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不動産投資、融資交渉、物件レポートの書き方

不動産投資、融資交渉、物件レポートの書き方について詳しく。



 

金融機関から収益物件の、融資を受けるためには、


ただ申込書に記入して、提出すればいいわけではなくて、


投資目的などについて、作文したレポートを


付けなければなりません。



そのレポートの中身が、融資の決め手になると言っても、


過言ではありません。

 


いわゆる、レポートの内容いかんで、融資話が進行していくか、


途切れるかが決まってきます。



試算用やレポートは、エクセルやワードのファイルで


渡してもいいと思います。


担当者はそれらを、チョコッとまとめれば、


稟議書が、書けるというわけです。

 


入念に資料をそろえるのは、


銀行を説得するためですが、それは、


担当者ができるだけ仕事をしやすいように、


配慮することでもあります。




通常半日かかって稟議書を作成しているのが、


30分で出来てしまうとなれば、


優先して、処理してもらえるに違いありません。



 

サラリーマンが、フルローンを組める物件は、


新築、中古RC物件になってきます。



融資レポートの書き方について





XX銀行XX支店御中      平成22年10月XX日



大阪府東大阪市放出マンションに関するレポート



時下ますますご清栄のこととお喜び申し上げます。さて早速ですが表題の件、


下記の通りご相談申し上げます。どうぞよろしくお願い申し上げます。

 

融資の希望条件


     金額:100、000、000円

     金利:固定10年 2、375%

     期間:30年

     引き渡し予定:12月25日


物件概要

     物件購入予定金額:100、000、000円(価格交渉中)

     土地:100坪、(路線価:45万円/坪、土地評価:4、500万円)

     建物:175坪(576屐法◆雰物評価額:5、500万円)

     竣工:平成5年(築17年)

     構造。規模:RC造、ワンルーム30室

     稼働状況:現状入居率90%  表面利回り 13、5%



周辺状況

     放出駅から大阪駅までJR学研都市線と大阪環状線で15分、

    2つ隣のターミナル駅の、京橋駅へは5分〜7分。

     また放出駅周辺には大型スーパー、病院、図書館、有名公立高校、


    老人介護施設など公共の施設が多く存在し、

    昔からベッドタウンとして老若男女問わず人気のエリア。


    又京都駅まで快速電車で、乗り換えなしで行ける点もメリットです。



物件の立地

     南西角地で、南側の私道2メートル(持分有)を含めると3方向道路に

    面し開放感あり、当該物件バルコニーは南向きと西向きで日当たり、

    風通し、眺望良好、

   京橋駅より2つ先の駅であるため、

   京橋駅での通勤ラッシュの実態を鑑みると、

     住宅地として安定した需要が旺盛な場所で、

     直近の取引売買事例でみると,

     坪60〜80万円前後で取引されている模様です。


     当該物件であれば、土地の取引価格は、

  約7000〜8000万円程度。

     又放出駅から大阪市の南側に延びる、おおさか東線が、

      2008年3月15日に部分開業し、

     鉄道が延伸したため、4方向に交通の便が良くなり、

      ますます人気の立地になっています。

 

エリアの特徴

     福祉や教育に強い東大阪市は、人口も現在では50万人を超え、

     当該物件のある放出は、隣の大阪市とのちょうど境の地点に当たり、

     人口も多く、ますます発展していくものと思われます。

     当該物件から、放出駅までは平坦な道を約10分で、川があったり、

    公園などにも恵まれ、 環境抜群、この近辺には、

    大学もあり、(大阪樟蔭女子、大阪商業 近畿、東大阪、大阪産業、

     大阪電気通信など)があり、学生の需要も予想されます。

 

最寄駅の特徴

     放出駅の乗降客数は1日3万人程度、北側と南側に出入口あり。

     すでに過去5年で、駅舎のリニューアル工事は終了している。

     (京橋駅の1日の乗降客数は現状約53万人程度)

 

出口戦略

     RC造りで償却まで、30年あるため長期間保有する、

     もしくは10年目あたりで、借入残高がXX万円と想定し、

     築25年で利回り10%でX千万円での、

  益出しも可能であると思われる。

     又周辺環境、地形もよく、一戸建ての多いエリアであり、

    3方行道路であるので、将来は更地にして数戸の、

    一戸建ての分譲も可能と思われる。

 

放出の不動産投資としての立地の魅力

     大阪、梅田などの大阪中心一等商業地区の土地価格は、

  平成21年度横ばいで、平成10年ころの底値から微増。

     平成21年の公示価格からも1.1〜1.2倍の水準でほとんど変動ナシ。

     放出などの一般商業地は平成10年に底を打ち、

     横ばいか微増に変わった、公示価格比も1.1〜1.2倍。

 

例)東大阪市森河内西

     平成22年8月 売買価格 坪100万円(前年比プラス2%)

     平成21年8月 売買価格 坪98万円 (前年公示価格坪97万円 
    
    公示価格比微増)

     昭和58年〜62年 売買価格  坪300万円(バブル前)

     昭和63年〜平成3年 売買価格坪1000万円(バブル期) 

    ピーク比90%減(梅田で80%減)

 

キャッシュフロー計算書

      

キャッシュフロー計算書について

    不動産投資のキャッシュフロー計算書

例)
--------------------------------------------------------------------------------
1、所有物件営業キャッシュフロー   
  家賃収入                                          400
  新物件購入支出                                 −100
  広告費                                                −5
  消耗品支払                          −5
  修繕費等支払                        −150
  通信費                                         −10
 
  
    差引 所有物件営業キャッシュフロー         130

2、投資キャッシュフロー
  投資有価証券の取得による支出            −10     
     小計                                                   −10   
差引 投資キャッシュフロー                         −10  
 

3、財務のキャッシュフロー
     借入                                       100    
         返済                                       −50
差引  財務キャッシュフロー                     50


現金及び現金同等物の増減少額                   170
現金及び現金同等物期首残高                       50  
現金及び現金同等物期末残高                      220  



         自分自身のトータルのキャッシュフローを、

         他の収益物件も含めて、細かく計算して作成します。

   想定金利は高めに、又家賃収入は低めに見積もり、

       安全を考えて計算するのがポイントです。


       損益は調整できますが、キャッシュフロー計算書は、

         調整できませんので、変えようがない真実になります。

       何歳までに返済を完了し、平均年齢まで生存した場合にはこうなると

       予想した人生設計も表示します。


         サラリーマンであれば、退職金をもらうことなどを組み込みます。

       融資を受ける物件以外のサラリーマンとしての給与や、

         銀行預金通帳と、有価証券などの金融資産の全てのコピーを提出します。

 

 

結論

     地価の2極化と言われるが、上記の例からも、今後さらに放出周辺の土地が

    下落を続ける可能性よりも、大阪中心に遅れて一部の認知度の

    ある郊外の土地は、今後は現状維持か緩やかに、価格は回復傾向に

    あると 考える。

    東大阪市森河内西の例では、坪150万程度までの、

    価格上昇が期待できると考えます。

    従って、現在、放出の地価は、底値であり投資には好機と言えます。

                                                                                
                                                                             以上
                                                                           

フォーマットをつくっておけば、何度でも使えます。


そうすれば、数字を、変えるだけですから簡単です。



自分自身、たくさん物件を検討していると、


これはどういう物件だったか、


何で気に入ったのかを、忘れてしまうことがありますが、


こうした、情報の整理は、自分のためにも役立つものです。



最後に銀行訪問は、仲介会社から、


ひと言連絡を入れておいてもらったり、


銀行の担当者を直接紹介してもらったりすると、


ずいぶんスムーズにいくものです。



ここまで入念にプレゼンすれば、


良い結果が得られるのは確実です。











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