ、

 


資産家向けアパートローンは不動産や金融資産を豊富に持った富裕層や、


高齢者が、相続税対策のために子供を事業承継者兼連帯保証人にして、


信託銀行や都市銀行から借りることが多いようです。

 

 

不動産投資家で再建築不可物件の融資は、


サラリーマンや資産家向けの不動産投資ローンではなく、


事業性資金融資がほとんどです。

 


もっとも、サラリーマン向け不動産投資ローンは、


ある程度の金融資産があれば、規模は問われず、


勤め先が銀行好みのところで給与等の収入が高ければ、


借りられます。

 

 

不動産賃貸管理業の法人としての事業性資金融資の場合は、


資産家とかサラリーマンの属性とかは関係無く、


法人の決算書の内容がそこそこよければ融資を受けられます。

 

 

 


サラリーマン向け不動産投資ローンの常識は、

 

再建築不可物件は融資に不利、

 

銀行は担保設定できない少額な融資を好まないということです。

 

 

 

 


少額の物件の購入を通して、


その地域での営業実績をつくることも大事です。

 


その後に再建築不可物件の融資を受けることにつなげます。

 

 


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