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開業費の仕訳 確定申告(開業費になるか取得原価になるか)

開業までの総費用について

減価償却が終わっていると建物の取得費はゼロになるのでしょうか
アパート建築費用の仕訳(アパート建設中の工事費支払いの会計処理)
アパートの建設費用の頭金の仕訳(アパート建設 銀行融資の仕訳)
建物の取り壊し費用と確定申告
賃貸経営の必要経費
個人事業の開廃業届出について
土地等を取得するために要した負債(借入金)の利子
家賃収入 確定申告 必要書類について
不動産投資、開業費に計上できる項目


開業費の仕訳 (開業費か取得原価か)確定申告

 


開業費とは、不動産投資はじめの一歩として、


最初の物件を取得(起業)して、


大家さんになるために要した費用のことですが、


この費用は、どのようにとらえるのかです。

 

 

 

不動産投資をしようと決意した人は、


不動産投資のために、いろいろ準備します。

 


物件の購入のための下見をしたり、


投資予定物件を見に行ったり、


調査をしたりするために自腹を切って、


交通費や資料代を払っています。

 

 

これらの費用は、ちりも積もれば大きくなります。

 

 

開業費とは、操業初年度の費用であって、


物件を購入してからリフォームして、


実際に収益が上がるまでの間に支出した費用で、


次の3つの要件を満たす必要があります。

 


1、支出の効果がその支出した後、1年以上続くこと


物件を購入すれば、長いおつきあいになるので、


この要件は当てはまりますね。

 


2、資産の取得に要した金額とされるべき費用で、


前払費用でないもの

 

前払費用とは次期以降の経費を今期に前払いしている分で、


火災保険料、ローン保証料、水道加入金、


水道局納付金などがあります。

 

 

3、開業準備のために特別に支出した費用です。


この概念は区分しにくいものです。

 


何を基準に、特別の支出と判断するのかですが、


把握しにくいですよね。

 

 

本気でその物件を購入しようと思って、


物件調査をした場合の費用などは、


特別に支出した費用になりそうな気もします。

 

 

 

通信費や支払利子などは、特別に支出する費用でなく、


経常的にかかってくるため開業費にならないわけですね。

 

 

 

物件を購入する前に支出した費用の明細を、


コツコツとまとめておく必要がありますね。

 

 

 


開業費は、費と付いているにも関わらず、


繰延資産という資産になるのです。

 

 

 

したがって、繰延資産って、


資産と付いているので建物や車と同じように


償却していく必要があるわけです。

 

 

繰延資産とは、お金を出したことに対する効果が、


その年だけではなく将来にも及ぶため、


将来に繰り延べる資産というわけで繰延資産というわけですが、


したがって、その年に全額を、必要経費として計上するのではなく、


その効果が及ぶ期間にわたって償却します。

 

 

 

ちなみに、償却する期間は、法律によって決められています。

 

 

商法では開業費は、5年で償却することと決められています。

 

 

例えば開業費が60万円かかったとすると、1年間の償却費は、


60万円÷5=12万円となり、12万円が開業費償却として、


年末に減価償却費と同じように経費化します。

 

 

 

税法でも原則的には、商法と同じ5年の均等償却ですが、


しかし税法には、任意償却といって、


特に償却年数を決めなくてもいいようになっています。

 


任意償却が可能な繰延資産の未償却残高は、


いつでも償却費として、その年の、


必要経費に算入することができるのです。

 

 

 

繰延資産(開業費)の償却費の計算については、


5年の均等償却、又は任意償却のいずれでもよく、


任意償却は、繰延資産の額の範囲内の金額を、


償却費として認めるもので、


その下限が設けられていないことから、


支出の年に全額償却してもよく、


全く償却しなくてもよいわけです。

 


例えば、

 

(支払時)

 

開業費 200,000円   現金預金 200,000円

 


(期末時) (5年で償却するとして)

 

開業費償却 40,000円  開業費 40,000円

 


初年度は費用がかかり過ぎるために、


なるべく経費に計上しないで、


利益が上がって余裕のある時に、


一括償却するという策をとることができます。

 


また、繰延資産となる費用を支出した後5年を経過した場合に、


償却費を必要経費に算入できないとする特段の規定もなく、


繰延資産の未償却残高はいつでも償却費として、


必要経費に算入することができるようになっています。

 


つまり、税法上の開業費は、いつでも償却OKという事です。

 

 

なので裏技として、物件の取得経費の多くかかる初年度は、


償却せずに残しておいて、利益が出た年に償却して


節税をするなんてことも出来てしまいます。

 

 

ちなみに、繰延資産には創立費もあります。

 


創立費と開業費の違いですが、創立費は、


会社(法人)設立のためのかかった費用です。

 

 

開業費は会社設立してその後、


実際に事業を始めるまでにかかった費用です。

 

 

したがって、会社設立を行わない個人事業主の場合、


創立費は計上せず、開業費だけの仕訳になります。

 


また、開業の日は、


税務署に開業届を出した日でもよいし、


実際の営業開始日でもいいわけですが、


それまでに支出した費用を、


開業費として処理することになります。

 

 

当然、事業を始めた後の費用は、


創立費でも開業費でもなく、個別の勘定科目で、


その年の、必要経費に計上していくことになります。

 


ちなみに、開業費は、


事業的規模(5棟10室以上)の場合は計上できますが、


業務的規模(5棟10室未満)の場合は開業費にできません。

 

 

業務的規模(非事業的規模)の場合は、


開業にかかった費用はそれぞれの個々の勘定科目で経費計上します。

 


例えば、リフォーム代は修繕費として(もしくは資産計上して)


税務処理します。

 


新たに個人事業を始める人は、個人事業の開廃業届出書を、


税務署に提出します。

 

 

また、同じように、事業開始等申告書を、


各都道府県税事務所に提出する必要があります。

 

 


ちなみに、開業までに支出する建物についての、


以下の各種経費は、減価償却資産に該当するので開業費にならず、


建物の取得価額に算入しますね。

 


アパート工事費、印紙代、設計料、測量費、造成費、近隣対策費、


地鎮祭費、上棟式費、電柱移設費用、草取り費用、


アパート建設中に発生する借入金利息、保証料、解体費用、


登記費用、入居者立退き費、火災保険料、


水道加入金、水道局納金、申請手数料、ローン手数料、

 

 

公共下水道に係る受益者負担金は繰延資産に当たり6年間で均等償却します。

 


借入金の信用保証料でその支出額が20万円以上のものは繰延資産となり、


支出の効果の及ぶ期間(通常は返済期間)にわたり均等償却するのが一般的です。

 


火災保険料は正しくは、長期前払費用として、

 

支出の及ぶ期間(火災保険期間)で経費計上(償却)します。

 

 


また、土地を購入して駐車場として賃貸収入(駐車場収入)を得る場合。

 

購入の際にかかった仲介手数料や固定資産税の日割負担分、


などの諸々の費用(付随費用)は、


全額固定資産(土地)の取得価額に含めるのが原則ですが、


不動産取得税と登記費用は含めないことができます。

 

(法人税基本通達7-3-3-2)

 

 

ちなみに、収益物件(土地と建物)を購入した場合の仲介手数料は、

 

土地、建物それぞれの取得価額の比で按分します。

 

 

借入金によってアパートの建物や、


建物付属設備、構築物を建築、取得した場合や、

 

開業日までに支出した借入金の利子、

 

印紙代、送金手数料相当額は、


建物等の取得価額にあたります。

 

所得税法施行令126条(減価償却資産の取得価額)

(所得税基本通達38−8)

 

 

 

ただし、すでに賃貸事業を行っている人が、

 

借入金でアパーを建てる場合は、

 

賃貸業の拡大化と捉えるために経費計上できます。

 

 

 

地質調査費


アパート建築のために行われるものは、建物の取得費に算入します。

 


土地改良工事の目的のために行われるものは、


土地の取得費に算入します。

 

 

資産を購入する為の費用は固定資産として計上し、


減価償却をする必要があるので、開業費に含めません。

 

 

 

 


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