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不動産投資売却益を求める
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2016.02.15 Monday 22:11不動産投資を、事業と考えるのなら売却益を求めるについて詳しく
現在は、普通不動産は買った時よりも、
高く売ることは難しいものです。
理由は物件は、使えばより古くなり、
価値が下がりますからです。
そこで不動産を、ビジネスと考えるのなら、
不動産の価値を上げることで、
売却益を求めることにつきます。そういう意味で、不動産の売却は、
購入時点で決まってくる可能性があります。
建物が古くなり、空き家で放置されている不動産を、
安く購入できますので、リフォームを施して、
入居者を付けて投資家に、売却すれば高く売れるものです。売れなくても家賃収入が入ってきますので、
売り急ぐ必要はないため、
値段を下げる必要がないわけです。そして、売れるまで待って、
いざ売却ができたとしても、
売却益は税金で持っていかれますので、
その売却益を新たに購入する物件の資金の一部にすることで、
税金を払うことなく新しい物件を所有することができます。
不動産の売却益である譲渡所得は、
売却益(譲渡所得)=売却価格−(取得費+譲渡費用)
です。
売却価格には固定資産税の清算として受け取った、
金額も含みます。
取得費には購入時の仲介手数料や不動産取得税や、登記費用などの諸費用も含まれます。
建物については取得価格から、
これまでの減価償却費相当額を、
差し引いた金額が取得費になります。つまり建物の未償却残高が取得費になります。
なお、マイホームの場合は減価償却しませんが、
売却時は減価償却費相当額が、
取得価格から差し引かれます。もっとも、マイホームは、賃貸用物件よりも、
価値の目減りが少ないと考えられ、
本来の耐用年数の1.5倍した耐用年数で、
減価償却費を計算します。なお、マイホームには、
居住用不動産の特例措置があります。
これは居住用不動産譲渡の3,000万円控除と、居住用不動産買換特例と、
居住用不動産譲渡の軽減税率があります。ちなみに、居住用不動産買換特例と、
少し違った解釈になります。
さらに居住用不動産の譲渡損失の損益通算、
繰越控除があります。
譲渡所得は買ったときよりも、高く売れた時の利益ということです。
譲渡費用には、売るときにかかった仲介手数料や、
印紙税等の諸費用が含まれます。
売却益(譲渡所得)に対しては所得税、住民税が課税されます。
もう一つ、平成25〜49年までは、
所得税に対して2.1%の復興特別所得税が、別途課税されます。
つまり、売却益に対する税金は所得税、住民税と、
復興特別所得税(所得税×2.1%)の3つになります。
気を付けなければならないのは、
物件を購入してから、5年以内に売却して、
キャピタルゲインを得ると、利益に対して、
39%(所得税30%、住民税9%)も、
税金で持って行かれます。ちなみに5年以上で売却した長期譲渡所得は、
20%(所得税15%、住民税5%)です。
しかし税金を払うのは、次の年の4月です。なので、税金の支払いまでの期間を待たず、
手にした資金で次の物件を買う方法をとります。
こうして所有した資金で、同じように空き家を安く購入して、
リフォームをして付加価値を上げて、入居者を付けてオーナーチェンジで、
投資家に売却するといった過程を繰り返します。
買う側の一番の心配は、物件を購入しても、入居者を付けられないことです。
初めから入居者が、付いている物件を買うため、
すぐに家賃収入を手に入れることができる。これなら買う側も、物件の価値を認めてくれるはずです。
売る側としては、出来るだけ高い価格で買ってくれる、
第三者を見つける必要があります。
入居者がつかなくても、空室物件は、実需で求めている人は、
たくさんいますので高く売れます。
もし勝算があると考えられるのなら、
自分のお金でやるか、
銀行からお金を借りるかどちらかです。金融機関は、事業資金として融資は行います。
不動産を売却して損が出た場合は、
他の所得とは損益通算することはできません。同じ年に複数の不動産を売却して、
その中で損失の出たものと利益がでたものがあれば、
それらを相殺することは可能です。
ちなみに、取得費などがわからないときは、
売却価格の5%を取得費とすることができます。これは、取得費がわからない場合だけでなく、
実際の取得費よりも売却価格の5%のほうが大きい場合に、
有利な方を選ぶことができますね。
なお建物の購入価格(取得価格)がわからないときは、
建物の標準的な建築価格表(国税庁)から求めることができます。
積算価格の計算方法
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