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不動産購入したくてもローンが下りない場合、ローンの付け替え

不動産購入したくてもローンが下りない場合について


1、信用棄損を起こしている場合について

2、ローンの付け替え


1、信用棄損を起こしている場合について

 

 

不動産投資で不動産担保ローンが、


おりない場合の対策もいろいろあります。

 

 

 

不動産購入したいが、


どうしてもローンが下りないことは、

 
よくありうることです。

 


1棟目、2棟目と融資を引けても、

 

3棟目、4棟目と進むにしたがって


融資が難しくなって停滞してしまっている方、


銀行は物件の収益評価がマイナスの場合、


家賃収入で返済ができないと判断します。

 

 

不動産投資でローンが下りなければ、

 
不動産投資をあきらめなければなりませんが、


ローンがおりない理由は、銀行から見て評価の低い物件は、


信用棄損を起こして、その人の個人の属性を使っても、


物件のマイナスポイントをカバーできないためです。

 

 
融資を使って物件を購入する場合は、


積算を積み上げていくのが鉄則で、


積算価格の低い物件は買ってはいけないことになります。

 

 


この積算の不足分が信用棄損となりサラリーマンの場合、

 

給与所得で補てんされます。

 

 

補てんできないと判断されれば、融資は行われないですね。

 

 


自分の給与所得を積み立てていくのに、

 

時間がかかるようであれば、積算価格は低いけれど、

 

収益性がありキャッシュフローが得られる低価格の物件を、

 

何戸か持つといいかもしれません。

 

 

ちなみに、積算価格は低い物件は、

 

税金が安いメリットがあります。

 

 

 

収益性があっても積算評価がマイナスの場合、


もし破綻した場合に抵当権を実行しても、


債権を、回収できないので、


保有資産で補てん出来ない分は、


融資審査で、共同担保の提供が必要になります。

 

 

共同担保の提供できない時は担保不足分の、


自己資金を入れなければ融資されません。

 

 

又は属性が良ければ、個人の属性である給与所得で、


補てんされます。

 

 

収益性の高い物件に、融資を付けて購入する場合、


物件に対する積算評価が低いため、この場合、


自己資金を入れなければ、買い続けることはできません。

 

 


不動産を購入したいがローンが下りない時には、


この他、築古物件を購入するケースあります。

 

 

銀行は、建物が法定耐用年数を、


オーバーする建物の価値をゼロとみなしますので、


耐用年数のオーバー分は、


自己資金を入れるか給与所得の与信を使って、


補てんできるかどちらかになります。

 


個人属性を付けてマイナス分を、


補う事ができなければ融資はされません。

 


この場合、法定耐用年数をオーバーする時点で、


大規模な修繕を行って耐用年数を延ばして、


家賃収入を得るような長期シュミレーションを


行う必要もあります。

 

 

運よく融資された場合でも、


個人の与信枠を使いきっていますので、


信用棄損分を解消しておかなければ、


次回以降の融資は難しくなります。

 

 


投資家としても、法定耐用年数オーバー後でも、


銀行への返済分が残ってくるので、


つまり減価償却費の計上ができないので、


経費が減って税金が増えてきますので、


キャッシュフローが回らなくなる懸念が、


いつまでも残るわけです。

 

 

 

とくに一部上場企業に勤めるサラリーマンや公務員、

 

医師など属性の高い投資家の場合、

 

その高属性で物件を買えてしまうことがあります。

 

 


不動産担保ローンを受ける際、担保不足であっても、


個人の与信を使って、融資が行われることはあります。

 

 

積算評価が足りなくても、本業の収入があり、

 

収益が出ていれば持ち続けるべきで、

 

売却して損失が確定しなければ失敗だとは言い切れません。

 

 

この場合、次回融資までに、

 

この点をクリアーしておかなければ、


次回から、審査に通らなくなります。

 

 

積算評価が低いにも関わらず、


収益性を重視して高額なRCマンション購入を、


フルローンやオーバーローンを使い、


ほとんど自己資金を使わずに購入している不動産投資家は、


たくさんいますが、その後の物件を買い進めることは、


簡単ではありません。

 

 

従って、あえて手がかかる物件を購入して、


手をかけて満室にすることで、


買い進めることができるようになります。

 

 

いきなり高額な物件から入るよりも、


自分の器にあった物件を、

 
一つずつ買い増していくべきだと思います。

 

 

 

2、ローンの付け替えを行う

 


現在利用のある金融機関からの借り入れを


別物件と入れ替えるという融資の裏技です。

 

 

複数の金融機関を使って、様々な物件の借り入れが既にあり、


拡大に際して行き詰まり感のある方には、


有効な手段の一つとなります。

 

 

複数の金融機関で既に借り入れがあり、


順調に返済が進んでいる場合でも、


新たな物件の借り入れを行いたいが、


今の借り入れより大きい物件を検討しているが、


使える金融機関が他になく、実績もない場合、


現在利用している金融機関に対して、


融資の付け替えで物件を入れ替えたいと交渉することで、


融資が可能な場合があります。

 

 

純粋に、貸し出し金融機関は、


十分考慮し、稟議を通して融資実行を行ったわけですので、


これまで返済が滞ったり、個人信用情報に懸念がある方は別として、


売却による全額返済は、金融機関や支店、

 

担当者にとって辛い出来事の一つです。

 

 

既存物件を売却し、新たな物件を購入する為の、

 

ローンの付け替えであれば、


かなり前向きに検討をしてくれます。

 

 

というのも、貸し出し実績がある顧客の取引が無くなるわけではなく、


代わりに大きな貸し出しが期待できる為でもあります。

 


そのような案件は額が大きければ、


資産価値も高いでしょうし(銀行評価にもよりますが)


また従前の返済実績もあることから、


新規の方よりも取り扱いはしやすい傾向があります。

 

 

といっても、その後の確定申告の状況も加味されますし、


信用情報になかった内容が出てくる場合は別として、


今までの付き合いを今後も続けたいと思う金融機関での融資対応が、


望ましいと思います。

 

 

別銀行で、物件の入れ替えを行ったり、


不用意な付け替えを行うのもどうかと思います。

 

 

既存の銀行を使う最大の利点としては、


拡大路線での使える金融機関との付き合いや、


その数をうまくコントロールできる点であると私は思います。

 


個人信用情報にも問題がなく、正当な理由があれば、

 

物件を売却して別の物件に買い替え、

 

より大きなローンに付け替えることは、


資産の入れ替えをも意味しますので、


その後の決算の内容にもよりますが、

 

しっかりと検討していただける融資案件になります。

 

 






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