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ハウスメーカーの、アパート建設の落とし穴

大東建託、レオパレス等のハウスメーカーのアパート建設、


土地活用の落とし穴について

 

 

 

ハウスメーカーはマンション、アパート経営を始める地主や、

 

大家さんに30年ローンで提案してきます。

 


ローン期間は長いほうがキャッシュは、回りやすいので、


この話を、承諾する大家さんもいます。

 

 

でも実際に建った物件の一括借り上げ保証は、

 

15年というのが普通です。

 

 


つまりあと15年のローンが残っている状態で、

 

メーカー側は打ち切りますので、


後は大家さんの、経営努力になってきます。




家賃保証は、ハウスメーカーが儲かっていて、

 

初めてその恩恵を預かるもので、昨今のメーカーの苦戦は、

 

大家さんにとって向かい風になります。

 

 


メーカがつぶれたりしたら、家賃保証なんて,

 

最初だけで、絵に描いた餅で終わってしまいます。

 

 


始めから自己管理で運営していたのならともかく、

 

これから、他の物件との差別化が始まり入居率が落ちる状態で、

 

打ち切られるとダメージが大きいものです。

 


その上さらに、メーカー側から、この辺で、

 

次の物件を建ててみませんかと、次の話を持ってきます。

 

 

つまりこの次の話を、承諾すると、ローンが残っている状態で、


さらに次のローンを、組むことになってしまいます。

 

 

その結果、資金繰りに窮し、経営が厳しくなるという、

 

落とし穴に陥るわけです。

 


地主さんは、普段はつましく暮らしている人が多いものです。




質素な生活を、しているにもかかわらず、


各種税金、冠婚葬祭費などの支出は、

 

惜しみなく出て行くきます。




それに対する、見返りは少なく、


先祖代々の土地のおかげで、

苦しい状況に、おかれてしまいかねません。


 


はっきり言って、大家側の儲けに注目すれば、

 

15年を過ぎてからが本当の利益を生む、

 

ステージに入るものなのです。

 


ここで打ち切られては、大家側からすれば、

 

賃貸経営に支障が起こります。

 

 

又、ハウスメーカーの30年一括サブリースなどは、

 

30年保証をうたっていますが、

 

15年よりもっと短い期間に収入が見直されます。



 

契約書によると、10年目までは契約時に取り決めた、

家賃収入を、大家側に保証するシステムになっています。



市況の変化でこれさえも、確実とは言えませんが。



つまり日本ではほとんどの地域で、人口が減少しますので、

 

10年後ですら、見通せない時代です。




契約書には11年目からは、入居状況等により、

 

オーナーの収入改訂する予定ですとなっています。

 


オーナーの、収入改訂する予定という意味の解釈は、

収入をあげるという意味ではなく、

 

下げるという意味になるわけです。



 

大家側としてはサブリース付きなので、

 

建築費が高く付いていますので、

家賃を下げられると、建築費の回収が厳しくなります。

 


つまり、家賃を下げられると、採算が合わなくなります。

 

 


ところがハウスメーカーの建てた物件は、古くなると、

空室が、多いという特徴があります。

 


それどころか新築後1年以上経っても、

 

入居者が入らない物件もあります。

 

 


面倒なところはみんなやってくれるから、

 

小遣い程度残りゃいいや、とりあえず相続対策だよ、

 

と心得ているのならいいですが。

 

 

約定をよく読んでみると、30年保証というのは、

リフォームをして、価値を上げていくことが前提になっています。


 

しかもリフォームを担当する業者は、

 

ハウスメーカー側の業者が担当しますので、

 

大家側の業者はタッチできません。


 

請求書は送られてきます。




つまり、リフォーム代の支払いは、

 

大家さんがしなければならないです。


 


アパート事業に参入する大家さん希望者は、


運営しやすい他の物件で、経験を積んでから、

アパート事業に、入っていくべきだと思います。

 


経験を積んで、始めから、個別業者への分離発注で、

 

大家さん側で、設計を行う位の力を付けてから、

 

始めるのならいいですが、先ず設計を自分で行って、

 

仕上げだけをプロの設計士にお願いしたりして、

ご自分で経営手腕を、付けることが重要だと私は考えます。

 

 

 

 



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