サラリーマン大家さんで豊になろうyutaka大家さん


不動産投資、賃貸経営の必要経費について | サラリーマン大家で豊かに 全ての大家さんの豊かさを追求する
無料ブログ作成サービス JUGEM
←prev entry Top next entry→
不動産投資、賃貸経営の必要経費について

アパート、マンション等の賃貸経営の、必要経費(諸経費、諸費用)について詳しく

 

 

 

 

 

必要経費を目いっぱい探し出して申告することで、

 

節税の恩恵を受けることができ、

 

不動産投資の実質所得を増やすことにつながると思います。

 

 


不動産投資に限らず、すべての投資や事業、企業経営は、

 

必要経費として計上できる金額が増えれば増えるほど、

 

合法的に税金が減らせるというシステムになっています。

 


その税金還付の節税方法も知っているものだけが、


その恩恵を受けるという仕組みになっています。

 

 


単に、不動産収入を得るだけでなく、


必要経費を最大限に生かすことによって税金を減らし、

 

実質所得を増やすことにつながります。

 

 


そのためには、領収書を保管したり、


使ったお金や経費については、こと細かいメモを付け、


それを常に整理しておき、少しでも賃貸業に関連したものがあれば、


必要経費として計上するようにしたいものです。

 

 

つまり、税金の還付は必要経費を申告したものだけが受けられ、


大家さん自身がしっかり申告しないと節税の恩恵を受けられません。

 


税というものの仕組みを理解し、税の仕組みを知ることは、


税金から身を守るためには不可欠であり、


そういう努力をした人と、しない人とでは、


長い間に大きな差が生じます。

 

 

 

少しでも必要経費を計上するということで、


支払う税金を減らせたり、少なくない金額が、

 

戻ってくることになります。

 

 

 

 


さて、賃貸経営で、必要経費に計上できるものは、

 

不動産賃貸経営のために支出した金額とされています。

 

 

賃貸経営の経費として次のものが主な経費です。

 

 

1、賃貸物件についての固定資産税、都市計画税、(租税公課)


2、賃貸事業全般にかかわる借入金の利息

 

 

土地等を取得するために要した借入金の利子の額は、


不動産所得の必要経費になりますが、

 

不動産所得の金額が赤字となった場合には、


土地の利子の額に相当する部分は、


他の所得金額との損益通算はできません。

 

 


3、賃貸物件の修繕にかかった費用

 


修繕費については、入居者が出ていった際に行う小規模なものと、


10年、15年に1回行う大規模なものに分かれます。

 

 

小規模な修繕費については原則、支払った年度に、


必要経費として処理できますが、


大規模なものについては、支払い時に経費処理できるものと、


一旦資産(建物、構築費、設備)に、


計上して(資本的支出)、耐用年数の期間に応じて、


少しづつ減価償却していくものとに分かれます。

 



内装工事などのリフォームの耐用年数と減価償却について  


修繕費にするか資本的支出にするか




4、賃貸物件にかかる損害保険料(火災保険料)

 

火災保険料等は支払った時点で、

 

全て経費に計上することはできません。

 

 

保険期間で按分した額が、その年の経費に、

 

計上していくことになります。

 

 


ちなみに、払い込み保険料の10%とか50%とか、


あるいは全額が満期返戻金として、


戻ってくる火災保険があります。

 

 

こういった満期返戻金の額は、

 

当然、必要経費にすることはできません。

 

 

戻ってくる部分(満期返戻金)は、


資産(保険積立金)に計上します。

 

 

戻ってこない部分はいったん長期前払費用(勘定科目)に計上し、


保険期間で按分した額をその期の経費に算入します。

 


資産(保険積立金)に計上した満期返戻金は、

 

償却はできません。

 


したがって、資産(積立保険金)部分を除いた部分を、


保険期間に按分して、必要経費に算入していきます。

 

 

保険金を受け取ったり、保険料を支払ったときの会計処理

 

 

 

5、水道施設利用権の償却

 

賃貸経営者は、上水道、下水道等の施設を、

 

利用する場合の負担金(受益者負担)を支払うケースがあります。

 

 

名称は水道加入金、水道局納付金等など様々ですが、


これらは無形固定資産として計上して、


償却期間(15年)で均等償却していきます。

 


従って、15分の1がその年の経費になります。
 

 

6、保証料の按分


金融機関に支払う融資の保証料は、


支払った年に全て経費計上はできません。

(支出の効果が将来に及ぶため)

 


従って一旦資産(繰延資産)計上して、

 

保証期間で按分した額だけを、毎年経費計上していきます。

 

 

繰延資産としては、他にも開業費、創立費等があります。

 

 

 

7、管理会社に支払う集金手数料等も経費です。

 

 

8、管理会社への清掃費、修繕費等管理費と管理委託費

 


9、入居者募集のための広告宣伝費、キックバック

 

 

キックバックは、相手の会社に内緒で渡すとワイロになり、

経費計上できませんの注意してください。

相手の会社に広告宣伝費だと認めてもらうことで、

経費計上できます。

 


10、 税理士への報酬


11、 立ち退き料


12、 減価償却費

 

  減価償却費は定額法と定率法があります。

 

しかし、建物と建物付属設備、構築物は定額法のみです。

 

器具備品、車両は定率法が認められています。

 

 

     定率法と定額法の計算の仕方

 


13、その他の雑費(町会費等)

 

14、その他、ノートやボールペンを、購入使用したときの、

   消耗品費


15、不動産投資の図書研修費


(書籍、セミナー費用、図書館へ行って不動産の調べ物をすれば、

資料コピー代も含まれる)


16、不動産投資 接待交際費


17、アパート共用部の維持管理費用

 


アパート共用部分の維持管理に伴う費用で、


光熱費、上下水道使用量、清掃費等です。



18、建物改装時の鍵(カギ)交換費(修繕費に含める)


19、自動車関連

       車を必要経費にする


20、年末にかけての入居者、経費計上

 

12月の電気代や水道代はどうなるかと言えば、

 

光熱費の支払いは、翌年の1月以降となりますが、


使用したのは当期中なのですが、
 

これは未払費用として、当期の必要経費になりますね。

 

 


21、登記費用、登録免許税 

   (登記費用の仕訳はどのようにする)

 

22、不動産取得税、

 

23、建て替え費用、立退き料、

 

建替えをする場合(建物の取壊し費用)

 

 

24、未回収の家賃の貸し倒れ


その家賃の貸し倒れが確定した年の経費になります。(事業的規模のみ)


事業的規模でない方は更正の請求をする。(更生の申告をして経費計上)

 

 

 

 

25、不動産所得に課される事業税

 

 

26、賃貸業に関わる交通費

 

 

27、賃貸業に関わる通信費

 

 

28、事務所の電気代

 

 

29、区分マンションの管理費や修繕積立金

 

(区分マンションを貸し付けている場合)


 


ちなみに、

(建設費やセーフティネットなどの、

補助金などがありますが、

補助金は建物の取得価額から控除しますので、

経費にはなりません。)

 

アパート建設 補助金を受けた場合の確定申告

 

 

 

この他、シロアリ被害などがあります。

 

  賃貸経営のシロアリ対策〜アパートの白蟻工事確定申告

 

 

30、建物の解体費用

 

 

アパートを取り壊して、


アパートを建てる場合に関して、


建物の取り壊し費用とその建物の未償却残高が必要経費になります

 


未償却残高の処理の仕方については、建物の貸付規模が、

 

5棟10室以上(事業的規模)である場合は、

 

常に全額必要経費になります。

 

 

建物の貸付規模が、5棟10室未満、

 

いわゆる、事業的規模でない場合は、


不動産所得の金額を限度として(不動産所得の範囲内で)、


必要経費に算入できます。

 

 

 

建物の取り壊し費用と確定申告  


31、立退き料

 

アパートを建て替える場合の立退料は、

 

不動産所得の必要経費になります。

 

 

アパートなどの賃貸住宅を、建て替える場合の立退料の会計処理  

 



なお、同居する親族への給与支払いは、

 

原則、経費にできません。

 


必要経費になるか、ならないかは、事業関連費としての、

 

妥当性の基準を、満たしているかで判断します。
 

 


同居している親族とは、

 

通常の生計を一にしている親族です。

 

 


生計を一にしているとは、同じサイフで生活している、


生活費のやりとりがある間柄という意味です。

 


基本的には、同じサイフの中でお金が動いただけですから、

同居している親族への給料は、必要経費と認めてはもらえません。

 


しかし、事業的規模で経営しており、青色事業専従者として、

 

税務署に届け出ることで、妥当な範囲で必要経費に入れることができます。

 


青色申告で節税する(青色事業専従者給与と青色申告特別控除について)


 



また、大家さんが賃貸住宅に住んでいる場合の賃貸の家賃は、

 

経費になるのかという質問に対しては、

事業に関連しないので経費になりません。


事業になるかどうかはっきりしない場合は、

 

事業と家計とに合理的な判断において、

 

按分する必要があります。

 

 

電車やバスでの運賃など、

 

領収書がもらえないものもあります。

 


このように領収書がないものであっても、


間違いなく支払った事実があれば、


必要経費に計上することができます。

 


そのためには、詳細や金額をメモしておいたり、


パンフレットなどを残しておきましょう。

 

 

特に、お金の出費を伴わない節税として、

 

青色申告特別控除や専従者給与や白色事業専従者控除、

 

純損失の繰越し、未払金計上は節税効果が大きいですし、

 

青色申告特別控除や専従者給与や白色事業専従者控除、純損失の繰越し、未払金計上

 

 

また、中古車を購入して経費に上げるなども、

 

節税効果が大きいです。

 

 

お金の出費をあまり伴わない中古車で節税する(4年落ちの中古車なら1年で償却できる)  

 

 

 

倹約を心がける

 

 

賃貸業には、少額な経費から高額な経費まで、

 

様々な経費が発生します。

 

 

これらの経費を合わせるとかなりの金額だと気づきます。

 

 

 

したがって、共用部の照明をLEDに替えたり、

 

できる範囲で、セルフリフォームを取り入れたりと、

 

大家さんも、いろいろと試みていることだと思います。

 

 

 

私たち大家は、つい少しぐらいはいいだろう、


そこまでケチケチしなくてもと考えがちになって、


経費に対する感覚が甘くなりがちです。

 


しかし、ひとたび経費に対する感覚が甘くなりますと、


経済環境が厳しくなってくると、


再び経費を締め直そうとしても、


なかなか元のように引き締めることができません。

 


従ってどんな状況であっても倹約が大事ですね。

 


倹約を心がけると言っても、


非常に地味で、大家さんには、

 

なじみが薄いかもしれません。

 

 

けれども、この考え方は、小規模な大家さんであっても、

 

何百室という大規模大家さんになっても、


常に心がけなければならないことだと思います。

 

 


経費に対する考え方は、規模や環境によって、


変えるべきではないと私はそのように考えています。


スポンサーリンク



関連記事

不動産の取得価額に含める費用、含めなくてよい費用


取得費用の計算(資産に計上するか、経費に計上するのかで大きな違いが出る)

不動産所得(アパート、マンション、一戸建て、駐車場)確定申告について

経費になるものとならないもの

経費を細分化する(経費削減するには)

車を必要経費にする

ダメな時代をどう乗り切るか

全て失うかもしれない(レバレッジとリスク)

土地等を取得するために要した負債(借入金)の利子

決算書の書き方 (不動産)

賃貸経営の基本はコスト削減です

貸借対照表の 書き方について

不動産、確定申告の仕方(書き方)

確定申告書、収支内訳書(損益計算書)の書き方(記入の仕方)

収支内訳書(損益計算書)を書き終われば、次は申告書の本体を書くことになる

確定申告、不動産所得の損益計算書について

修繕費にするか資本的支出にするか

アパート経営、共益費

領収書の出ない交通費は経費に計上できるか

不動産投資、なぜ元金の返済は経費にならないのか

不動産確定申告、車を使う場合の交通費の記入の仕方

賃貸経営の必要経費

 

不動産賃貸業の租税公課  

 

不動産投資、開業費に計上できる項目

不動産の税金と経費

確定申告書類の勘定科目

 

セルフリフォーム工事労働は経費に計上できるのか

所得金額の計算の仕方

不動産 確定申告の仕方

なぜ賃貸住宅(アパート、団地、古家)に住んでポルシェ(ベンツ)に乗るのか

なぜ保育園料払っていない人が、高級(外)車で子供の送り迎えをしているのか

新築アパート経営は失敗になる可能性がある

 

賃貸業が苦境に陥るのは、計画通り進むのは経費だけだから

 

宅地造成費、地盤改良費は経費になるのですか

 


スポンサーリンク



リフォーム費用を修繕費にするか資本的支出にするか
コインランドリー店経営失敗の原因
リフォーム費用を修繕費にするか資本的支出にするか
貸借対照表の書き方(不動産用)個人事業と法人
不動産の複式簿記の書き方(確定申告の注意点)
確定申告の勘定科目
借地権付き物件銀行ローン
減価償却費は、建物と設備を分けると前倒しで償却できる
住宅ローン繰り上げ返済、投資用ローン繰り上げ返済
不動産所得 簡易簿記の書き方


サイト内検索
カスタム検索

サイトtop    comments(0)   trackbacks(0)
Comment
name:
email:
url:
comments:
Trackback
http://yutaka-1115.jugem.jp/trackback/676
コインランドリー失敗(土地があるからコインランドリー経営をやってもいいのでしょうか)
コインランドリービジネスはフランチャイズに加盟すべきか
白色申告の書き方 不動産所得用
日本政策金融公庫でリフォーム資金を借りる
減価償却期間について(手すり1〜3年、アパート駐輪場10年など)
土地等を取得するために要した借入金の利子



スポンサーリンク



AX