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サラリーマン大家の弱点

サラリーマン大家の弱点あれこれ





大家さんの弱点はなんでしょうか。





結論から言うと、売り上げの伸びる余地が、


少ないという事です。


 

つまり賃貸業の弱点は、今住んでいる人の、


家賃を、むやみにあげることができないことです。



なので、家賃の伸びしろがないことです。




このため物件を、購入すること以外に、


売り上げの伸びる余地が、ないという事になります。




例えば、飲食業やスーパー、コンビニなどの商売は、


努力次第で、いくらでも売上を伸ばすことはできますが、


賃貸業はこれができません。



又商品価格を上げたり、下げたりすることもできます。




それによって、売上を伸ばすこともできます。

 


賃貸業の場合、今現在の家賃を上げて、


売り上げを操作することが難しいわけです。



これが弱点なのですね。




売り上げを伸ばすためには、新たに物件を購入して、


入居者の数を上げる必要があります。



つまり、


賃貸業の売り上げを上げる原点は、新しく物件を購入して、


入居者の数を増やす以外ありません。



しかし新規物件を増やすことは、容易ではありません。

 

 

入居者が退去後に、リフォームなどをして家賃をあげられますが、


これも、その地域の相場がありますので、


いくら新築並みにリフォームしたからといっても、


大幅に家賃を上げても、


入居者を確保できるとは限っていません。



 

オーナーチェンジで、大家さんが変わったからといって、



そのことだけで、家賃を上げたり、


契約内容を変えることも容易ではありません。





アパートなどは、賃貸入居者の数は決まっていますので、


いったん満室経営になれば、


そこからは、売り上げを伸ばすことはできません。




逆に退去者が出てくれば、家賃の減少がおきます。


家賃の下落は起きても、家賃アップは容易ではありません。




これが、不動産投資の弱点いわゆる、賃貸業の弱点です。




一般的に家賃収入は、なにもしなければ、



建物の老朽化に合わせて、年々下がっていくものです。




従って家賃の値下げを防ぐのが精いっぱいで、


そのためには費用も掛かります。



家賃の伸びしろがないため、借入金が億単位になり、



変動金利でローンを組んでいれば、金利が上がると、

 

利益が、落ちるリスクが出てきます。



また、経過年数とともに建物劣化で、修繕費用などもかさみ、



経費負担も増えていきます。



又、法定耐用年数超えると、減価償却の計上が出来なくなり、



そのために、キャッシュフローが、


苦しくなってくることがあげられます。





大家さんの弱点は、新たな物件を購入しなくては、


売り上げが増やすことができないことですね。









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