サラリーマン大家さんで豊になろうyutaka大家さん


借入金の安全性 | サラリーマン大家で豊かに 全ての大家さんの豊かさを追求する
無料ブログ作成サービス JUGEM
←prev entry Top next entry→
借入金の安全性

借入金の安全性について

 

 

 

 

 


DSCR(借入償還余裕率)というのが、

 

借入金の安全性を見る上で私は重視します。

 


 

フルローンは、自己資金ゼロでレバレッジを、最大限に効かせて、


借入金比率=LTV(ローントゥバリュー)を、

 

100%とするわけだから、


不動産担保ローンで借入した場合、破綻しないように常に、


DSCR(借入償還余裕率)=NO1(純家賃収入)÷元利金返済額に、


注意する必要があります。
 

 

仮に投資額2億円を、期間30年、金利3%で、

 

全額借入金(LTV100%)で資金調達し、

 

NO1(純家賃収入)8%だとすれば、NO1が1600万円になり、


年間の元利金返済額は1011万円(ローン返済計算表より)となります。

 

 

 

その場合、DSCRは1600÷1011=1.58となります。

 

格付け機関の投資適格レベルの最低限の、

 

DSCRが通常1.6程度なので、


2億円を、期間30年、金利3%のフルローンの安全性は、

 

見た目ほど、危険ではないと言えます。

 


格付けは、DSCR(借入償還余裕率)だけでなく、


LTV(借入金比率)の関係で、決まりますので、


実際にはLTV=100%だからといって、

 

投資不適格と断言はできません。




このDSCRの値が、1より小さくなれば、


借入金が、返済できなくなり破綻する可能性が大きくなります。

 


銀行は通常、DSCR=1.2以下だと融資しないと言われます。

 


それでは、危険ラインはどの程度でしょうか。


危険ラインを超えると、そこは赤信号。



この赤信号を超えると、いつの日か、

 

キャッシュフローはマイナスとなります。


 

ここが支払いに窮する可能性のある、兼業大家さんの、


借入金の安全性のデッドラインです。



 


このデッドラインは想定家賃総額の、

 

65%以内が安全だと言われます。

 

 


想定家賃総額を1000万円とした場合、

 

返済金額の合計は650万円です。





固定資産税やリフォーム費、

 

そして空室想定費で約200万円は、


計上しておかなければなりません。



 

はた目には、余剰家賃が150万円あるように思えますが、


借入金の安全性としては、磐石ではありません。





返済比率を低く抑えるためにも、

 

最初の物件は小さな物件から


始めることを、おすすめします。

 

 


そして、その小さい物件を、初期に現金で購入しておくと、


有効に不動産投資をすすめられます。


 

つまり、現金で買った物件があれば、借入金比率を、

 

抑えるためにかなり有利になります。

 

 


そのためにも、はじめの内に小さな物件を1、2件、現金で購入して、

 

借入金に頼らなくても、借入金の安全性が保てるように、


しておくことが大事だと考えます。 




DSCR(借入償還余裕率)というのは、

 

借入金比率と同じぐらい審査に影響してきます。

 

 

 

無理なく返済できる最低ラインは、

 

借入金額は物件価格の40%以下が理想ですが、

 

少なくとも半分以下にとどめるべきでしょう。

 

 

不動産投資で資金ショートになるパターンは、

 

ほとんどフルローンで複数の物件を買った結果、

 

空室が出たとたんに資金繰りが悪化するパターンです。

 

 


一般的に不動産賃貸業から借入金返済が可能になる原資は、

 


二つあって、一つは税金を払った後の利益である税引後利益です。

 

 

 


もう一つは、賃貸業で経費としていますが、


実際に手元にキャッシュとして残っている減価償却費です。

 

 

この二つが賃貸業の返済原資だと銀行は見ています。

 


安全に賃貸経営をしようと思えば、

 

厳密には税引後利益プラス減価償却費で、

 

返せる範囲のお金でしか、

 

不動産投資をしてはいけないということになります。













関連記事
借入金比率

借入金の返済原資は、なぜ減価償却費をプラスする(加える)のか

キャッシュフローの増やし方

赤字経営と、黒字経営どちらが多くのキャッシュフローを望めるか

ディスカウントキャッシュフロー(DCF法)

不動産投資 ローンを利用するかキャッシュで行くか

借入金の安全性

 

借入過多の判断はどうする

マンションは木造アパートに比べて税引き後のキャッシュフローは多く望めるか

不動産投資、なぜ元金の返済は経費にならないのか

銀行借入は キャッシュフローが全てです

ノンリコースローンはキャッシュフローに問題がある

不動産投資、本当に残るお金はいくら?

キャッシュフローと銀行融資


スポンサーリンク



リフォーム費用を修繕費にするか資本的支出にするか
コインランドリー店経営失敗の原因
リフォーム費用を修繕費にするか資本的支出にするか
貸借対照表の書き方(不動産用)個人事業と法人
不動産の複式簿記の書き方(確定申告の注意点)
確定申告の勘定科目
借地権付き物件銀行ローン
減価償却費は、建物と設備を分けると前倒しで償却できる
住宅ローン繰り上げ返済、投資用ローン繰り上げ返済
不動産所得 簡易簿記の書き方


サイト内検索
カスタム検索

サイトtop    comments(0)   trackbacks(0)
Comment
name:
email:
url:
comments:
Trackback
トラックバック機能は終了しました。
コインランドリー失敗(土地があるからコインランドリー経営をやってもいいのでしょうか)
コインランドリービジネスはフランチャイズに加盟すべきか
白色申告の書き方 不動産所得用
日本政策金融公庫でリフォーム資金を借りる
減価償却期間について(手すり1〜3年、アパート駐輪場10年等)
土地等を取得するために要した借入金の利子



スポンサーリンク