サラリーマン大家さんで豊になろうyutaka大家さん


土地付き新築アパート購入とその注意点 | サラリーマン大家で豊かに 全ての大家さんの豊かさを追求する
無料ブログ作成サービス JUGEM
←prev entry Top next entry→
土地付き新築アパート購入とその注意点

土地付き新築アパート購入とその注意点について詳しく

 

 

 


賃貸住宅は、相対的に新築よりも中古物件のほうが有利ですが


ことアパートに関しては、新築購入も悪くありません。

 

 

新築のアパートは、中古アパートのデメリットを解消し、


RC造りや、鉄骨造のデメリットも解消します。

 

          

 

地主が建てる新築アパートには、サブリースなどを付けたりしますので、


利回りが、5%前後というものが中にはあります。

 

 

地主が建てる新築アパートには、確かに土地活用の節税対策で


建てる場合もあります。

 

 


しかし、サラリーマン大家さんが購入する場合の、


土地付き新築アパートは、土地込みでの表面利回りが7〜10%台の


物件を狙います。

 

 


新築の土地つき物件という点を考慮すれば、立地は選べますが、


土地つき新築アパートは、地主が建てる新築アパートよりも、


土地代のハンデを背負ってのスタートになります。

 

 


土地付き新築アパート購入は、建築条件付きでアパートを建てたり、


土地から探してアパートを建てるプランよりは、手間がかからず、


忙しいサラリーマンでも取り組みやすいと思います。

 

 

土地付きのアパートなので、苦労も少なく始められますが、


手間がかからない分やはり、利回りが落ちる可能性があります。

 

 

しかし、いい物件であれば毎月のキャッシュフローは、


確実に得られるはずです。

 

 

手間のかからない物件で、賃貸経営の経験を積めるメリットがありますが、

 

重要なのは、長期にわたって高い入居率が保てるかどうかです。

 

 

高い入居率にするには、新築だからというだけでは無理があり、


立地や外観、内装を合わせて物件に魅力があることも大事ですし、


アパートの購入額と家賃のバランスの目利きも必要です。

 

 


確かに土地付き新築アパートの中には、立地、資産価値、

 

収益性なども、優れているものもあります。

 

 

しかし、土地付き新築アパートでも、あえて注意する点もありますね。

 

 

 

それは、業者は何故売るのかという点です。

 

 


なぜなら、サラリーマン大家さんは、資金的に地主さんのように

 

有利ではありませんから、失敗しないように最新の注意を、

 

払わなければならないのです。

 


 

何に注意を払えばよいかといえば、新築物件の家賃相場です。

 

 


新築物件には、付加価値の付いた家賃プレミアである、ご祝儀家賃に


なっています。

 

 

 

新築物件の家賃プレミアは、1回しか使えませんので、


プレミア無しの実力で実質利回りを計算して、勝算があるかどうかです。

 

 

 

土地つき新築アパート購入の注意点は、

 

それは、新築物件の家賃相場です。

 

 


今は新築だからといって、周辺の物件と比較して、

 

家賃設定が高くできるわけではありませんし、

 

確かに広告通りの利回りで、実際に入居者は、

 

新築だからいるのでしょう。

 

 


しかし、その利回りの基礎となる家賃は、

 

新築物件という付加価値の付いたご祝儀家賃つまり、

 

新築プレミア家賃になっている可能性が高いようです。

 

 

入居予定者の心理としては、全くの未入居の物件の場合には、


前に入居者がいた、同条件の部屋に比べ、


5〜10%家賃が高くても、入居したいと思うかもしれません。

 

 


その割高な、プレミア家賃を基準にして、利回りを計算してしまうと、


最初の入居者が退去した場合、今度は普通の家賃相場にあわせなければ、


次の入居者が、決まらなくなってしまうと思います。

 

 


つまり新築プレミア家賃が、相場より10%高かった場合、


入居者が変わることによって、利回りは1割少なくなってしまいます。

 

 


元々新築物件は、業者も利益を載せますので、利回りは低目です。

 

 

比較的良好な物件でも、表面利回りは8%位ですね。

 

 

諸費用や空室リスクを考慮すれば、実質利回りは7%位か、


それ以下になってきます。

 

 

この場合に、フルローンや、1割ぐらいの自己資金で、

 

20年返済のローンを組んで購入すると、


キャッシュフローに、あまり余裕がありません。

 

 


数年後、入居者が入れ替われば、家賃も変わりますので、


自然と毎月のローン返済が、持ち出しになる可能性があるわけです。

 

ポイントは業者の姿勢です。

 

 

本当に収益性が良い物件は、売り出す必要があるのかどうかを


考える必要があります。

 

 

なぜなら、良い物件なら業者が売らないと考えられます。

 


売らないで、自らが運用した方が儲かるはずです。

 

新築物件は、業者も利益を載せますので、利回りは低いものです。

 

 


だから土地付き新築アパート購入は、


プレミア無しの実力で、実質利回りを計算して、


勝算があるかどうかを、判断する必要がありますね。

 

 

判断の基準は、立地になってきます。

 

 

東京や大阪などの大都市では、まず採算に乗らないと思います。

 


購入の目的は、利回りが良く、将来にわたって入居者の確保が、


可能だと判断できれば、購入することで、


新築だからという言葉に、惑わされてはいけません。

 

 

物件自体はもちろん周辺の、生活インフラ、学校、スーパー、

 

病院、コンビニ、娯楽施設などを、判断の基準にすることで、

 

もっとも、これは中古であっても同じ判断基準になります。

 

 


土地付き新築アパート購入には、サラリーマン大家さんは、


最新の注意を払う必要がありますよね。

 

 

なぜなら資金的に余裕のない、サラリーマン大家さんは、


失敗するわけにはいきません。

 

 

自分でもいろいろシュミレーションしたり、冷静になって考え、


物件情報の提供している、不動産屋だけでなく、


複数の不動産屋さんの、意見を聞いたり、


ヒアリングなどを通じて、総合的に判断するのがいいと考えます。

 

 

 

 

関連記事
アパートは中古よりも新築を購入した方が良い理由

アパート建設と銀行融資 (銀行融資が付きやすいアパート建設)

不動産投資用 新築購入時の頭金を作る裏ワザ

土地のない人が、アパートを建てて儲けるには

新築アパートはいくらから買えるか(土地付きアパートはいくらから買える)

 

アパートを建てる場合の資金繰り


スポンサーリンク



リフォーム費用を修繕費にするか資本的支出にするか
コインランドリー店経営失敗の原因
リフォーム費用を修繕費にするか資本的支出にするか
貸借対照表の書き方(不動産用)個人事業と法人
不動産の複式簿記の書き方(確定申告の注意点)
確定申告の勘定科目
借地権付き物件銀行ローン
減価償却費は、建物と設備を分けると前倒しで償却できる
住宅ローン繰り上げ返済、投資用ローン繰り上げ返済
不動産所得 簡易簿記の書き方


サイト内検索
カスタム検索

サイトtop    comments(0)   trackbacks(0)
Comment
name:
email:
url:
comments:
Trackback
トラックバック機能は終了しました。
コインランドリー失敗(土地があるからコインランドリー経営をやってもいいのでしょうか)
コインランドリービジネスはフランチャイズに加盟すべきか
白色申告の書き方 不動産所得用
日本政策金融公庫でリフォーム資金を借りる
減価償却期間について(手すり1〜3年、アパート駐輪場10年等)
土地等を取得するために要した借入金の利子



スポンサーリンク