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賃貸経営の必要経費について

アパート、マンション等の賃貸経営の、必要経費(諸経費、諸費用)について詳しく

 

 

 

 


賃貸経営で、経費に計上できるものは、

 

不動産賃貸経営のために支出した金額とされています。

 

 

次のものです。

 

1、賃貸物件についての固定資産税・都市計画税、(租税公課)


2、賃貸事業全般にかかわる借入金の利息


3、賃貸物件の修繕にかかった費用


修繕費に付いては、入居者が出ていった都度行う小規模なものと、


10年、15年に1回行う大規模なものに分かれます。

 

 

小規模な修繕費については原則として支払った年度に、


必要経費として処理できますが、


大規模なものについては、支払い時に経費処理できるものと、


一旦資産(建物、構築費、設備)に、


計上して(資本的支出)、耐用年数の期間に応じて、


少しづつ減価償却していくものとに分かれます。

 




修繕費にするか資本的支出にするか




4、賃貸物件にかかる損害保険料(火災保険料)

 

火災保険料等は支払った時点で、

 

全て経費に計上することはできません。

 

 

保険期間で按分した額を、その年の経費に、

 

計上していくことになります。

 

 


保険期間が10年や20年といった長期間の、

 

火災保険については、保険期間で按分した部分だけを、

 

経費計上していきます。

 

 


ちなみに、払い込み保険料の10%とか50%とか、


あるいは全額が満期返戻金として、


戻ってくる火災保険があります。

 

 

こういった満期返戻金は、

 

当然、必要経費にすることはできません。

 

 

戻ってくる部分(満期返戻金)は、


資産(保険積立金)に計上します。

 

 

戻ってこない部分はいったん長期前払費用(勘定科目)に計上し、


保険期間で按分した額をその期の経費に算入します。

 


つまり、資産(保険積立金)に計上した満期返戻金は、

 

償却はできません。

 


したがって、資産(積立保険金)部分を除いた部分を、


保険期間に按分して、必要経費に算入していきます。

 

 

保険金を受け取ったり、保険料を支払った特の経理処理

 

 

 

5、水道施設利用権

 

賃貸経営者は、上水道、下水道等の施設を、

 

利用する場合の負担金を支払うケースがあります。

 

 

名称は水道加入金、水道局納付金等など様々ですが、


これらは無形固定資産として計上して、


償却期間(15年)で均等償却していきます。

 


従って、15分の1がその年の経費になります。
 

 

6、保証料、


金融機関に支払う融資の保証料は、


支払った年に全て経費計上はできません。

(支出の効果が将来に及ぶため)

 


従って一旦資産(繰延資産)計上して、

 

保証期間で按分した額だけを、毎年経費計上していきます。

 

繰延資産としては、他にも開業費、創立費等があります。

 

 

 

7、管理会社への集金手数料も経費です。

 

 

8、管理会社への清掃費、修繕費等の管理費と管理委託費

 


9、入居者募集のための広告宣伝費、キックバック

 

 

キックバックは、相手の会社に内緒で渡すとワイロになり、

経費計上できませんの注意してください。

相手の会社に広告宣伝費だと認めてもらうことで、

経費計上できます。

 


10、 税理士への報酬


11、 立ち退き料


12、減価償却費

 

  減価償却費は定額法と定率法があります。

     定率法と定額法の計算の仕方

 

 


13、その他の雑費(町会費、消耗品代等)

 

14、その他、ノートやボールペンを、購入使用したときの、

   事務用消耗品費


15、不動産投資の図書研修費
(図書館へ行って、不動産の調べ物をすれば、資料コピー代も含まれる)


16、不動産投資 接待交際費


17、アパート経営、共益費


18、建物改装時の鍵(カギ)交換費(修繕費に含める)


19、自動車関連

       車を必要経費にする


20、年末にかけての入居者、経費計上

 


21、登記費用、登録免許税 

   (登記費用の仕訳はどのようにする)

 

22、不動産取得税、

 

23、建て替え費用、立退き料、

 

建替えをする場合(建物の取壊し費用)

 

 

24、未回収の家賃の貸し倒れ


その家賃の貸し倒れが確定した年の経費になります。(事業的規模のみ)


事業的規模でない方は更正の請求をする。(更生の申告)

 

 

 

 

25、不動産所得に課される事業税

 

 

26、賃貸業に関わる交通費

 

 

27、賃貸業に関わる通信費

 

 

28、共用部電気代 

 

 

29、区分マンションの管理費や修繕積立金

 

(区分マンションを貸し付けている場合)


 


ちなみに、

(建設費やセーフティネットなどの、

補助金などがありますが、

補助金は建物の取得価額から控除しますので、

経費にはなりません。)

 

アパート建設 補助金を受けた場合の確定申告

 

 

 

この他、シロアリ被害などがあります。

 

  賃貸経営のシロアリ対策〜アパートの白蟻工事確定申告
 

 

 




原則、同居する親族への給与支払いは、

 

経費にできません。

 


必要経費になるか、ならないかは、事業関連費としての、

 

妥当性の基準を、満たしているかで判断します。
 

 


同居している親族とは、

 

通常の生計を一にしている親族です。

 

 


生計を一にしているとは、同じサイフで生活している、


生活費のやりとりがある間柄という意味です。

 


基本的には、同じサイフの中でお金が動いただけですから、

同居している親族への給料は、必要経費と認めてはもらえません。

 


しかし、事業的規模で経営しており、青色事業専従者として、

 

税務署に届け出ることで、必要経費に入れることができます。

 


青色申告で節税する(青色事業専従者給与と青色申告特別控除について)


 



また、大家さんが賃貸住宅に住んでいる場合の賃貸の家賃は、

 

経費になるのかという質問に対しては、

事業に関連しないので経費になりません。


事業になるかどうかはっきりしない場合は、

 

事業と家計とに合理的な判断において、

 

按分する必要があります。

 

 

電車やバスでの運賃など、

 

領収書がもらえないものもあります。

 


このように領収書がないものであっても、


間違いなく支払った事実があれば、


必要経費に計上することができます。

 


そのためには、詳細や金額をメモしておいたり、


パンフレットなどを残しておきましょう。

 

 

 

 

倹約を心がける

 

 

賃貸業には、少額な経費から高額な経費まで、

 

様々な経費が発生します。

 

 

これらの経費を合わせるとかなりの金額だと気づきます。

 

 

 

したがって、共用部の照明をLEDに替えたり、

 

できる範囲で、セルフリフォームを取り入れたりと、

 

大家さんも、いろいろと試みていることだと思います。

 

 

 

私たち大家は、つい少しぐらいはいいだろう、


そこまでケチケチしなくてもと考えがちになって、


経費に対する感覚が甘くなりがちです。

 


しかし、ひとたび経費に対する感覚が甘くなりますと、


経済環境が厳しくなってくると、


再び経費を締め直そうとしても、


なかなか元のように引き締めることができません。

 


従ってどんな状況であっても倹約が大事ですね。

 


倹約を心がけると言っても、


非常に地味で、大家さんには、

 

なじみが薄いかもしれません。

 

 

けれども、この考え方は、小規模な大家さんであっても、

 

何百室という大規模大家さんになっても、


常に心がけなければならないことだと思います。

 

 


経費に対する考え方は、規模や環境によって、


変えるべきではないと私はそのように考えています。


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