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投資用戸建の失敗

投資用戸建の失敗についてあれこれ

 


戸建ての賃貸需要は見込めるということで、

 

実際には、賃貸用戸建ての供給は増えています。

 

 

 

土地所有者が賃貸用の建物を建てる場合、

 

複数の借手を対象とするアパートや、

 

賃貸マンションのほうが、空室リスクが軽減され、

 

賃料収入の合計も、戸建て賃貸による収入を、

 

通常は上回ります。

 

 

たとえば、月額20万円の賃料を得ようと思えば、

 

マンションやアパートであれば、物件の規模にもよりますが、

 

物件一棟のみを購入すれば事足ります。

 

 

これに対して、戸建ての場合、20万円を得るためには、

 

複数の物件を取得、リフォーム、

 

入居者募集する必要があります。

 

 

別々の場所にある物件を複数運営するのは、


予想以上に手間がかかります。

 

 

しかし、賃貸市場において、

 

戸建てはマンションやアパートよりも、

 

競争力があるのも事実です。

 

 

上下両隣の住戸を気にする必要がなく、

 

小さなお子さんのいる世帯にも人気があります。

 

 

 

ペットの飼育や駐車スペース、ガーデニングなども、

 

借りる側には魅力的です。

 

 

ただし、戸建て新築の場合は、

 

土地を所有していることが前提で、

 

土地を購入してから戸建を建築し、

 

賃貸しても採算がとれるケースは極めて稀です。

 

 

 

つまり、新築の場合、戸建のほうが建築コストがかかり、

 

得られる賃料に対して、必要となる初期コストが高くなります。

 

 

不動産投資の可能性としては、古い戸建てを 安く購入し、

 

リフォームを施して賃貸するケースが一番リスクが、

 

少ないと思います。

 

 

 

地価の低い郊外の物件であれば安く買えるのですが、

 

当然家賃も安いです。

 

 

 

又 手持ちの現金で購入する場合はいいのですが、、


不足する場合、郊外の古い物件に銀行が、


融資してくれるかどうかの問題があります。

 

 

というのは、自己居住用なら住宅ローンで借りられるのですが、


投資用の物件についての融資は、ほとんどの銀行は消極的です。

 

 

ですから一戸建てを 投資用に購入する場合は、

 

現金購入が基本になるでしょう。

 

 

戸建て物件の賃貸は家族世帯を主な対象とするため、

 

一度入居が決まってしまえば、


単身者向けや小世帯のアパートやマンションに比べて、

 

居住が長期化しやすくなる利点があります。

 


戸建と区分の大きな違いは、


戸建を購入した場合は、

 

全て自分のものであるのに対し、


区分はすべて大家の所有にはなりません。

 

 


戸建はアパートやマンションのように共用部がなく、

 

全て専有部分になるため、管理の手間も、

 

省けますし、プライバシーが保てますし、

 

入居してからもクレームが少ないのが特徴です。

 

 

国土交通省の調査では、国民の70%が戸建住宅を、


望ましい住居形態と考えています。

 

 

どのような賃貸住宅に住みたいかと言えば、

 

戸建て住宅を希望される方が最も多いのも事実です。

 

 

 

戸建ては、投資物件としては賃料収入は低く、

 

拡大スピードは遅くなりますが、その分堅実であり、

 

借り手にとっては、魅力的に映るのです。

 

 

 

しかし、借り手にとっては良くても、

 

貸し手にとって良いとは限りません。

 

 

戸建賃貸で失敗することが多いのは、

 

古くなれば修繕費がかかり過ぎるためといえるのです。

 

 

もっとも、戸建ての場合、減価償却期間が短いので、

 

赤字になりやすいというリスクがあります。

 

 

従って、決算書の見栄えが悪くなるために、


以降の不動産の融資が受けにくくなる可能性があります。

 

 

そうであっても、減価償却期間が経過すると、


いっぺんに税金が増える懸念がありますね。

 

 

また、地方都市では20坪程度の戸建は、


駐車場付でも5万円の家賃です。

 

 

それに対して、外壁塗装を一回実施したとすれば、

 

50万円単位の出費になりますが、

 

それを回収するのにも時間を要します。

 

 

 

また、そこに内装のフォームを実施すれば、

 

併せて100万円単位のお金が出て行ったりします。

 

 

 

このように戸建を買ってリフォームして貸す場合、

 

リフォーム代だけで、おおむね2年間の家賃収入がなくなる計算です。

 

 

戸建ては一度入居すれば長期に入居していただける利点がありますが、

 

一度空室になれば、入居者を付けにくい傾向があります。

 

 

 

戸建て住宅に入居するような優良顧客は、

 

低い金利で住宅ローンを斡旋する銀行が持っていきますので、

 

大家さんが所有する物件にいくら手をかけて、

 

新築並みにリフォームしても、

 

入居者を付けるのに苦労するということが言えます。

 

 

お金をかけてリフォームしても減価償却が大きいために、

 

単年度の収支では、入居者からの家賃収入で、

 

なかなかペイするとところまでいかないのも事実ですね。

 

 

5〜6万円ぐらいの家賃なら現実には、

 

リフォームをしても建物の減価償却分の損失よりも、

 

家賃収入のほうが少なかったりします。

 

 

したがって、ほとんど建物の減価分を、

 

家賃収入で回収しているということになりますので、

 

失敗する投資になりやすいのです。

 

 

なので戸建の場合、目先の損得よりも、

 

長期の収支で見る必要があると思います。

 

 

 

一戸建てを賃貸にする場合の落とし穴

 

 

木造の 一戸建ては耐用年数が短く、

 

老朽化のスピードが速いというデメリットがあります。

 

 

また、リフォームに手間がかかって、

 

リフォーム費用が高くつくということです。

 

 

入居者は単身世帯の賃貸住宅の方が、

 

早く決まる傾向にあります。

 

 

 

しかし、一年中需要があり、繁忙期なども、

 

あまり関係してきません。

 

 

一度決まれば、

 

入居期間が長くなる可能性が大きいです。

 

 

 

 

一戸建てを賃貸にするデメリットといえば、

 

物件価格が1000万円以上の一戸建てになってくると、

 

それに応じたふさわいい賃料が取れないことです。

 

 

住宅用の一戸建てというと、ファミリータイプ、

 

3LDK以上ですが、住まなくなって、

 

貸しても利回りがとれないデメリットがあります。

 

 

 

居住用の一戸建ての場合は、価格は、比較的高額になり、


住宅ローンを利用して買っていたりしますので、


賃貸にしても採算が合わず、居住用は賃貸に向きません。

 

 

一戸建ての場合、収益を考えた場合、

 

利回りを考えるとき、価格が高いため、首都圏では、

 

せいぜい4〜5%くらいの利回りがいいところです。

 

 

例えば物件価格が4000万円であれば、

 

家賃を20万円ぐらいに、

 

設定しなくてはなりませんが、

 

20万円の家賃を支払って借りる人は、

 

ほとんどいません。

 

 

たとえ20万円で貸せても、利回りは5%にすぎません。

 

 

従って、はじめての住宅で、

 

居住用で一戸建てを購入するのは、

 

失敗の原因になります。

 

 

収益力がなく賃貸にできないとなると、

 

自分が住み替えるときの選択肢は、

 

売却するしかなく、まぁ、住み替えでなければ、

 

それを担保に出して不動産担保ローンを組んだり、

 

あるいは新たな物件購入時の、

 

共同担保に差し出したりするのには、

 

有効になるでしょう。

 

 

というわけで、一戸建てを買う場合には、

 

居住用ではなく、賃貸用として初めから、

 

利回りで買ってくる必要があります。

 

 

言い替えれば、一戸建てを買う場合は、

 

利回りを考えて、購入することが重要になってきます。

 

 

でなければ、資産形成の第一歩のはずが、

 

また一から、やり直さなければなりません。

 

 

一方、居住用として、満足のいく一戸建ての買い方は、

 

お金の価値とは関係なく買うと、

 

思ったほうがいいかもしれません。

 

 

 

そのほか、一戸建てだけでリタイアするには、

 

時間がかかるというデメリットがあります。

 

 

 

また、建売一戸建てでよく売りに出されている、

 

3階建て住宅は、土地面積は狭いのに、

 

上に大きい建物だから、建築コストが結構高くついて、

 

意外に価値が低いものになるのも、

 

一戸建てのデメリットになってきます。

 

 

採算が合う一戸建ての買い方は、築年数の古い物件を、

 

土地値で買う場合は、当てはまりますが、

 

これは都市部では難しく、

 

やはり郊外の物件ということになってきます。

 

 

 





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