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滞納、未収家賃と確定申告

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滞納、未収家賃の確定申告について

 

 

 

賃貸業では、月末になって入居者から、


家賃が振り込まれていない場合があります。

 

 

その場合、とりあえず保証会社に事故報告書を送付して、


後日その家賃分を、立て替えてもらうことになると思います。

 

 

 


しかし、保証会社に入っていなかったり、

 

何らかの理由で、家賃を回収することが、


できなくなることがあります。

 

 

 


後日家賃が回収できればよいのですが、

 

特に中古物件を取得した場合などは、


既存の入居者が保証会社に加入していないことが多くあります。

 

 

 

そんな保証会社に加入していない入居者が、


家賃を滞納することがあります。

 

 

 

 

その場合には、大家もしくは、


管理を委託しているのなら、


管理会社が滞納家賃を回収しなければなりません。

 

 

 

回収する場合には、滞納が始まったらすぐに督促の電話をしたり、


書面の送付することが大事です。

 

 

 

早い段階の回収は大きな滞納になることを防止できます。

 

 

それでも払わない入居者に対しては、


保証人に連絡を取ったり、


直接訪問したりします。

 

 

 

督促されるのは嫌だという心理的圧力を、


入居者にかけることで回収を図ります。

 


この段階で支払う入居者がほとんどです。

 

 

ただ、ここまでしても連絡が取れなかったり、


居留守を使う入居者に対しては、


回収が難しくなります。

 


1か月滞納すれば次の月は、


2か月分の振り込みになりますので、


余計に難しくなります。

 

 

3か月以上膨らんでしまっては、


回収はほとんど不可能になってきます。

 

 


不動産投資のリスクとして考えられる一つが、


家賃の滞納です。

 

 

家賃は、通常、月末までに翌月分の支払を受けるという形で、


契約が交わされることが多いので、毎月末に翌月分の家賃が


権利として確定することになります。

 

 

 


実は空室になるよりも、


家賃の滞納をされる方が、


大家としてはきつかったりします。

 

 

というのも、家賃は入ってきていないのに、


収入として上げなくてはなりません、


そのため、未収の家賃に対しても税金を払う義務が


あるからです。

 

 

何ヵ月滞納があっても関係なく、


滞納家賃分に関しても売上として、


収益計上しなければなりません。

 

 

これでは、賃貸経営には大きなマイナスです。

 

 

受け取っていないのに利益に計上して、


しかも、必要経費に計上できず、税金が発生して、


ダブルで損失になります。

 


必要経費といえば、銀行などの貸金業者だと、


お金を貸して取りはぐれる可能性がある場合は、


あらかじめその分を見込んで、必要経費として、


貸倒引当金を設定することができたりします。

 


つまり、回収不能になるだろうという金額をあらかじめ見積もって、


その金額を必要経費に計上するというものです。

 

 

しかし、不動産投資の場合は、貸倒引当金を計上して、


必要経費に計上することは極めて難しいです。

 

 

というのも、家賃は前払いですので、延滞しないかぎり、


回収できないリスクが生じているとはいえないからです。

 


まぁ、専従者給与や、貸倒引当金や、


繰延税金資産などの計上に関しては、


お金の出費を伴わない経費項目のため、

 

経営者が好んで計上しがちですので、


税務署も特に有意注意している部分です。

 

 

 

つまり、この部分は、賃貸業の場合は銀行などと違って、


あらかじめ貸し倒れの可能性がある金額を見積もって、


貸倒引当金として経費に算入することはほとんど望めそうにありません。

 

 

やはり、必要経費に計上できるのは、


未回収が確定した場合です。

 

 

保証会社に入っていなかったりして、


入居者が失業や自己破産、夜逃げしたりして行方不明で、


実際に回収不能が確定した時に限って、


貸倒損失として必要経費に計上できるようになります。

 

 

また、ほとんどの場合、万一のために、

 

保証会社に入っているはずです。

 


所得税の確定申告では、


収入を相手からもらえる権利が確定した時点で、


収益として、認識するということになります。

 


よって月末に次のような仕訳をする必要があります。

 

勘定科目(仕訳)

 

未収家賃 xxx  賃貸収入 xxx

 


後日、実際に家賃を受け取った場合に

 


現金又は預金 xxx  未収家賃 xxx

 

 


相手が倒産や夜逃げで貸し倒れが確定したとき、


貸倒損失 xxx 未収家賃 xxx

 

 

 

 

 

繰り返しになりますが、


賃貸経営の場合は、あらかじめ滞納を予想して、


貸倒引当金を立てることは難しいでしょう。

 


必要経費に計上できるケースは、


家賃の回収不能が確定したときになります。

 

 

 

回収不能で貸し倒れが確定したら、


その年の経費に計上できます。

 

 

もっとも、税務調査があった時に、


根拠となる書類が必要になったりしますので、


滞納者への内容証明郵便などは保管しておくといいでしょう。

 

 

 

 

ちなみに、必要経費についてですが、回収不能な未収家賃を、

 

貸倒損失として計上することができるかどうかについては、

 

その不動産の貸付が、事業として行われているか否かになってきます。

 

 

不動産投資の事業的規模

 

 

 

 


しかし、その不動産貸付が、


事業的規模で行われていない場合、


たとえ、回収不能となっても未収家賃を貸倒損失として、


必要経費に算入することはできません。

 

 


つまり、事業的規模でない場合は、


収入計上年まで遡って、


更正の請求(過去の収入が、間違っていたので、


直してくださいという請求)が税務署に対して必要となります。

 

 

ということに注意する必要があります。

 


もっとも、不動産所得の金額が赤字の場合には、


なかったものとみなされる金額も生じないことなので、


更正の請求はできませんが。

 

 

 

ちなみに、現金主義会計を適用している場合には、


実際に入金された時点で、家賃を計上しますので、


滞納分は計上する必要はありません。

 

 

 

 

 

また、逆の立場で、事務所等を借りて、


事業を行っている人については、


支払い期日が、到来したにもかかわらず、


まだ賃貸料を支払っていない場合の仕訳は、

 


支払家賃 xxx 未払家賃 xxx

 


となり家賃の支払い日は到来して債務は確定していますので、


未払いでも、経費に計上しなければなりません。

 

 

家賃がまだ支払われていなくても、当月分の経費として


記入しなくてはならないわけです。

 

 

そして後日、実際に家賃を支払ったときに


未払家賃 xxx  現金又預金 xxx

 


というように記入します。

 


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