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不動産投資、本当に残るお金はいくら? | サラリーマン大家で豊かに 全ての大家さんの豊かさを追求する
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不動産投資、本当に残るお金はいくら?

不動産投資、本当に残るお金(本当の収入)はいくら?について詳しく

 

 

 


本当に残るお金はいくらか求めるために、

 

税引後キャッシュフローを求める必要があります。

 

 

 

先ず、サラリーマン大家さんは、


サラリーマンの所得と、不動産所得を、合わせたものに、

 

所得税がかかる総合課税になっています。

 

 

 

年収500万円 給与所得346万円のサラリーマンが、


1億円のRCマンション(築8年)を購入した場合を、


計算してみます。(表面利回りは10%)

 

 


先ず 不動産投資で、本当に残るお金、

 

即ち、税引後のキャッシュフローが、
 

いくらになるのかを把握するために、

 

家賃収入から経費を引いたものを、

 

出さなくてはなりません。
 

 

家賃収入から、経費を引いたものが、

 

不動産所得になりそれに減価償却費を加えます。

 

 

 

そこから、借入金の元金だけを引いたものが、


税引前キャッシュフローになります。

 

 

 

それから、所得税、法人税や住民税を差し引いたものが、


税引後キャッシュフローになります。

 


この税引き後キャッシュフローが、


本当に残るお金になります。

 

 

 

具体的に、年間賃料1000万円ある場合、

 

それに対する年間の経費は、固定資産税、修繕費、

 

管理費、水道光熱費、損害保険料、広告宣伝費、 


などで普通200万円はかかりますので、


即ち家賃収入の20%は、

 

経費として最低見ておかなくてはなりません。

 

なので、実質家賃収益は800万円になってきます。

 


たぶん、経費はこれだけではなく、普通はまだあります。

 


少なく見積もっても、通信費4万円、税理士報酬25万円 

 

交通費4万円、図書研修費3万円、接待交際費3万円、

 

その他1万円以上、合計40万以上見ておかなければなりません。


 

最終的に実質家賃収益は760万円位になってきます。


 


自己資金1000万円と、借入金を9000万円で、

 

築8年の1億円の物件購入した場合、その内訳は、


一般的に土地が4000万円、建物が6000万円とします。

 

 

期間30年、金利3%、元利均等返済で(9000万円)借りた場合、


年間返済額は456万円ですので、


1年目の利息は267万円(元金は189万円)になります。

 

 

この元金の189万円は利益に関係ないため、


利益からは引く事は出来ません。

 

 

 

でもお金は出ていきますので、

 

キャッシュフロー上は元利金456万円は、


引かなければなりません。

 

 

 

帳簿上のキャッシュフローは、

 

不動産所得+減価償却費−借入金の元金ですが、


実際はそんなに残らず、

 

元利金の456万円を引いたものしか残りません。

 


ここまでの利益は、760万円−267万円で493万円です。

 


そして、


ここまでのキャッシュフローは、760万円−456万円

 

=304万円です。

 

 

 

減価償却費は156万円、(残存耐用年数39年だから、

建物6000万円×0.026)になります。

 

 

これで最終的な利益は、493万円から156万円引いて、

337万円になります。

 

 

 

ちなみに事業的規模の、サラリーマン大家さんの場合は、


最終的な利益の337万円から、青色申告特別控除65万円を、


差し引いた272万円が不動産所得になります。

 

 

 

もっとも家族が賃貸業に従事して給料を支払っているのなら、

 

青色専従者給与や専従者給与(白色申告)を計上して、

 

不動産所得から差し引きますが、


ここでは、これは考慮していません。

 

 

 

この不動産所得272万円と、上記のサラリーマンの給与所得346万円を、


加えた618万円がすべての所得になります。

 

 

もし、社会保険料控除50万円、生命保険料控除10万円がある場合、

 


さらに扶養家族がある人の場合、

 

ここから社会保険料控除50万円、生命保険料控除10万円、


扶養控除38万円、基礎控除38万円を


差し引いて、課税所得を出します。

 

 

 

つまり618−(50万円+10万円+38万円+38万円)

 

=482万円。

 


482万円が課税所得になります。

 

 

この課税所得の482万円に所得税の税率(計算表に抜粋)を、

 

かけた金額が所得税になります。

 


整理しますと、


所得税・住民税(税率は所得税+住民税=30%)337×30%


=101、1万円で、
なので、税引後のキャッシュフローは、


202.9万円(304−101.1万円)になります。

 


本当に残るお金は202.9万円ということです。

 


ところが、この税引き後のキャッシュフローの202.9万円は、


満室で計算していますので、空室があればさらに少なくなります。

 


例えば空室率が10%ならば、


家賃収益が100万円減少して、


利益が237万(337−100)になり、


所得税、住民税は237万円×30%で71.1万円に、


なってきますので、税引後のキャッシュフローは、


204(304−100)万円ー71.1万円


=132.9万円になります。

 


つまり月額11万円ほどにしかなりません。

 

サラリーマン大家さんはサラリーマンだけの収入だけの時と、


不動産投資からの副収入が増えたときとをくらべても、


生活は、ほとんど変わらない人が多いと思います。
 

 

現物不動産投資は税引き後のキャッシュフローを計算してわかることは、

 

元利金を払ったら手の上に残るのは、ほんのわずかです。

 

フルローンの場合は、もっと残るお金は少なくなります。

 


不動産投資は、利益が上がれば、税金として持っていかれますので、


儲からないものです。

 

そこまでリスクを取って現物不動産投資をするのは、


なぜかといえば、


やはりそれは、不動産が好きだからやれるのでしょうか。

 

 

 

 

大阪市中央区で利回りが11%あり、年間家賃収入、1500万円

 

を購入して返済不能になった人のキャッシュフロー表

 

 所在地 大阪市中央区東心斎橋 
 構造 RC造り区屋根地上5階建て 
 築 1975年3月1日 
 専有面積 建物860平米、土地401平米 
 所有状態 一棟所有 
 価格 1億3000万円 
 賃料 年間1500万円(推定) 
 実質利回り 11% 
 自己資金 2000万円 
 銀行融資 1億2000万円 
 返済期間 15年 
 金利 3% 

 

 

 立地は御堂筋線の心斎橋駅から徒歩7分の繁華街の一角です。



1975年にできたもので、購入時に築30年の中古マンション、



RC5階建てで、全部で13部屋ある居住用マンションを、


2005年に、一棟投資で購入しています。




価格は、1億3000万円(内、建物部分3000万円)で、

 

金融機関から1億2000万円の融資を受けています。

 

金利は3%、15年ローンです。

 

自己資金2000万円です。

 


年間家賃収入は13部屋で1500万円です

 

実質利回りは8.7%です。




保険料は3年更新で、3年分の36万円を3年ごとに払っています。

 

この物件は法人で購入していますので、


所得税、住民税は40%。

 

つまり損益計算書の損益(残高)に0.4を掛けた額が、


所得税と、翌年の住民税です。  

 

                  
(単位、千円)

 キャッシュフロー表  購入時 1年目  2年目 
 自己資金  20998     
 銀行ローン 120000     
 敷金   2287    
 家賃収入     5120 15360
 収入合計 143285  5120  15360
 物件価格   137600    
 仲介手数料    3108    
 登記費用    2128    
 保険料     368    
 印紙代等      80    
 管理費、修繕費      768  2304
 固定資産税      655     655
 不動産取得税     1248  
 融資元金返済     2294  7027 
 融資利息返済     1231  3549
 所得、住民税      −603
 支出合計   143285   6197  12932
 単年キャッシュフロー       0   −1077   2427 
 通年キャッシュフロー       0   −1077   1349 






 キャッシュフロー表  3年目 4年目  10年目  15年目 
 自己資金        
銀行ローン        
 敷金        
 家賃収入  15360  15360  15360  15360 
 収入合計  15360   15360    15360    15360 
 物件価格        
  仲介手数料        
 登記費用        
保険代        368    368   
 印紙代等    
  管理費、修繕費    2304     2304    2304    2304
 固定資産税     655      655   655     655 
 不動産取得税                
 融資元金返済   7248     7476   9001    6969
融資利息返済    3328   3100     1574       81
 所得、住民税     3653    3763   4503   5233   
支出合計  20573   21144  21884    17747
 単年キャッシュフロー  −1098   −1555  −2147     1162
 通算キャッシュフロー     24    −1304 −11179 −18631


 

 

 

元金分と、利息分を合わせた融資返済額は、


年間約1057万円(1年目と15年目を除く)で、

 

1か月あたり88万円、1か月の家賃収入は128万円(満室時)ですので、

 


家賃収入から融資返済を引いた額は40万円、

 

当然キャッシュフローの状況は極めて厳しいものです。

 


先ず3年目には早くも単年キャッシュフローが、

 

109万円のマイナスになっている。

 

 


通算キャッシュフローは24万円のプラスですが、


これを使ってしまっていたらこの時点で事業は終わってしまう。

 


年間で109万円のキャッシュが不足するということは、


月平均で9万円の現金が持ち出しになります。

 

 

投資を続けるには厳しくなってきます。

 


4年目には、3年に一度の保険料の支払いがあるので、

 

単年キャッシュフローのマイナスが160万円近くになります。

 


4回目の支払い年である10年目は、所得税、住民税が増えている分、

 


マイナスの額はさらに膨らんで、214万円。

 

月平均にすれば、18万円になります。

 

通算キャッシュフローはさらに厳しいです。

 

4年目に130万円のキャッシュアウトになったあと、

 

年々額が増えていき、返済が終わる15年目には、

 

1863万円の赤字になります。

 

 

融資の返済が終わるまでのキャッシュの状況が悪く、


他の投資の頭金が作れないどころか、

 

売却しなければならない事態でしょう。

 

 

なお、これは空室率0%で計算していますので、

 

空室が増えると悲惨。

 

 


入居率が95%、90%と下がっていったと推測できます。

 

                                     

                     (単位 千円)

損益計算書  購入時  1年目  2年目 
 家賃収入    5120  15360
 収入合計    5120  15360
 登記費用   2128    
 保険料      40   122
 印紙代     80    
 管理費、修繕積立金    768   2304
 固定資産税     655    655
 不動産取得税    1248  
 融資利息返済    1539   4437
 減価償却費     474   1423
 費用合計   2208  4418     854 
 損益  −2208     701   7305







損益計算書  3年目 4年目  10年目  15年目 
 家賃収入  15360  15360  15360  15360
 収入合計  15360  15360   15360   15360 
 登記費用      
 保険料    122    122    122    122
 印紙代        
 管理費、修繕積立金    2304   2304    2304    2304 
 固定資産税     655    655     655       655
 不動産取得税        
 融資利息返済    3328   3100    1574       81
 減価償却費    1423   1423    1423    1423
 費用合計    7833   7605    6080     4586
 損益    7526   7754    9280   10773 


 



 

 

賃貸業を発展させるには、効率の良い投資をして、

 

徹底してキャッシュを稼ぎだし、

 

借入金等の有利子負債の圧縮に努めることに、

 

徹するとことだと思います。

 


言い換えれば、賃貸業を営むことで、

 

いかにしてプラスのキャッシュフローを作り出し、


又そのキャッシュローを作り出す能力を高めていくかを、

 

最重要視して追い求めることが、必要であると考えます。



 

製造業ならいかに努力して、いい製品を作って売り上げを、

 

伸ばすかを求めるのと同じように


大家さんもひたむきに努力して付加価値をつけ、

 

価値ある賃貸物件を入居者に提供して、


キャッシュフローを、いかに生み出せるかを何よりも求められます。


 


最近は、金融機関の融資姿勢も変わって、たとえ利益が出ていても、


キャッシュフローが良くない大家さんに、融資することに


消極的な金融機関が、多くなってきています。
 


なぜなら単に担保価値のある土地を持っているだけでは、

 

お金は産まず、キャッシュフローこそが、返済原資であって、

 

そこから銀行は、利息や元本を、回収できるからです。


 

銀行も単に積算価値のある土地を、持っているだけの大家さんには


あまり評価しないし決算書から判断して、賃貸業で真剣にキャッシュを


生み出そうという、姿勢の見えない大家さんには銀行は、

 

資金を、貸さないようになっています。



 

これからの大家さんは、キャッシュを生み出せる、

 

力のある物件をいかに増やしていくかで、大家さんの価値が


決まる時代に、入っていくと考えています。





 

 




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