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不動産投資 RC物件の弱点

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RC物件の弱点

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RC鉄筋コンクリートマンションの維持費はいくら
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RC鉄筋コンクリート物件の問題点
エレベーター維持費


不動産投資 RC物件の弱点について詳しく

 

 





RC物件は、利回りが低くても、コンクリートなので、


法定耐用年数が、長期になりますので、

 


長期にローンが組めるので、銀行融資面では有利です。



 


ところがこのことが、逆に利回りが低く、

 

利益の上がらない物件でも、


キャッシュフローが回ってしまうことがあります。



 

税引き後の、キャッシュフローを、

 

計算してもらえば分かりますが、

 

ネットで8〜9%位回る物件であっても、

 

元利金を返済して税金を払ったら、


手の上に残るのは、よくて資産総額の1、5%程度です。

 

 

つまり、一億円の鉄筋マンションを購入しても、

 

キャッシュフローは年間150万円位です。

 

 


つまり、キャッシュフローのトリックといって、

 

普通なら購入が見送られる物件でも、

 

融資が引けてしまうので、

 

投資家はつい購入してしまう落とし穴があります。

 


中古ならRC物件が一番ローンが組みやすいのですが、


銀行から融資を受ける場合、ローン期間は法定耐用年数から、


経過年数を引いた、残存年数が適用されます。

 

 

RC47年、重量鉄骨34年、木造22年、

 

軽量鉄骨19年となっています。

 

 


普通、RCの収益物件の売り出し状況は、


築15年以上のものが、多くなっています。

 

 

例えば築15なら、47−15年で32年の期間で、

 

ローンが組めるわけです。

 

これが木造なら、22−15=7年でしかローンが組めません。

 

 

いくら価格が安くても7年では、キャッシュが回りません。

 

 

まぁ、返済期間は銀行によっては多少の融通はありますが、

 

基本的には構造によって決まってきます。


 


このように、木造や、軽量鉄骨の場合は、

 

ローン期間が短くなる分、キャッシュフローが出にくく、

 

ローンが長期に組めるRC物件は、

 

購入しやすい点があります。



 

RC物件は規模が大きく戸数が多いため、

 

収益性が高い、反面、価格が高額になり、

 

エレベータの有無にもよりますが、



購入後の維持費が大きくなる点があります。





購入後の防水工事や、外壁塗装、固定資産税、

 

また将来、解体費用等で大きな出費が伴います。

 



RCでは屋根の代わりに屋上が存在します。



屋上防水が必要です。

 

屋上防水 屐瓧械娃娃葦澎棉要です。



 

解体費用等は坪単価5万円以上と、

 

一般的なマンションなら、1000万円位かかります。


 

外壁塗装も仮設足場 仮設養生費、高圧洗浄等で、

 

1000万円単位でかかります。

 


それ以外に、エレベーターがある場合は、

 

一室分の賃料分(約5万円位)の


整備、点検費用が毎月かかりますし、

 

電気代もかなりかかります。



 

エレベーターリフォームも必要です。

 


固定資産税も、RCは高額ですし、


融資完済するまでに、長期間を用することになります。

 

 


つまり法定耐用年数も長期になるため、

 

長期にこれらの費用がかかります。

 

 


ローンの重みが長期に、かかってくることになります。

 


この点を考えておく必要がありますね。










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