サラリーマン大家さんで豊になろうyutaka大家さん


税金的に良い物件悪い物件 | サラリーマン大家で豊かに 全ての大家さんの豊かさを追求する
無料ブログ作成サービス JUGEM
←prev entry Top next entry→
税金的に良い物件悪い物件

税金的に良い物件悪い物件について詳しく


 

 

不動産投資では、キャッシュフローの、

 

シュミレーションが一番重要です。

 

 


ところで、良い物件かどうかは、

 

買う人で違ってくるのです。



 

特に、税金面でみると、購入してもよい物件か、

購入しない方が、良いかは一目瞭然です。

 


つまり、サラリーマン大家さんの場合、

 

良い物件悪い物件は、

今のサラリーマンの、年収によって違います

 

 

将来のリスクを、あらかじめ予測しておかなければ、

将来の手が打てないはずです。

 

 

 

不動産投資のキャッシュフローは、

 

家賃収入マイナス返済という、


単純な数式では、成り立たないです。

 


年収1000万円の人と年収400万円の人は、

 

同じ物件を購入しても、

キャッシュフローには、違いがあります。

 


自己資金1000万円と、借入金を9000万円で、

 

利回り10%、築8年の1億円の物件の購入を検討する場合、


この物件は良い物件かどうかは、買う人によって違ってきます。

 


サラリーマン大家さんが、求めている投資物件は、

キャッシュフローが多くなる物件です。


 

言い換えれば購入する物件は、

 

キャッシュフローがいくらになるか、

 

逆に今よりキャッシュフローが、

 

悪くなるケースがあります。



 


物件の良し悪は、家賃収入−返済額だけでは、


判断することは出来ません。

 


実際のキャッシュフローでは、所得税や、

 

住民税という税金がかかってきます。


 

では、その税金は、どのくらいかかってくるのでしょうか。
 

 

税金は年収が上がれば税率も上がるという、

 

累進課税になっています。


 


ですから、不動産投資は、その所得税というコストを、

支払っても割に合うかどうかです。


 


サラリーマンの本業の収入が1000万ある人は

給与所得控除は220万円です。

 

 

よって課税所得は780万円です。
 


そこに自己資金1000万円と、借入金を9000万円の9割融資、

期間30年、金利3%で融資を組んで

 

築8年の、1億円の物件(土地が4000万円、建物が6000万円)、

 

の物件を購入を検討する場合、


1億円で利回り10%ですから、

 

年間家賃収入は1000万円になります。

 


これは、月の家賃収入は約83万円、そして毎月の返済は、

 

期間30年、金利3%ですので38万円、


差し引き毎月45万円もキャッシュフローで残るから、

 

良い物件と思って安心するわけにはいきません。


 


実際には所得税が加算されて、キャッシュフローは、

 

思ったより少なくなります。


 

 給与所得控除の計算表


 

 給与等の収入金額
(給与所得の源泉徴収票の支払金額) 
給与所得控除額 
 1,800,000円以下    収入金額×40%
650,000円に満たない場合には650,000円
 1,800,000円〜3,600,000円以下   収入金額×30% +  180,000円
 3,600,000円〜6,600,000円以下  収入金額×20% +  540,000円
 6,600,000円〜10,000,000円以下   収入金額×10% + 1,200,000円
  10,000,000円〜   収入金額× 5% + 1,700,000円

 

 

                      
例えば給与収入が1000万円なら、
給与所得控除は1000万円×5%+170万円=220万円です
給与所得は1000−220万円=780万円になります。

 

 

 

 

年収1000万円、給与所得780万円の人が、


この物件を購入すると、不動産所得は337万円になります。

 

 

 

 

計算式は、年間賃料1000万円ある場合、

 

それに対する経費は固定資産税など、

 

1か月当り20%(20万円)位は普通にかかります。




したがって、年間経費は240万円位になってきます。
 

なので、最終的に実質家賃収益は760万円位になってきます。

 


自己資金1000万円と、借入金を9000万円で、

 

上記の築8年の1億円の物件購入した場合、

 

期間30年、金利3%、元利均等返済で借りたとすれば、

 

年間返済額は456万円で、

 

1年目の利息は267万円になります。

 

 

1年目の元金は189万円になります。

 


この元金の189万円は利益に関係ないため、

 

利益からは引く事は出来ません。

 


でもお金は出ていきますので、

 

キャッシュフローは、元利金456万円は、


引かなければなりません。

 

 

ここまでの利益は、760万円−267万円で493万円です。

 


そして、ここまでのキャッシュフローは、

 

760万円−456万円=304万円です。

 

 

減価償却費は156万円、(建物価格6000万円×0.026)です。

 (残存耐用年数39年)  

 

これで最終的な利益は、493万円から156万円引いて、

 

337万円になります。




課税所得は、給与所得780万円プラス不動産所得は337万円

 

=1117万円になり、

 

税額計算表から、所得税は2,150,100になり、物件を買ったことにより、


それまでの税金1,158,000より、992,100円増えます。

 

 

2,150,100−1,158,000=992,100円

 



実際の所得計算は青色申告特別控除、社会保険料控除 生命保険料控除 

扶養家族控除などを考慮しなければなりませんので、

 

課税所得はもう少し減ります。

 

 

 

個人の状況によって控除額は変わってきますので、

 

計算に入れないとします。

 

 


一方年収400万円の人の給与所得は266万円になります。

 

 

不動産所得は337万円が加われば、

 

課税所得は603万円になりまして、

所得税は物件購入前の168,500から778,500円と

 

610,000円増えます。

 

 

778,500−168,500=610,000

 



一方、年収1500万円の人がこの物件を購入する場合は、

 

給与所得は1260万円になり不動産所得は337万円

 

課税所得は1597万円になって、

 

税金は3,734,100円になります。

 

 


物件購入前の233万円から373万4100円になり、

 

140万ほど増えます。




大家さんが納める税金は所得税だけでなく、

 

住民税もあります。




ちなみに市町村に収める住民税は、利益の額に対して、


一律10%ピンハネされます。




 所得税の計算表


 

 

税率    控除額
195万円以下      5%    0円
 195万円〜330万円以下   10%  97,500円
 330万円〜695万円以下    20%    427,500円
 695万円〜900万円以下   23%  636,000円
 900万円〜1,800万円以下    33%  1,536,000円
 1,800万円〜    40%  2,796,000円

 

 

 


例えば「課税される所得金額」が700万円の場合には、求める税額は次のようになります。
700万円×0.23−63万6千円=97万4千円になります。




 

従ってもう10%分ずつ増えてくるわけです。

 

 

不動産を買うときは、税金まで考えて購入しないと失敗します。

 

 

この違いは、一年の単年度だけでなく毎年負担します。

 

 

こうしたキャッシュフローの、大切さを知って、

 

不動産投資をやっていれば、大きな失敗は避けられます。








関連記事

積算価格の高い物件は儲からない


所得税・住民税、社会保険料(国民健康保険料と年金)を払えばいくら残ってくる

不動産投資、所得の多い人と少ない人ではどちらが有利ですか

年収を、お金で買う

住民税の求め方

税金面では事業家が圧倒的に有利です

サラリーマン大家さん税金について

税金的に 良い物件悪い物件

良い物件かどうかは買う人によって違う

不動産投資、本当に残るお金はいくら?

リタイアするには、欲しいのはキャッシュフローを生んでくれる物件です

赤字経営と、黒字経営どちらが多くのキャッシュフローを望めるか

マンションは木造アパートに比べて税引き後のキャッシュフローは多く望めるか

キャッシュフローと銀行融資

 

 

 


スポンサーリンク



リフォーム費用を修繕費にするか資本的支出にするか
コインランドリー店経営失敗の原因
リフォーム費用を修繕費にするか資本的支出にするか
貸借対照表の書き方(不動産用)個人事業と法人
不動産の複式簿記の書き方(確定申告の注意点)
確定申告の勘定科目
借地権付き物件銀行ローン
減価償却費は、建物と設備を分けると前倒しで償却できる
住宅ローン繰り上げ返済、投資用ローン繰り上げ返済
不動産所得 簡易簿記の書き方


サイト内検索
カスタム検索

サイトtop    comments(0)   trackbacks(0)
Comment
name:
email:
url:
comments:
Trackback
http://yutaka-1115.jugem.jp/trackback/639
コインランドリー失敗(土地があるからコインランドリー経営をやってもいいのでしょうか)
コインランドリービジネスはフランチャイズに加盟すべきか
白色申告の書き方 不動産所得用
日本政策金融公庫でリフォーム資金を借りる
減価償却期間について(手すり1〜3年、アパート駐輪場10年等)
土地等を取得するために要した借入金の利子



スポンサーリンク