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不動産投資売却益を求める
不動産投資を、事業と考えるのなら売却益を求めるについて詳しく





現在は、普通不動産は買った時よりも、


高く売ることは難しいものです。




理由は物件は、使えばより古くなり、


価値が下がりますからです。



そこで不動産を、ビジネスと考えるのなら、


不動産の価値を上げることで、


売却益を求めることにつきます。


 

そういう意味で、不動産の売却は、


購入時点で決まってくる可能性があります。



建物が古くなり、空き家で放置されている不動産を、


安く購入できますので、リフォームを施して、


入居者を付けて投資家に、売却すれば高く売れるものです。


 

売れなくても家賃収入が入ってきますので、


売り急ぐ必要はないため、


値段を下げる必要がないわけです。



 

そして、売れるまで待って、


いざ売却ができたとしても、


売却益は税金で持っていかれますので、


その売却益を新たに購入する物件の資金の一部にすることで、


税金を払うことなく新しい物件を所有することができます。



不動産の売却益である譲渡所得は、


売却益(譲渡所得)=


売却価格−(取得費+譲渡費用)


です。



売却価格には固定資産税の清算として受け取った、


金額も含みます。



取得費には購入時の仲介手数料や不動産取得税や、


登記費用などの諸費用も含まれます。



建物については取得価格から、


これまでの減価償却費相当額を、


差し引いた金額が取得費になります。



つまり建物の未償却残高が取得費になります。



なお、マイホームの場合は減価償却しませんが、


売却時は減価償却費相当額が、


取得価格から差し引かれます。



もっとも、マイホームは、賃貸用物件よりも、


価値の目減りが少ないと考えられ、


本来の耐用年数の1.5倍した耐用年数で、


減価償却費を計算します。



なお、マイホームには、


居住用不動産の特例措置があります。




これは居住用不動産譲渡の3,000万円控除と、


居住用不動産買換特例と、


居住用不動産譲渡の軽減税率があります。




ちなみに、居住用不動産買換特例と、


事業用資産の買換え特例は、


少し違った解釈になります。




さらに居住用不動産の譲渡損失の損益通算、


繰越控除があります。




譲渡所得は買ったときよりも、


高く売れた時の利益ということです。



譲渡費用には、売るときにかかった仲介手数料や、


印紙税等の諸費用が含まれます。




売却益(譲渡所得)に対しては所得税、住民税が課税されます。





もう一つ、平成25〜49年までは、


所得税に対して2.1%の復興特別所得税が、


別途課税されます。




つまり、売却益に対する税金は所得税、住民税と、


復興特別所得税(所得税×2.1%)の3つになります。



気を付けなければならないのは、


物件を購入してから、5年以内に売却して、


キャピタルゲインを得ると、利益に対して、


39%(所得税30%、住民税9%)も、


税金で持って行かれます。



ちなみに5年以上で売却した長期譲渡所得は、


20%(所得税15%、住民税5%)です。




しかし税金を払うのは、次の年の4月です。



なので、税金の支払いまでの期間を待たず、


手にした資金で次の物件を買う方法をとります。




こうして所有した資金で、


同じように空き家を安く購入して、


リフォームをして付加価値を上げて、


入居者を付けてオーナーチェンジで、


投資家に売却するといった過程を繰り返します。


 


買う側の一番の心配は、物件を購入しても、


入居者を付けられないことです。



初めから入居者が、付いている物件を買うため、


すぐに家賃収入を手に入れることができる。



これなら買う側も、物件の価値を認めてくれるはずです。


 

売る側としては、出来るだけ高い価格で買ってくれる、


第三者を見つける必要があります。




入居者がつかなくても、


空室物件は、実需で求めている人は、


たくさんいますので高く売れます。




もし勝算があると考えられるのなら、


自分のお金でやるか、


銀行からお金を借りるかどちらかです。



金融機関は、事業資金として融資は行います。



不動産を売却して損が出た場合は、


他の所得とは損益通算することはできません。





同じ年に複数の不動産を売却して、


その中で損失の出たものと利益がでたものがあれば、


それらを相殺することは可能です。



ちなみに、取得費などがわからないときは、


売却価格の5%を取得費とすることができます。



これは、取得費がわからない場合だけでなく、


実際の取得費よりも売却価格の5%のほうが大きい場合に、


有利な方を選ぶことができますね。





なお建物の購入価格(取得価格)がわからないときは、


建物の標準的な建築価格表(国税庁)から求めることができます。
積算価格の計算方法








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