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不動産投資 関西(近畿)

不動産投資 関西(近畿)あれこれ





関西では、とりわけ大阪の特徴は、


検査済証がない物件が多く、容積率オーバーの物件が多く、



メガバンクは、収益還元法どころか、


違法性の程度によって、そもそも融資不適格物件とみなして、


都銀の融資対象から外れる物件が多いものです。





又関西は、投資家が望む様な、手頃なアパートが、


少ない地域でもあります。



大阪は、府全体でも大阪市内であっても、


いずれも人口が減少しています。



ちなみに、平成22年4月地点で、大阪府の人口は、


東京、神奈川に次いで、全国第3位になっています。



しかし、大阪は面積が小さいので、


人口密度は依然として東京に次いで全国第2位です。






人口密度といえば、駅密度という見方もあって、 



これは1平方キロメートルの中に、


いくつの駅があるかという数値ですが、


駅密度は大阪が、日本1位になっています。




関西では、京阪神(京都、大阪、神戸)と言われる位、


3つの都市は、互いにJRや私鉄でつながって、


密接な関係にあります。




大阪は京都と神戸に、挟まれていますし、


東京都以上に鉄道網や、バス路線が整備されています。




そのため、どこに行っても家賃は高い水準です。



神戸や大阪で人気が高い沿線は、阪急沿線、JR沿線です。


大阪は人気の面でも、家賃の面でも北高南低です。



大阪は大阪空港がある豊中、茨木など大阪北部が住宅地としても、


人気があって、家賃も高くなっています。



南部の方は人気が低く、家賃は比較的安いです。



京都はあまり都市自体は、大きくありませんが、


やはりブランド力があるので、家賃水準は高く、


大阪方向以外は、周囲が山に囲まれた盆地のため、


むやみに開発できる余地が、少ないことも、


家賃収入が高い要因でもあります。



京都は、観光名所で、景観上の高さ制限があって、


低層が多いのも、家賃が高くなる原因の一つです。



学生が多い京都市内では、学生の入学、卒業式の季節に、


やはり、賃貸物件の動きが、激しい特徴があります。



神戸は、東西に細長い平野に沿って、


JRや私鉄が整備されていますので、


かなり西の方へ、足を延ばさないと、


家賃水準は下がりません。




神戸は、山と海に挟まれた細長い平地に、


ひしめくように建物が建っていて、


開発する土地が少ないので、地価も高く、


海岸沿いに埋立地を作って、開発して、


有効面積を増やしています。



また、神戸は山が迫っているために坂道が多く、トンネルを掘って、


山脈の北側の北区への、アクセスをよくして、


神戸の最大駅の、三宮から15分ほどで行けるようにしていますが、


片道500円以上する私鉄運賃の高止まりが問題で、


北区は、それほど発展していません。




そのため、南の海側の方へ向って発展しています。



神戸の街は街全体、南向き斜面のため日当たりはよく、


夜景もきれいな特徴があります。


そのため都市自体には、人気があります。


特に、神戸から尼崎の地域は、高級住宅地域ですので、


地価も非常に高いという特徴があります。




なので、不動産投資には向いていません。



神戸市は、面積の割には山が多いため、


有効に使える土地が、限られていることを考慮すると、


人口密度は高く、家賃水準も高いと言えます。



関西圏は人口が減っているのですが、


唯一滋賀県は人口が増加しているので有望です。



最後に、関西では、敷金と礼金は徴収します。


入居者が払う仲介手数料は1カ月が平均ですが、


大家さんが払う広告費は2か月の所が増えています。



特に大阪では、広告費の上乗せ合戦が、


大家さんの間で激化しています。





最近では、2か月分の広告費は当たり前、場合によっては、


広告費を3か月分支払うことも珍しくないとなっています。










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