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新築アパート経営は失敗になる可能性がある

新築アパート経営は失敗になる可能性がある

 

 

不動産賃貸業を始めるには、

 

どういう物件を選ぶかが重要になってきますが、

 

初期投資として、中古住宅を買ってきて、

 

リフォームして貸し出す方法が

 

一番リスクが少ない投資だと私は考えます。

 

 

単に、土地を持っているからと言って、

 


建物を建てて貸し出すのは危険だと思います。

 

 

今、土地があるから活用という発想は、

 


少し無理がありまして、駅に近いとか、

 


需要があるから、人口が増えているなどの条件が揃って、

 

初めて経営が成り立ってくるのだと思います。

 


これも、貸してみなくてはわかりませんが、


少なくとも、需要がないところで建ててしまうと、


新築の間は埋まるかもしませんが、


古くなってきた場合、


維持管理費などの経費がかかる状況になり、


老朽化に伴って、空室も多くなり、


家賃を下げなくては、入居者を探せなくなり、


このことが賃貸経営をする上で、


ストレスになってくる可能性があります。

 

 

遺産相続などで親から譲りうけた土地と、


この土地に建てるアパートを担保として、


銀行から融資を受けてアパートを建てた場合、 

 

アパートの借り入れは新築でも、


銀行に対して固定金利で長期にローンを


組むというのは難しいものです。

 


またその後の運営でも、


家賃収入から各種経費を引いて残ってくるお金というのは、


満室にならなければ、本当に儲かりにくいものです。

 


建てた当初は、借入金の支払のため、


家賃のほとんどが返済に充てられます。

 

 

これから、本格的に人口減少社会になる日本では、


アパートの絶対数は、余っていますので、


老朽化すれば直すという単なる修繕では、


他のアパートとの差別化はできなくて、


入居者が埋まりにくくなるのですね。

 


将来的に、埋まりやすいアパートにするためには、


ありきたりの質素なリフォームでは、


入居者を付けるのは難しくなってくるのですね。

 


大規模リノベーションをして、資本的支出をしたりすると、


多額の費用が出ていきますので、経費を抑えるためにも、


時には、大家さん自らが労働力を投入することも、


必要になると思います。

 

 

大家さんは、資産を増やすためにはお金を出しても、


単なる浪費にはお金を出さないというように、


普段は質素な生活をしている人という印象を、


私は持っていますが、

 

しかし、所有と経営は別物で、


経営となれば利益を出さないとなりません。

 


アパート経営は、ローンを払い終われば、


最終的に資産が残るからという、


マイナスのキャッシュフロー的考えをすれば、


ボランティア活動のようになってしまいます。

 

 

また、将来、建替えたりする場合でも、


数世帯が出て行かないために、


立退き料を払ってでも立ち退いてもらわないと、


ならなかったりしますし、

 

建て替え中は収入がゼロになりますので、


通常は大幅な赤字になります。

 

 

もしも、他に所有する物件があり


そこでキャッシュフローが取れているうちは、


そこから埋め合わせすることができますが、


さもなければ、貯金から持ち出すことになりかねません。

 


建物はマンションにしてもアパートにしても 


建てる時に多額のお金が必要になります。

 

税金として徴収されるのであれば、


多少損してもいいかもしれませんが。

 

 

新築物件の家賃収入には、


建物の減価償却分が大部分含まれており、


それ以外に、土地の分は家賃には反映されなくて、


儲けにならないわけです。

 


やっと、返済が終わる頃には、


建物も古くなって傷んできてますので、


改装する時期になります。

 


そして借金を返し終わると又改装というふうに、


同じ事の繰り返しで うまくいってトントンで 


空部屋なんかあったら家賃をもらうどころか、


ローンの返済で大変な思いをしている大家さんが、


私の近所にもいます。

 

 

税金を抑えるために雑費計上したくても、


経費計上すれば確定申告で、


赤字になる可能性も出てくるのです。

 


赤字になれば当然借入はできなくなりますので、

 

資本的支出のような、


大規模リフォームのための資金を回せなくなり、


募集しても、うまりにくいアパートに、


なってくるわけです。、

 


賃貸経営者の多くは、所得税 住民税等などの税金は、


いくらかかるかという当初の思案どころか、


銀行に、借入金利息すら払えなくなり、


建物を維持するための、


部屋の修繕に事欠くようになる。

 

 

それなら、借金をしないで建てたらと思うが、


初めから借金をしないで建てられる財力のある人は、


少ないものです。

 

また、満室になっても、きちんと毎月の家賃を、


払ってくれる人ばかりならいいですが、


滞納されたり、契約違反行為をされる場合があり、


もっとも、管理会社にお願いしてあったり、


保証会社に入ってもらっているのなら、


滞納された場合、法的手続きやトラブルは、


その会社でやってくれますから安心ですが、


それ以外の場合は、賃貸経営のストレスになります。

 

 

アパート経営もいいですが、


むしろ、貸し店舗の方がお勧めです。

 

うがった考えですが、店舗経営がうまく行かなければ、 


保証金を受け取っているのでその分儲かるというものです。

 

 

苦しくなれば、家賃を下げて、

 

ゼロゼロ物件というサービスを付けて、

 

一時的に部屋をうめてから、


オーナーチェンジ物件として売却するか、


もっとも、初めから何もしないで、


単に駐車場にして貸しておけばよかったとか、


栽培用として遊ばしておく方が、


良かったという事にもなりかねません。

 

それ以外に大事なことは、


不動産投資をする上で、

 

お金の哲学を学ぶということを、


知っておかなければなりません。

 

このことが、不動産投資の成否を分けます。

 

さもなくば、何十年働いた末にやっと得た退職金や、


予期せずにふと入ってきた相続の大金や、


又、何年もかかって蓄えたお金が、


1〜2年で消えてしまうことになってしまいます。

 

 



 

 

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