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キャッシュフローの増やし方

キャッシュフローの増やし方についてあれこれ

 

 

 

 

不動産投資での必勝法は、税引後のキャッシュフローを、


増やすことにつきますね。

 

 

言い換えれば不動産投資の失敗は、税引後のキャッシュフローが


マイナスになることで引き起こされるわけです。

 

 

不動産投資でキャッシュフローを増やすためには、


借入金の返済額を減らすか、賃料を多くするか、


経費をもれなく計上して税金を減らすか、最後に、


経費削減して、利益を増やすことが考えられます。

 

 

さすがに、利益を増やすとそれに伴って、


ピンハネされる税金も増えますね。

 


しかし、どんな時でも、ピンハネされる税金以上に、


利益額は多くなりますので、黒字経営は、


結果的にキャッシュフローが増えます。

 


キャッシュフローを増やすには、

 

以上、この4つが考えられますが

 

一つ一つ見ていきますと、

 


キャッシュフローを増やすためには、


先ず税金を減らさなければなりません。

 


税金を減らすためには、


利益が上がってないようにしなければなりません。


ポイントは減価償却費です。

 


税金の世界では、ものの劣化代である減価償却費を、


経費と認めてくれます。

 

 

減価償却費は、支出が伴わないが、

 

経費を増やせるというものです。

 


こうすることで、キャッシュアウトを防いで、


支払う税金を減らせるという


ダブルでキャッシュフローが増えます。

 


減価償却という経費を増やすことによって、


当然、利益が減りますので、その分の


税金は少なくなります。


従って、キャッシュフローが増やせるという訳ですね。

 


次に、賃料を増やすことは、今の時代、


難しいかもしれません。

 


賃料を増やしたことで入居者が出ていったり、


入居者がつかなかったりすれば、


キャッシュフローは増やすどころか、


マイナスになってしまいます。

 

このように、賃料を増やすには、リスクが伴います。

 

 

固定資産税などの租税公課も少なければ、


キャッシュが多く残ります。

 

 

しかし、固定資産税などの租税公課は国や市町村が、


強制的に決めていますので値引き交渉は出来ません。

 

 

よって、固定資産税などを減らすことは、

 

現実的には不可能です。

 


それから、借入金の返済を減らすことで、


キャッシュフローを増やすことが考えられます。

 

 

借入金の返済を減らすためには、借入期間を長くして、


月々の返済額を少なくする必要があります。

 

 

しかし、一旦ローンを組んだ後は、


返済期間延長は難しいものです。

 


基本的に、返済期間延長は、ローン返済困難時の、


リスケジュール交渉以外、金融機関は受け付けていません。

 


従って借入金を減らしてキャッシュフローを増やすこと、

 

これも、現状、可能性は低いです。

 

 

ただ、ローンの借り換えをしたり、


金利交渉(同一金融機関借り換え)次第では、


可能になります。

 

 

個人の力で、コントロールできるのは、減価償却費を増やしたり、

 

銀行返済を減らしたり、空室を埋めて家賃収入を増やしたり、

 

融資を受ける際に返済期間を長期で組んだり、


節税を図って税金を減らすことをしたり、


逆に、利益を上げてキャッシュフローを増やすことですかね。

 


利益を上げることは税金も増えますが、それでも、


税金よりも利益のほうが、どんな時も大きくなりますので、


キャッシュフローは当然増えます。

 

 

利益を上げる方法は、家賃収入は満室がマックスですので、


それ以上増えませんのでポイントは、自分でコントロールできるのは、

 

経費を減らすことですよね。

 

 

そうすることで、税引前利益が増え、

 

税金を払った後のキャッシュフローは増えます。

 

 

つまり給料や、個人の事業、不動産の利益が多ければ、


税率は高くなり、税金は多くなっていきますが、


残るお金の額はそれ以上になりますので、


税金を払った後のキャッシュフローは増えますね。

 

 

キャッシュフローの増やし方対策で、考えられることは、


リノベーション等で経費を使って、物件の価値を上げることで、


それが家賃アップになれば、家賃収入が増えても大きく経費が増えるために、


税金は減らすことにつながり、キャッシュフローが増えます。

 

 

 

また繰り上げ返済して、一時的にキャッシュフローが減っても、


銀行からの借入金をなくしてしまうことが考えられます。

 

 

 

それから、不動産投資では青色申告にしたり、


専従者給料等で税金の控除額を増やすことで、


キャッシュフローは増やせます。

 

 

稼働率を上げて、機会損失を防ぐ工夫と、


アパートやマンションなどでは、

 

スペースの有効活用を図って、


駐車場収入を増やしたり、


自動販売機を設置することも考えられます。

 

 

収益物件購入するときの銀行への返済は、


借りる金額を少なくして、借入期間を長くしたり、


金利を低くして利息を少なくするなどして、


返済額を減らせば、手残りが多くなってきますよね。


 

 

ここでもう一度、冒頭の言葉を思い出す必要があります。

 

 

不動産投資の成果は、税金を払った後のキャッシュフローを、

 

増やすことだと私は思います。

 

 

そうするためにはどうすればいいか。

 

 

やはり、工夫が必要ですね。

 

 

それは、経営者自身が、


キャッシュフローを増やしたいという、


強い願望を持つことだと私は思います。

 

 

キャッシュフローを増やすためには、

 

上記のように、増やし方は様々ありますが、

 

何より、そうしたいという、


心の底からの強い願望を持たなければいけないと思います。

 

 

 

 

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