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耐用年数を超えた融資
耐用年数を超えた融資について



借入年数は、中古の場合、木造アパートで22年マイナス築年数。


鉄骨系マンションやアパートで、34年マイナス築年数、


RCでは、47年マイナス築年数と、


基本的に定められていますので、


規定通りにいきますと木造で古い物件の場合、


借入期間4年とか6年とかという事になり、


購入計画自体成立しなくなる可能性があります。


 


この点については銀行内で融資課長、支店長、本社役員から、


審査書類に目を通し、稟議にあげる過程で


それぞれの役職の方が、リフォームをかけるのでとか、


退職金で返せますとか、いろいろ理由を付けて、


多少融資年数を伸ばしたりして、


融通を利かせている場合が多いみたいです。


 

この場合、融資が下りた後にキャッシュフローに、


余裕が出てきた時を見はからって、


ローンの借り入れ期間を、


法定耐用年数以内に収まるように、


繰り上げ返済をしておくことを勧めます。



というのはローン返済期間が、


法定耐用年数を超えた段階で確定申告で、


減価償却費という経費計上ができなくなり、


税金が大きく増えて、キャッシュローに、


懸念がでてくるからです。




又 価値がなくなっても、借入金が残りますので、


貸借対照表から見ても、債務超過の懸念があります。



従って、ローン残高も


積算価格以内になるように、


繰り上げ返済しておくことをお勧めします。


 

融資期間は、銀行によって多少の違いがあって、


例えばRCでも、耐用年数を30年としか見ない銀行もあって、


そこから、経過年数を差し引いた期間しか、


融資しない銀行もあります。




耐用年数を超えた木造にローンを組む場合、


金融機関ごとに、詳細な評価方法は異なります。




例えば耐用年数を超えた融資を受けていても、


問題ないとする金融機関もありますが、


それを声高にPRする金融機関はありません。




常識的に考えて築20年の木造に、20年の融資を引いて、


悦に入っている人はいますが、これは素人の浅はかさだと思う、


こういった人に金融機関は、次回も融資をしたいと思うだろうか?



当然実績のある人や、プロパー融資、


業績の良い法人なら可能でしょうが、


サラリーマンの投資用として、アパートローンへの適用は、


不可だと思います。



稟議で理由を付けて、融資期間を延ばすことができる銀行も、


ありますが、法定耐用年数をオーバーする融資を受けると、


個人属性に棄損が発生し、次の融資に支障をきたします。





融資期間は、銀行の内規で決められていますので、


自分主体で決めることはできませんが、


法定耐用年数を超えての融資は、


キャッシュフローに大きな影響を与えます。




ちなみに、新築アパートの場合、


アパートローンの最長融資期間を、


30年に設けて、パッケージ商品として、


融資している銀行もあります。



土地を持っている人が有効利用として、


アパートを建てる場合は1回ぐらいは、


いいだろうと銀行も判断を下して、


融資するのだと思いますが、


あまり感心できることではありませんね。




以上、融資期間は耐用年数内に抑えるようにする理由についてでした。











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